스트레스 받는 스트레스 DSR이 뭐길래 [집코노미 타임즈]

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▶전형진 기자
2024년 부동산시장에선 돈줄이 마른다는 뉴스를 자주 보게 될 수도 있을 것 같습니다. 기업들의 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실이 현실화 되고 있는 데 이어서 개인들까지 자금 융통이 어려워지기 때문인데요. 정부가 칼을 빼들고 대출규제를 대폭 강화할 예정입니다.

대출규제는 그동안 여러 단계에 걸쳐 강화돼 왔습니다. 주택담보대출을 예로 들면 담보물인 주택의 가격을 기준으로 한도를 정하는 LTV(담보인정비율) 방식으로 시작해 소득 대비 원리금상환 비율을 따지는 DTI(총부채상환비율)까지 도입됐죠. DTI를 강화하고 범위를 넓힌 게 DSR(총부채원리금상환비율)입니다.

DSR이 도입된 건 비교적 최근의 일인데요. 정부는 'DSR의 매운맛'에 가까운 스트레스 DSR를 내년 2월부터 시행하겠다는 방침입니다. 금리를 실제보다 높게 계산해 대출한도를 줄이는 게 핵심인 규제죠.

현재는 주택을 담보로 대출을 받을 때 집값 외에도 DSR 40% 기준을 따집니다. 주담대를 포함한 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 내 소득의 40%를 넘어서는 안 된다는 규정이죠. DSR 방식에서 대출한도를 늘리려면 ①내 소득이 증가하거나 ②금리가 낮아지거나 ③만기가 길어져야 합니다. 반대로 3가지 요인 중 어느 하나라도 수준이 낮아진다면 대출한도 또한 감소하죠. 그래서 금융당국이 ②번의 요인을 인위적으로 높게 적용하겠다는 게 바로 스트레스 DSR입니다(1.5~3.0% 상하한).

금리를 적용하는 방식은 이렇습니다. 과거 5년 중 가장 높았던 금리(월 기준)에서 현재 금리를 뺍니다. 예컨대 과거 가장 높았던 금리는 연 3%이고 현재는 1%라면 차이는 2%포인트(P)가 되는 것이죠. 여기서 2%P를 대출의 유형마다 전부 적용하거나 일부 적용하는 등의 차이를 두는데요. 금리 변동주기가 짧은 대출이라면 현재 실제 금리는 연 1%여도 2%P를 가산해 연 3%의 금리로 DSR를 계산하는 방식입니다. 반대로 금리 변동주기가 길거나 아예 고정금리라면 가산하지 않고 원래의 연 1% 금리로 DSR를 따지는 것이죠. 지난해부터 이어진 금리급등기에 변동금리 차주들의 취약함이 드러났기 때문에 아예 돈을 빌려줄 때부터 한계상황을 가정하겠다는 의미입니다.

스트레스 DSR을 도입하면 대출의 유형에 따라 10% 안팎 한도가 줄어들 전망입니다. 차주들에게 미치는 영향이 매우 큰 만큼 도입은 단계적으로 예고됐는데요. 1단계 시행은 2024년 2월 26일입니다. 우선 은행권 주담대만 적용됩니다. 분양 아파트의 집단대출이나 매매계약 등도 이 날짜를 기준으로 종전 규정과 스트레스 DSR 적용이 갈립니다. 6월부턴 은행권의 신용대출과 제2금융의 주담대까지 확대되고, 연말엔 2금융의 신용대출까지 범위가 넓어지면서 사실상 거의 모든 대출에 스트레스 DSR이 적용됩니다.

큰 제도변화이기 때문에 경과조치도 두는데요. 우선 2024년 상반기엔 스트레스 금리를 25%만 적용합니다. 가산해야 할 금리가 1%P라면 0.25%P만 더한다는 것이죠. 하반기엔 50%, 2025년부턴 100%를 적용합니다. 또 신규 취급액 기준이어서 당장은 기존 대출엔 적용되지 않습니다. 증액을 하지 않는 대환대출이나 재약정의 경우도 2024년까지는 적용이 유예됩니다. 하지만 2025년부턴 예외 없이 적용됩니다. 여러 모로 앞으로의 금리 향방이 부동산시장 분위기를 좌우하게 되는 것이죠.

기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com
촬영 이예주·예수아 PD