[한경 매물마당] 강남 역삼동 언주역 초역세권 빌딩 등 5건
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![[한경 매물마당] 강남 역삼동 언주역 초역세권 빌딩 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35440377.1.jpg)
◆충북 음성군 오류리 다용도 개발 부지(사진), 45억원
◆서울 강남구 역삼동 언주역 초역세권 투자 및 수익형 빌딩, 65억원
![[한경 매물마당] 강남 역삼동 언주역 초역세권 빌딩 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35340617.1.jpg)
◆경기 용인시 기흥구 서천지구 프랜차이즈 분식점 상가, 5억8000만원
![[한경 매물마당] 강남 역삼동 언주역 초역세권 빌딩 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202401/01.35461361.1.jpg)
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"6000만원 싸게 팔아요"…오피스텔, 눈물의 마피 '속출'
새해가 밝았지만 서울 오피스텔 시장은 여전히 냉랭하다. 분양가보다 낮은 이른바 '마피'(마이너스 프리미엄) 매물이 곳곳에서 나오고 있다. 집값이 하락 추세에 접어들었고 금리가 높은 수준을 유지하면서 수익형 부동산이라는 매력이 반감된 탓이다. 당분간 오피스텔 시장은 살아나기 어려울 것이란 분석이다. 투자 역시 장기적 관점에서 접근하라는 조언이다.2일 부동산 업계에 따르면 동대문구 청량리동에 있는 '힐스테이트 청량리역'(오피스텔) 전용 21㎡는 매물 최저가는 2억5000만원에 나와 있다. 2020년 6월 분양 당시 이 면적대는 3억1400만원(최고가)으로 분양가 대비 6400만원 낮은 금액이다.동대문구 청량리동에 있는 A 공인 중개 대표는 "2020년 분양 당시 오피스텔도 없어서 들어가지 못할 정도로 수요가 많았다. 분양도 성황리에 마친 단지"라면서도 "갑자기 분위기가 변했다. 오피스텔에 투자했던 투자자들은 계약금을 포기하고서라도 매도하고 싶어 한다"고 설명했다.중구 중림동에 있는 '쌍용더플래티넘서울역'(오피스텔) 전용 17㎡ 최저가는 2억6000만원으로 분양가 3억88만원보다 약 4000만원 낮은 수준에 나와 있다. 나와 있는 매물은 많지 않지만 대부분 분양가보다 2000만원 내외로 낮은 '마피' 매물로 알려졌다.중림동에 있는 B 공인 중개 관계자도 "요즘 서울 어딜 가나 오피스텔은 마피인 경우가 많다"며 "업무지구가 근처에 있는 곳은 그나마 상황이 나은데 그렇지 못한 곳은 가격이 하락하고 있다"고 말했다.오피스텔 거래량은 쪼그라들었다. 서울부동산정보광장에 따르면 작년 1~12월(12월 20일 기준)까지 서울에서 이뤄진 오피스텔 매매 건수는 7685건이다. 2022년 1만4486건보다 6801건(46.94%) 하락했다. 부동산 시장이 호황이었던 2021년 1만9245건보다는 1만1560건(60.06%) 급감했다.오피스텔 시장에 찬바람이 부는 까닭은 수익형 부동산 특성 때문이다. 수익을 결정짓는 핵심 요인은 바로 금리다. 금리가 높은 수준을 유지하면 실제 수익은 내린다. 역전세, 전세 사기 등이 동시다발적으로 확산하면서 시장 환경이 악화한 점도 오피스텔 경쟁력을 떨어트렸다.오피스텔에 대한 규제도 한 몫했다. 오피스텔은 시행사 자체 보증으로 중도금 대출을 해주기도 했고 입주 후 잔금 대출 전환해도 무리가 없었다. 하지만 중도금과 잔금대출에도 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 개인 소득, 대출 유무에 따라 잔금 대출이 나오지 않는 경우가 발생했다.'아파트 대체재'라는 장점도 희석됐다. 집값이 폭등하고 아파트값이 천정부지로 오를 땐 오피스텔에 대한 관심이 커졌지만, 부동산 시장이 침체하자 아파트에도 수요가 몰리지 않는 상황이다. 2순위인 오피스텔에 수요가 몰릴 이유가 없다.분양 업계 관계자는 "금리가 여전히 높은 수준을 유지하고 있고 분양가 상승 등으로 오피스텔 가격도 빠르게 치솟고 있다"며 "오피스텔에 대한 투자 심리는 완전히 위축된 상황”이라고 설명했다.오피스텔은 장기적 관점에서 접근해야 한다는 조언이다.여경희 부동산R114 수석 연구원은 "오피스텔은 아파트에 비해 수요층이 두껍지 않고 경기 여건과 금리에 민감하게 움직이는 수익형 부동산"이라며 "저성장, 전세 위험 등 시장 불확실성은 올해도 이어질 가능성이 높다"고 진단했다.