[힘이 되는 부동산 법률] 예상치 않은 계약갱신청구와 '불안의 항변권'

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예상치않은 임차인의 갱신요구권행사로 인해 해당 아파트 매매계약진행에 혼선이 발생하면서, 결국 매수인이 매도인을 상대로 이전등기청구소송까지 제기하게 된 사안이다. 매도인은 매수인의 잔금미지급으로 인한 계약해제를 주장했고, 이에 대해 매수인은 예상치않은 임차인의 갱신요구권행사로 인해 잔금지급을 할 수 없게 된 이른바 '불안의 항변권'으로 매도인의 계약해제 주장을 반박했다.

1심 법원은 매도인의 계약해제주장을 받아들이지 않고 매수인인 원고의 이전등기청구를 인용했지만, 2심 결과는 정반대였다. 매수인의 불안의 항변권 주장이 부당하다는 이유로 매도인의 계약해제항변을 받아들여 이전등기청구를 기각한 것이다. 반대로 대법원은 2심 판결이 부당하다는 이유로 파기환송판결하였다. 1심에서의 결론이 2심에서 변경되더니, 3심에서 다시 변경되는 우여곡절을 겪을 정도로 법리적으로 매우 흥미로운 사안이라고 할 수 있다.

먼저, 사실관계를 소개한다. 1심인 인천지방법원 2022. 1. 12. 선고 2021가단225691 소유권이전등기 사건에서의 인정사실로 갈음한다.

1. 인정사실
가. 원고는 2021. 1. 7. 피고로부터 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)을 1,100,000,000원에 매수하기로 하는 가계약을 체결하고, 계약금으로 피고에게 2021. 1. 7. 50,000,000원, 2021. 1. 9. 60,000,000원을 각 지급하였다.
나. 원고와 피고는 2021. 1. 13. 이 사건 아파트에 관하여 매매대금을 1,100,000,000원으로 하는 본계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 이 사건 매매계약에 의하면, 원고는 이 사건 아파트의 매매대금 1,100,000,000원 중 500,000,000원은 이 사건 아파트에 관한 아래 임차인에 대한 임대차보증금 500,000,000원 반환채무를 인수하고, 계약금 110,000,000원은 계약 시, 중도금 중 250,000,000원은 2021. 1. 22., 50,000,000원은 2021. 4. 5., 잔금 190,000,000원은 2021. 4. 22. 각 지급하며, 2021. 4. 22. 잔금 지급과 동시에 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 이전받고 이 사건 부동산을 인도받기로 하였다.
다. 한편 이 사건 매매계약 체결 무렵 이 사건 아파트에는 임차인인 조00이 2018 9. 27. 피고와 사이에 임대차보증금을 500,000,000원, 임대차기간을 2021. 10. 19.까지로 한 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하고 거주 중이었다. 원고와 피고의 대리인, 원고와 피고의 매매계약 체결을 중개한 공인중개사는 이 사건 매매계약 체결 당시 조00과 통화하여 조00이 임대차계약기간 만료 후 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하지 아니하고 2021. 12. 6.까지 이 사건 아파트를 인도할 것임을 확인받고 이를 중개대상물 확인․설명서에 기재하였으며, 이에 따라 이 사건 매매계약 특약사항에 ‘임대차보증금 500,000,000원은 원고에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021. 10. 19., 실제 명도는 2021. 12. 6.로 한다’는 내용을 명시하였다.

원피고의 주장과 이에 대한 1심 법원의 판단은 다음과 같다.

