[가치를 창조하는 부동산자산관리] 고금리 시대, 중소형빌딩 임대인의 9가지 전략

한경닷컴 더 라이프이스트

현재의 고금리 장기화 시대는 중소형 상업용 건물 소유자에게 다양한 도전을 안겨주고 있다. 특히, 현금 흐름 보호와 임차인 유지는 주요 과제로 부상했다. 고금리 장기화는 금융 비용 증가, 가치평가 하락 압력, 그리고 임차인의 재정적 부담 증가라는 세 가지 주요 영향을 미치고 있다.

이러한 어려움을 극복하기 위해서는 임대인들이 능동적이고 적응력 있는 접근 방식을 채택해야 한다.

다음은 장기 고금리 시대를 대비한 중소형 건물 임대인에게 필요한 9가지 전략이다.

1. 임차인 유지 및 관계 관리에 집중하기
고금리 시대에는 새로운 임차인을 구하기가 어려워지고, 그 비용이 임차인 유지비용보다 약 6배 많이 들기 때문에 임차인 유지가 점점 더 중요해지고 있다. 현재 임차인과 탄탄한 관계를 구축하고, 임차인의 니즈를 선제적으로 파악해 임대차 계약 갱신 시 유연한 임대 기간이나 임대료 할인을 제공하여 임차인을 유지하는 것이 안정적인 현금 흐름을 유지하기 위한 효과적인 전략이 될 수 있다.

2. 재무 관리에 신경 쓰기
고금리 환경에서는 차입 비용이 상승할 수밖에 없기 때문에 조금 더 낮은 이자율이나 더 유리한 조건으로 기존 대출을 재융자하는 방안도 고려할 필요가 있다. 재정 옵션을 재평가하고 예비 자금을 잘 관리하는 것은 필수다.

3. 효율적으로 운영하기
빌딩의 수익성 유지를 위해서는 효율적인 비용 관리가 필수적이다. 여기에는 운영 비용을 면밀히 검토하고 서비스 품질을 저하시키지 않으면서 비용을 절감할 수 있는 영역을 파악하는 것이 포함된다.

4. 시장 상황에 맞는 임대료 책정하기
시장 상황에 따라 임대료를 조정해야 한다. 너무 비싸거나 싼 가격은 모두 문제가 될 수 있다. 경쟁력 있는 임대료를 책정하기 위해서는 지속적인 시장 분석이 중요하다. 수요와 공급의 역학 관계를 포함한 현지 시장 동향을 이해하면 임대인이 적절한 임대료를 책정하는 데 도움이 될 수 있다.

5. 임차인 구성 다양화하기
다양한 산업 분야의 임차인을 확보하면, 한 분야가 어려워져도 위험을 줄일 수 있다.

6. 적극적인 마케팅으로 가시성 높이기
시장에서 경쟁력을 갖추려면, 마케팅을 강화하고 인근 중개업소와 관계를 잘 유지해야 한다.

7. 선제적으로 부동산 유지보수 및 업그레이드하기
정기적인 유지보수와 시기적절한 업그레이드에 투자하면 부동산의 가치를 높이고 양질의 임차인을 유치할 수 있다. 고금리 시대에는 에너지 효율 개선이나 공용 공간 현대화와 같이, 투자 대비 최고의 수익을 제공하는 비용 효율적인 업그레이드에 초점을 맞춰야 한다.

8. 법적 준비 철저히 하기
임차인과의 분쟁이나 채무 불이행 상황에 대비해 법적으로 준비하는 것도 중요하다.

9. 자산관리 전문회사 활용하기
직접관리 할 수 있는 역량이 없다면 전문 관리회사에 관리를 위탁하는 것도 중요한 전략이 될 수 있다. 전문관리회사는 일상적인 운영, 재무 관리, 법적 문제, 임차인 관리 등에서 전문성을 발휘하면서 자산을 더 잘 관리하고, 잠재적인 문제를 성장과 성공의 기회로 바꿀 수 있기 때문이다.

결론
장기 고금리 시대의 어려움을 극복하려면 건물 소유주는 능동적이고 적응력 있는 접근 방식을 채택해야 한다. 현금 흐름을 보호하기 위해서는 임차인 유지, 재무 관리, 운영 효율성, 시장에 맞는 임대가 책정 및 선제적인 유지보수, 법적 절차 준비 등이 필요하다.
이러한 전략을 채택함으로써 건물 소유주는 현재의 경제 환경이 야기하는 문제를 해결하고 상업용 부동산 투자의 지속 가능성과 수익성을 확보할 수 있다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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