이어 "주거 선호도가 높고 주택 대기수요가 풍부한 지역 내 오피스텔은 공급 부족에 따른 가치 상승 여지가 있다"며 "수분양자들이 분양가 이하로 내놓는 '마피' 매물이나 역세권, 직주근접이 가능한 입지의 오피스텔 분양권 매입을 장기적인 관점에서 고려할 만하다"고 설명했다.일각에선 오피스텔 시장이 일부 회복될 수 있다는 전망도 있다. 최근 국토교통부 장관 후보자가 '비아파트 중심의 공급 정책'으로 전환을 언급해서다.박상우 신임 국토부 장관 후보자는 비아파트 주택 수 포함 등 규제 완화에 대해 "심사숙고가 필요하지만, 기본적으로 오랫동안 가지고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 하지 않을까 생각한다"며 "과거 오랫동안 갖고 있던 아파트 중심의 사고에서 벗어나야 한다는 생각을 갖고 있다"고 강조했다.이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
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건물주라면 반드시 알아야 하는 것 [한경부동산밸류업센터]
고객 문의"안녕하세요. 저는 강남구 청담동에 거주하는 임*진이라고 합니다.현재 부동산 임대업을 하고 있고, 추가 부동산 투자도 계획하고 있다 보니 지금까지 와는 다르게 좀더 체계적이고 효율적으로 대비해야 하지 않나 하는 생각이 듭니다.어떤 것들을 준비하고 체크해야 할까요?"상황 분석 및 솔루션의뢰인께서 부동산 투자와 임대 및 자산관리를 효율적으로 하기 위해서는 좀더 다양한 영역에서의 이해가 필요합니다.다음은 건물주라면 반드시 알아야 하는 사항들입니다.1. 해당 지역 부동산 시장조사의뢰인이 소유한 부동산 또는 투자하고자 하는 지역의 부동산 시장을 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 시장조사는 크게 임대수요, 경제상황, 주요 소비층 분석, 인구구조와 변동 등을 분석하는 작업입니다. 이를 통해 해당 부동산의 투자 안정성을 추정평가 할 수 있습니다.2. 법적규정 및 임대차보호법 이해의뢰인께서 해당 지역의 환산보증금 및 각층 별 임차인들의 대항력여부 등 부동산 관련 규정을 정확히 이해하고 준수할 필요가 있습니다. 이를 통해 임대차계약서 작성 시 법적요건을 충족시키는 것이 중요합니다.3. 합리적인 임대료 책정인근지역-유사지역-동일수급권역의 적정한 임대료 수준을 비교하고 분석하는 과정을 통해 합리적인 임대료를 책정하는 것이 중요합니다. 임대료의 책정은 공격적 / 중립적 / 보수적 3가지 단계로 나눠 비교와 분석을 해보고, 경제상황과 시장 수요자들의 민감도 반응을 체크하며 조율할 필요가 있습니다.4. 임차인과의 커뮤니케이션임차인과의 효과적인 소통 및 관리는 문제의 빠른 해결과 임차인의 만족도를 높이는 데 있어 긍정적인 영향을 미치는 요인입니다. 다만, 임차인과의 관계가 너무 친밀해지다 보면 임차인의 요구사항을 거절하기 어려울 수 있고, 그에 따라 일방적으로 임차인에게 유리한 계약관계로 흘러갈 수 있으니 무엇보다 적절한 밸런스를 유지하는 것이 중요합니다.5. 유지보수 및 수선계획건물의 유지보수와 수선은 임차인의 만족도를 높이고 건물의 가치를 유지하는데 중요한 역할을 합니다. 따라서, 정기적인 점검과 시설물 보수계획을 수립할 필요가 있습니다.6. 건물 보험 가입 및 안전관리건물을 관리함에 있어, 반드시 필요한 것 중 하나가 화재보험, 시설물 안전에 관한 보험 등이며, 무엇보다 안전에 대한 책임을 정확히 이해하고 지켜야 합니다.이를 무시한 채 화재가 발생한다면 수십억 원에 달하는 피해를 건물주가 자신의 돈으로 지불한 사례가 종종 발생하곤 합니다.7. 세무 및 재무에 대한 이해부동산 투자에 따른 세무(취득-운용-처분)에 필요한 각각의 세금 영역을 이해하고 자신의 재무 포트폴리오를 체계적으로 관리해야 합니다.8. 임대차계약 작성능력강력하고 명확한 임대차계약을 작성하는 능력은 건물주에게 매우 중요합니다.모든 조건과 의무사항들을 명심하여 각 당사자의 권리와 의무를 보호하시기 바랍니다.정재윤 한경부동산밸류업센터 법률 TF Team / 밸류업이노베이션 변호사조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 본부장'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![건물주라면 반드시 알아야 하는 것 [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202312/01.35440501.3.jpg)