2. 청구원인에 대한 판단
위 인정사실에 따르면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
3. 항변에 대한 판단
가. 해제항변
1) 당사자들의 주장
피고는, 피고가 2021. 4. 23. 이후 지속적으로 원고에게 잔금지급의무와 소유권이전등기의무를 동시이행하자고 통보하였으나 원고는 조00의 계약갱신요구권 행사를 빌미삼아 잔금지급의무를 이행하지 아니하면서 임차인 문제가 해결되지 않는 한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제공받더라도 잔금을 지급할 의사가 없음을 명백히 하였고, 이에 피고가 2021. 5. 3. 소유권이전등기절차 이행에 필요한 일체의 서류를 공탁한 후 이 사건 매매계약을 해제하였다고 항변한다.
이에 대하여 원고는, 원고가 2021. 4. 22. 피고에게 잔금지급의무의 이행을 제공한 바 있고, 조00이 계약갱신요구권을 행사하지 아니하고 이 사건 아파트를 2021. 12. 6.까지 실제 인도한다는 것은 이 사건 매매계약의 본질적이고 핵심적인 내용으로 피고는 이 사건 임대차계약을 종료시킬 의무를 부담함에도 조00은 2021. 4. 19. 이 사건 임대차계약 갱신요구권을 행사하여 이 사건 아파트를 인도하지 않겠다는 의사를 표시하였으며, 피고는 원고에게 이를 그대로 전달하였을 뿐 이 사건 임대차계약을 종료시켜 이 사건 아파트를 인도할 의무를 이행제공하지 아니하여 원고가 잔금을 지급하지 않은 것이므로, 원고가 이 사건 매매계약에 따른 채무를 불이행하거나 피고의 채무 이행을 거절하였다고 할 수 없다고 주장한다.
2) 판단
가) 부동산에 관하여 매매계약을 체결하는 경우 매도인은 특별한 사정이 없는 한 매수인에 대하여 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전의무를 부담하는바(대법원 1991. 9. 10. 선고 91다6368 판결 등 참조), 매도인의 의무에는 점유에 방해가 없는 상태의 부동산 인도의무 또한 포함된다.
이 사건 매매계약의 경우 원고와 피고는 피고의 소유권이전등기의무와 부동산 인도의무 및 원고의 잔금지급의무를 2021. 4. 22. 동시에 이행하기로 약정하면서, 특약사항에서 이 사건 아파트에 관한 임대차계약이 2021. 10. 19. 기간만료로 종료되어 2021. 12. 6. 실제로 이 사건 아파트를 인도할 것임을 명시하였고, 원고와 피고, 공인중개사는 이 사건 매매계약 체결 당시 조00로부터 이 사건 임대차계약에 대한 갱신요구권을 행사하지 않을 것임을 확인받은 후 이를 중개대상물 확인․설명서에 기재하기도 하였다. 이에 비추어 보면, 이 사건 아파트를 2021. 12. 6.까지 원고에게 거주할 수 있는 상태로 실제 인도하는 것은 매도인인 피고의 이 사건 매매계약에 따른 완전한 소유권이전의무에 포함되는 것이고, 조00의 계약갱신요구권이 주택임대차보호법상 보호되는 임차인의 권리로서 임대인이 이를 거부할 수 없다거나 그 행사 여부가 오로지 조00의 의사에 달린 것이라고 하더라도 피고의 이 사건 아파트 인도의무가 면제된다고 할 수 없다.
나) 그런데 갑 제5, 14, 27호증, 을 제1, 2, 5호증의 각 기재 내지 영상에 의하면, ① 원고는 피고에게 2021. 1. 21. 중도금 중 250,000,000원, 2021. 4. 5. 나머지 중도금 50,000,0000원을 각 지급하고, 잔금 지급기일인 2021. 4. 22. 원고 명의 계좌에 잔금 190,000,000원 이상을 즉시 이체할 수 있는 상태로 준비하여 잔금 지급을 위해 이 사건 매매계약 체결을 중개한 공인중개사 사무실을 방문하였으나 피고는 나타나지 아니한 사실, ② 한편 조00은 2021. 4. 20. 피고에게 주택임대차보호법에 따른 이 사건 임대차계약 갱신요구권을 행사하여 이 사건 아파트에 2년 더 거주하겠다고 통보하였고, 피고는 2021. 4. 23. 원고에게 피고가 입원 중인 요양병원으로 와 잔금을 지급하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 수령하라고 알리면서 위와 같은 조00의 계약갱신요구권 행사 통보메시지를 그대로 전달한 사실, ③ 이에 대하여 원고는 조00이 계약갱신요구권을 행사하여 원고가 2021. 12. 6. 이 사건 아파트를 인도받을 수 없다면 피고가 이 사건 매매계약에 정한 의무를 이행하지 않는 것이라는 취지로 답변하였으나, 피고는 계속하여 원고에게 잔금을 지급하고 소유권이전등기에 필요한 서류를 수령하라고만 통보하다가 2021. 5. 3. 원고의 수령거절을 이유로 소유권이전등기에 필요한 서류를 공탁하고, 2021. 5. 10. 원고에게 원고의 잔금지급채무 불이행을 이유로 이 사건 매매계약이 해제되었다고 통보한 사실이 인정된다.
위 인정사실에 의하면, 비록 원고는 이 사건 매매계약 체결 당시 피고로부터 소유권이전등기에 필요한 서류만을 교부받음과 동시에 먼저 잔금을 지급한 후 2021. 12. 6. 이 사건 아파트를 실제로 인도받기로 약정하였으나, 조00이 2021. 4. 20. 이 사건 아파트에서 2년 동안 더 거주하겠다는 취지로 이 사건 임대차계약 갱신요구권을 행사함에 따라 피고가 2021. 12. 6.이 도래하더라도 이 사건 아파트 인도의무를 이행할 수 없는 사정변경이 발생하였다. 위에서 본 바와 같이 이 사건 아파트를 원고가 거주할 수 있는 상태로 실제 인도할 의무는 이 사건 매매계약에 따른 피고의 의무에 포함되는바, 원고로서는 위 인도의무를 이행받을 수 있는지가 현저히 불확실한 이상 피고로부터 그 인도의무의 이행제공을 받을 때까지 반대급부인 잔금지급의무의 이행을 거절할 수 있다고 봄이 상당하다(민법 제536조 제2항 참조).
따라서 피고가 이 사건 아파트의 인도의무를 이행제공하지 아니한 채 조00이 이 사건 임대차계약 갱신요구권을 행사하는 상태 그대로 소유권이전등기에 필요한 서류만을 공탁한 것으로는 원고가 잔금지급의무의 이행지체에 빠진다고 할 수 없고, 원고가 2021. 12. 6. 이 사건 아파트를 실제로 인도받을 수 있는지 확인하여 줄 것을 요구하며 소유권이전등기에 필요한 서류를 수령하지 아니한 것이 수령지체나 이행거절에 해당한다고 보기도 어려우므로, 피고의 위 해제항변은 원고의 채무불이행 사실을 인정할 수 없어 나아가 살필 필요 없이 받아들이지 아니한다.
나. 동시이행항변
피고는 원고로부터 잔금을 지급받기 전까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 동시이행의 항변을 하므로 살피건대, 위 인정사실에 의하면 원고는 피고에게 이 사건 매매계약에 따른 잔금 190,000,000원을 지급할 의무가 있고, 매도인인 피고의 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기절차 이행의무와 매수인인 원고의 잔금지급의무는 동시이행관계에 있으므로, 피고의 위 항변은 이유 있다.
<중략>