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토지·건물 자산재평가를 시행하는 회사가 늘어나는 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]
[똑똑한 감정평가]자산재평가(Asset Revaluation)란 법인이나 개인의 기업에 소속된 사업용 자산을 평가시점의 시가에 맞도록 장부가액을 증액하는 것을 말한다.보통 자산재평가는 회사가 보유한 토지나 건물 등의 유형자산에 대해 재무상태표 결산 시점을 기준으로 시가를 재평가하는 방식으로 진행된다.감정평가를 통해 결산시점의 유형자산 가치를 재설정할 수 있기 때문에 시기와 업무의 특성상 연말연시에 가장 활발하게 진행되는 평가 유형이기도 하다.최근 자산재평가를 시행하는 회사가 증가하는 추세인데, 자산재평가를 하면 회사에서 어떤 점이 이익인지 살펴보기 위해서는 재무상태표라는 것을 이해할 필요가 있다.재무상태표는 결산시점의 회사의 재무 상태를 보여주는 표로서 우리 회사의 재무건전성에 대한 정보를 나타내는 역할을 한다. 회사가 보유한 자산총계에서 차입금과 같은 부채총계를 차감하여 회사의 자본금을 계산하는 방식이다.재무상태표에 포함되는 자산의 범주에는 유동자산으로서 현금, 대여금, 미수금 등이 있고, 비유동자산으로서 장기예금이나 토지, 건물, 차량, 비품 등과 같은 유형자산 그리고 영업권, 특허권과 같은 무형자산이 있다. 또 기타비유동자산으로서 임차보증금 등이 있기도 하다.외부에서 특정 회사의 재무건전성을 판단하는 기준은 자산과 부채의 규모다. 회사의 자본 상태를 판단할 때 작년에 비해 자산이 늘어나고, 이에 따라 부채비율이 줄어드는 회사일수록 기업의 재무구조가 개선됐다고 볼 수 있다.기본적으로 부채비율이 높은 회사에 대해 대외신용도가 우호적이긴 어려울 것이다. 대외신용도가 낮으면 사업을 위한 대출 연장이나 금리 등에 악영향을 받게 된다. 추가대출이 필요한 경우 어려움을 겪게 된다.우리 회사의 자산이 증가하고 있고, 부채비율은 낮아지고 있다는 점을 숫자로서 명확히 하는 것은 회사의 경영상태가 건재하다는 점을 밝히는 가장 좋은 방법이 된다.그런데 표준재무상태표상 자산을 구성하는 여러 가지 항목 중에 현금, 매출채권이나 대여금, 원재료(원자재) 등과 같은 재고자산이나 예금과 같은 투자자산은 실질적인 증가가 없는 경우 가액 등을 상승시킬 수 있는 항목이 아니다.반면 유형자산에서 특히 토지의 경우 토지의 위치, 형상, 면적, 이용상황 등이 변하지 않고 그대로 보유하던 것이라고 하더라도 시세는 늘 변동하고 있으므로 취득원가가 아닌 시가로 평가해 장부가를 유용하게 현실화하는 것이 가능한 경우가 많다.또한 건물, 기계장치나 차량운반구 등은 매년 감가되는 자산으로서 적정히 감가상각을 가능하게 할 수 있는 부분이 있기도 하다.특히 경영상황이 악화돼 수익이 감소된 경우라면 더욱이 자산재평가를 통해 증가된 재산가액으로 안정된 재무구조, 즉 적정한 부채비율을 유지하는 데 도움이 된다.부채비율을 낮추기 위해서는 자산총계가 높아지면 되는데 이때 자산의 구조에 특별한 변화를 주지 않고 가장 유용하게 접근할 수 있는 부분이 바로 토지, 건물 등의 유형자산 재평가다.이 업무는 기업의 재무구조와 관련된 평가로서, 기업의 신용도에 지대한 영향을 미치므로 당연히 목적에 부합하는 섬세한 감정평가가 필요하다. 특히 최근처럼 경기가 둔화된 때일수록 연말연시에 회사에서 자산재평가를 시행하는 경우가 많고, 필자 역시 연말 들어서 부쩍 늘어난 기업의 자산재평가 업무를 활발히 수행하고 있다.박효정 로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소 대표
![토지·건물 자산재평가를 시행하는 회사가 늘어나는 이유[박효정의 똑똑한 감정 평가]](https://img.hankyung.com/photo/202312/AD.35393090.3.jpg)
![강달러에 주춤한 금값…"기관이 사면 30% 오를 것" 전망도 [원자재 포커스]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202406/01.37168235.1.jpg)
![[단독] 반도체 실탄 확보 나선 삼성·하이닉스…"AI칩 전쟁서 승리할 것"](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202406/AA.37161891.3.jpg)