다. 소결론
따라서 피고는 원고로부터 잔금 190,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.

하지만 2심 법원은, 1심과 달리 계약해제를 주장한 피고의 손을 들어주면서 매수인인 원고 청구를 기각했다.

★ 인천지방법원 2023. 7. 14. 선고 2022나53870호 소유권이전등기
1. 인정사실
<중략>

2. 소유권이전등기청구에 대한 판단
가. 청구원인에 대한 판단
위 인정사실에 의하면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.
나. 피고의 계약해제 항변에 대한 판단
1) 당사자들의 주장 요지
가) 피고는, 원고가 이 사건 매매계약에 따른 잔금지급의무를 불이행하여 위 매매계약을 해제하였다고 항변한다.
나) 이에 대하여 원고는, 2021. 4. 22. 피고에게 잔금지급의무의 이행을 제공한 바 있고, 피고가 이 사건 매매계약에 따라 2021. 12. 6.까지 이 사건 임대차계약을 종료시켜 이 사건 아파트를 원고에게 인도할 의무가 있음에도 이를 불이행하여 원고가 잔금을 지급하지 않은 것이므로, 원고가 자신의 잔금지급의무를 불이행하였거나 피고의 채무 이행을 거절한 것이라고 볼 수 없다고 주장한다.
2) 판단
가) 먼저 피고에게 2021. 12. 6.까지 이 사건 임대차계약을 종료시키고 이 사건 아파트를 원고에게 현실인도할 의무가 있는지 살펴본다.
처분문서는 그 진정성립이 인정되면 특별한 사정이 없는 한 그 처분문서에 기재되어 있는 문언의 내용에 따라 당사자의 의사표시가 있었던 것으로 객관적으로 해석하여야 하고, 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에는 문언의 내용, 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정에 의하여 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2021. 6. 24. 선고 2021다220666 판결 등 참조).
돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 인용한 증거들에 의하면 ① 원고와 피고가 이 사건 매매계약에서 이 사건 아파트의 인도일 및 매매대금 잔금일 내지는 아파트의 소유권이전등기일을 모두 2021. 4. 22.로 정하였고, 원고의 잔금지급의무와 피고의 소유권이전등기의무 및 인도의무는 동시이행 관계에 있다고 정한 사실, ② 매수인인 원고가 피고의 임차인 조00에 대한 임대차보증금반환채무를 승계하기로 하고 그 임대차보증금을 매매대금에서 차감하였고, 이 사건 매매계약서의 보증금란에 “현 상태에서 매수인이 승계함”이라고 기재되어 있는 사실을 인정할 수 있으므로, 원고와 피고 사이에 원고가 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 하면서 피고와 조00과의 이 사건 임대차계약을 승계하고, 위 임대차계약에 따른 점유매개관계를 인수하기로 하는 특별한 약정이 있었다고 할 것이다(설령 위 특약이 없더라도 「주택임대차보호법」상 원고는 매도인의 지위를 승계하므로, 점유매개관계를 인수한다고 보아야 한다).
따라서 피고는 원고에게 이 사건 아파트에 대한 소유권이전등기를 넘겨주면서 이 사건 아파트를 목적물반환청구권의 양도 등의 방법으로 인도할 의무가 있다고 보는 것이 타당하고, 앞서 인용한 바와 같이 원고와 피고가 이 사건 매매계약의 특약사항으로 ‘임대차보증금 500,000,000원은 원고에게 승계 조건이며 임대 만기는 2021. 10. 19., 실제 명도는 2021. 12. 6.로 한다’는 내용을 기재하였다고 하여, 피고의 이 사건 아파트 인도의무가 2021. 12. 6.까지 유예되고 원고의 잔금지급의무가 선이행의무가 된다고 볼 수 없고, 위와 같은 방법으로 목적물 인도의무를 이행한 피고에게 2021. 12. 6.까지 이 사건 임대차계약을 종료시켜 이 사건 아파트를 원고에게 현실인도할 의무가 있다고 보기도 어렵다(원고가 이 사건 임대차계약의 임대인 지위를 승계한다면 임차인 조00은 원고에게 이 사건 아파트를 반환할 의무를 부담하므로, 그 후 피고가 위 아파트를 원고에게 현실인도할 수 없게 된다).
나) 또한 갑 제5, 27호증의 각 기재 내지 영상에 의하면, 원고가 이 사건 매매계약상 잔금일인 2021. 4. 22. 잔금을 즉시 이체할 수 있는 상태로 준비하여 매매계약을 중개한 공인중개사 사무실로 방문한 사실을 인정할 수는 있다.
그러나 앞서 든 증거들 및 갑 제6, 13, 14호증, 을 제5, 12, 13, 16호증의 각 기재에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 원고는 위 잔금일 이전에 피고에게 ‘이 사건 임대차계약을 종료시켜 이 사건 아파트를 원고에게 현실인도할 것’을 요구하였는데, 피고가 위와 같은 의무를 부담한다고 볼 수 없음은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 피고가 의무 없는 일을 할 것을 조건으로 하여서만 자신의 잔금지급의무를 이행하겠다는 의사를 표시하였다고 할 것이므로, 이를 적법한 이행제공이라고 할 수 없다.
① 원고와 이 사건 매매계약을 중개한 공인중개사는 임차인 조00이 매매계약 체결 당시 ‘이 사건 임대차계약의 계약갱신요구권을 행사하지 않고 2021. 12. 6. 이 사건 아파트를 반환하겠다’고 밝혔음에도 그 후 계속하여 피고에게 이 사건 임대차계약의 종료일 및 임차인의 퇴거일을 확정해달라고 요청하였다. 공인중개사는 피고에게 조00이 2021. 8.경 퇴거한다고 밝혔다고 주장하며 ‘현 임차인은 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대차기간 만료 전인 2021. 8. 2.부터 2021. 8. 13.까지 사이에 이사할 것임을 확약한다.’는 내용의 확인서에 서명할 것을 요청하기도 하였다.
② 그 후 조00이 원고 측에 계약갱신요구권의 행사 여부가 불분명하다고 말하자, 원고는 2021. 4. 12. 피고에게 ‘이 사건 매매계약 당시 약속한 대로 임차인의 이사 날짜를 확정해주고, 잔금일까지는 명도 일정을 마무리하고 책임을 져야 한다.’는 취지의 내용증명우편을 보냈다.
③ 피고가 2021. 4. 19. 조00로부터 ‘이 사건 임대차계약의 갱신요구권을 행사하여 이 사건 아파트에 2년 더 거주하겠다’는 통보를 받고 원고에게 이를 전달하자, 원고는 ‘조00이 계약갱신요구권을 행사하여 원고가 2021. 12. 6. 이 사건 아파트를 인도받을 수 없다면 피고가 이 사건 매매계약에 정한 의무를 이행하지 않는 것이므로, 피고는 그로 인한 손해배상책임이 있다’는 취지로 답변하였다.
다) 나아가 앞서 든 증거들 및 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면, 피고가 2021. 4. 23.부터 여러 차례에 걸쳐 원고에게 이 사건 아파트의 소유권이전등기에 필요한 서류를 수령해갈 것을 통보하면서 잔금지급의무의 이행을 최고한 사실, 그런데도 원고는 피고가 이 사건 매매계약상 의무를 불이행하였으므로 매매잔금에서 원고의 손해액을 공제해야 한다고 주장하며 잔금을 지급하지 않았고, 피고로부터 소유권이전등기서류를 수령하지도 않은 사실, 이에 피고는 2021. 5. 3. 소유권이전등기서류를 물품공탁(인천지방법원 2021년 물제1호)한 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 늦어도 2021. 5. 3.경에는 자신의 소유권이전등기의무에 관하여 적법하게 이행제공을 하였다고 보는 것이 타당하다(원고는, 피고가 반대급부의무 조건부로 물품공탁을 한 것은 채무의 내용에 좆은 공탁이 아니라는 취지로 주장하나, 앞서 본 바와 같이 원고가 잔금지급의무를 적법하게 이행하거나 이행의 제공을 한 바 없어 원고의 잔금지급의무와 피고의 소유권이전등기의무는 동시이행 관계에 있다고 할 것이므로, 피고가 원고의 잔금지급의무 이행을 반대급부의무로 정하여 소유권이전등기서류를 공탁한 것은 적법하다고 할 것이다).
라) <중략>
마) 이에 대하여 원고는, 이 사건 아파트에 실제 거주할 목적으로 이 사건 매매계약을 체결하였고, 당시 조00로부터 이 사건 임대차계약의 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 확인을 받았으므로, 피고는 조00이 종전 의사를 번복하여 계약갱신을 요구하는 것을 거절하는 등의 조치를 취할 계약상 의무가 있으나 이를 불이행하였다는 취지로도 주장한다.
살피건대, 주택임대차보호법 제6조, 제6조의3 등 관련 규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따라 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 같은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 같은 법 제3조 제4항에 의하여 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 위 제8호에 따른 갱신거절 사유를 주장할 수 있다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결 참조).
위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 조00이 이 사건 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전의 기간인 2021. 4. 19. 및 2021. 4. 20. 피고에게 계약갱신을 요구하였고, 이에 대하여 피고가 갱신거절의 의사를 밝히지 않은 채 곧바로 원고에게 조00의 갱신요구권 행사 사실을 고지한 사실은 앞서 본 바와 같다. 그런데 당시 이미 원고와 피고 사이에 이 사건 매매계약이 체결된 상태였는바, 임대인인 피고는 실제 거주하려는 사유를 들어 임차인인 조00을 상대로 갱신을 거절할 수 없었던 반면, 매수인인 원고는 이 사건 아파트에 관한 소유권이전등기를 마쳐 임대인의 지위를 승계한 다음 갱신거절 기간 내에 원고가 위 아파트에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 조00의 계약갱신 요구를 거절할 수 있었다.
따라서 피고가 조00의 갱신요구를 거절하는 등의 조치를 취하는 것이 법률상 허용되기 어려운 상태에서 이를 하지 않은 것을 두고 이 사건 매매계약상 채무를 불이행하였다고 볼 수 없다. 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.
바) 그렇다면 피고의 위 항변은 이유 있고, 결국 이 사건 매매계약이 유효함을 전제로 한 원고의 위 청구는 이유 없다.

<이하 생략>

이에 대한 대법원 판단은 다음과 같다.

★ 대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다269139 소유권이전등기

1. 원심의 판단
원심은, 이 사건 매매계약의 해석상 피고가 2021. 12. 6.까지 이 사건 아파트를 원고에게 현실인도할 의무가 인정되지 않으므로 위 의무 불이행의 염려가 있음을 이유로 한 원고의 잔금 지급의무 이행거절이 정당화될 수 없다는 전제 하에, 원고의 잔금 지급의무 불이행을 원인으로 한 피고의 계약 해제 항변이 이유 있다고 판단하였다.
2. 이 법원의 판단
그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.
가. 일반적으로 계약을 해석할 때에는 형식적인 문구에만 얽매여서는 안 되고 쌍방당사자의 진정한 의사가 무엇인가를 탐구하여야 한다. 계약 내용이 명확하지 않은 경우 계약서의 문언이 계약 해석의 출발점이지만, 당사자들 사이에 계약서의 문언과 다른 내용으로 의사가 합치된 경우 그 의사에 따라 계약이 성립한 것으로 해석하여야 한다. 당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 당사자의 의사 해석이 문제 되는 경우에는 계약의 형식과 내용, 계약이 체결된 동기와 경위, 계약으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2021. 3. 25. 선고 2018다275017 판결 등 참조).
민법 제536조 제2항에서 정한 ‘선이행의무를 지고 있는 당사자가 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우’란 선이행채무를 지고 있는 당사자가 계약 성립 후 상대방의 신용불안이나 재산상태 악화 등과 같은 사정으로 상대방의 이행을 받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우를 가리킨다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다93025 판결 등 참조). 상대방의 채무가 아직 이행기에 이르지 않았지만 이행기에 이행될 것인지 여부가 현저히 불확실하게 된 경우에는 선이행채무를 지고 있는 당사자라도 상대방의 이행이 확실하게 될 때까지 선이행의무의 이행을 거절할 수 있다(대법원 1997. 7. 25. 선고 97다5541 판결, 대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다215791 판결 등 참조).
나. 이 사건 매매계약 제2조에서 ‘매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2021. 4. 22.로 한다’고 정하고 있고, 특약사항으로 ‘실제명도는 2021. 12. 6.로 한다’고 정하고 있다. 이 사건 매매계약의 문언 해석상 쌍방이 피고의 현실인도의무 이행일은 2021. 12. 6.로 하되 임차인에 대한 이 사건 아파트의 반환청구권 양도에 의한 간접점유의 이전의무는 그보다 앞서 2021. 4. 22. 잔금 지급, 소유권 이전등기 의무의 이행과 함께 이행하기로 합의한 것으로 볼 수 있다. 이러한 해석은 완전한 권리의 이전을 목적으로 하는 매매계약의 성격(대법원 2000. 11. 28. 선고 2000다8533 판결 등 참조)이나 기록에 의해 알 수 있는 이 사건 매매계약 체결 당시 당사자 쌍방의 동기, 목적, 계약체결 경위, 부동산매매계약서 작성 관행, 사회일반의 상식과 거래의 통념에 부합한다.
다. 원고는 피고의 이 사건 아파트에 대한 현실인도의무보다 먼저 이행할 잔금 지급의무를 부담한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 매매계약 체결 당시 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문에 따른 갱신요구권을 행사하지 않겠다고 한 이 사건 아파트의 임차인이 잔금 지급일 직전 갱신요구권을 행사하였음을 알 수 있다. 이에 따라 피고의 현실인도의무의 이행이 곤란할 현저한 사정변경이 생겼다고 볼 수 있고, 이로 말미암아 당초의 계약 내용에 따른 원고의 선이행의무를 이행하게 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되었다고 볼 여지가 있다. 이와 같은 사정변경은 피고의 해제권 행사시까지 해소되지 아니하였다. 따라서 원고의 잔금 지급의무의 이행거절이 정당한 것은 아닌지, 그 결과 원고의 위 의무 불이행을 이유로 한 피고의 해제권 행사에 문제는 없는지 심리할 필요가 있다.
라. 그런데도 원심은 판시와 같은 이유만으로 피고의 현실인도의무가 인정되지 않는다고 보아 원고의 잔금 지급의무 이행거절이 부당하고, 나아가 피고의 계약 해제 항변이 유효하다고 판단하였다. 원심의 이러한 판단에는 처분문서의 해석, 매매계약에서 매도인의 인도의무, 민법 제536조 제2항에서 정한 이른바 ‘불안의 항변권’에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 취지의 상고이유 주장은 이유 있다.

임차인이 존재하는 주거용건물을 매매함에 있어 임차인의 예기치않은 갱신요구권행사로 매매당사자간 분쟁이 적지 않은데, 분쟁방지를 위해서는 매매계약체결 이전에 갱신요구권 행사에 관한 임차인의 의향을 보다 정확하게 확인할 필요가 있고, 만약 예상과 달리 임차인이 계약갱신권행사에 관한 결정을 번복할 경우 매매대금지급을 어떻게 지급할지에 관한 약정을 보다 세밀하게 할 필요가 있다. 매매대금에서 임대차보증금이 차지하는 비중이 매우 큰 것이 현실이니만큼 매매계약과정에서 임대차 승계, 계약갱신 여부 등 임차인 문제에 대해 보다 깊이 고민하는 자세가 요망된다.

임차인의 중도해지문제 역시 같은 맥락일 수 있다. 비록 매매 당사자간에는 임대차계약을 승계하기로 합의했지만, 예상과 달리 임차인이 중도해지권을 행사하면서 매도인에게 보증금반환을 요구하게 되면, 보증금 상당의 매매대금지급을 어떻게 처리해야하는지 등 복잡한 분쟁이 발생할 수 있기 때문이다.

★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금]

대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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