30년된 아파트 안전진단 없이 재건축 착수…173만가구 대상(종합)

'재건축 첫 관문' 사실상 폐지…안전진단 기준 1년 만에 추가 완화
재개발 문턱도 낮춘다…30년 이상 건물 60% 넘으면 재개발
오피스텔·빌라 등 신축 소형주택 구입시 주택수서 제외
정부, '주택공급 확대 및 건설경기 보완방안' 발표

아파트를 지은 지 30년이 넘었다면 안전진단을 통과하지 않은 상태에서도 재건축을 시작할 수 있도록 정부가 절차를 정비한다.

'재건축의 첫 관문'이 안전진단이 아닌 주민들의 정비계획 입안 제안으로 바뀌는 것으로, 이른바 '재건축 패스트트랙' 도입이다.

서울의 경우 신속통합기획(신통기획)까지 적용하면 재건축 사업 기간이 최대 5∼6년가량 단축될 전망이다.

재개발도 문턱을 낮춘다.

지금은 30년 넘은 건물이 전체의 3분의 2(66.7%) 이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발을 시작할 수 있는데, 이를 60%로 완화한다.

올해와 내년 2년간 신축된 빌라·오피스텔 등 소형 주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수에서 제외한다.

소형 주택을 여러 채 사더라도 해당 주택은 다주택자 중과 대상에서 뺀다는 뜻이다.

정부는 10일 윤석열 대통령 주재로 열린 '국민과 함께하는 민생토론회'에서 이 같은 내용의 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안을 발표했다.

정부는 우선 신축 아파트 공급을 늘리기 위해 정비사업 규제를 대폭 풀기로 했다.

지금은 아파트를 재건축하려면 먼저 안전진단에서 위험성을 인정받아야 한다.

안전진단을 통과하지 못하면 조건을 충족할 때까지 수년간 재건축 절차를 밟지 못하고 기다리거나, 리모델링으로 사업 방식을 바꿔야 했다.

앞으로는 안전진단을 통과하지 않아도 정비계획 수립과 추진위원회 구성, 조합 설립 등 재건축 절차를 진행할 수 있도록 한다.

안전진단은 사업인가 전까지만 통과하면 된다.

준공 30년이 지났다면 안전진단을 통과하지 못하는 일이 없도록 정부는 지난해 대폭 낮춘 기준을 추가로 완화할 예정이다.

당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차난, 층간소음, 배관 문제 등으로 거주 환경이 나쁘다면 재건축을 할 수 있도록 한다.

이름은 '안전진단'이지만 '생환환경진단'으로, 사실상 안전진단을 폐지하는 셈이다.

진현환 국토교통부 1차관은 "정상적으로 주민 동의가 이뤄져 재건축이 추진되는 단지에서 안전진단이 걸림돌이 되지 않게 하겠다"며 "안전진단 기준을 노후도, 생활 불편 중심으로 바꿀 것"이라고 말했다.

안전진단 규제 완화 수혜 단지는 서울에서는 노원·강남·강서·도봉, 경기에선 안산·수원·광명·평택에 많을 것으로 분석된다.

정부는 이와 함께 재건축조합 설립 시기를 앞당겨 사업 기간을 단축한다.

지금은 '안전진단→정비계획 입안 제안→정비구역 지정 및 정비계획 수립→추진위 구성→조합 신청→조합 설립→사업인가' 순으로 한 단계씩 절차를 밟아 재건축이 이뤄진다.

앞으로는 정비구역으로 지정되지 않았더라도 아파트 준공 30년이 지났다면 바로 추진위를 구성하고 조합 설립을 신청할 수 있게 된다.

안전진단과 정비구역 지정, 조합 설립 추진 등 여러 단계를 한꺼번에 밟아도 되는 것이다.

국토부는 안전진단에 1년, 추진위 구성부터 조합 설립까지 2년 정도가 걸리는 점을 고려하면 '재건축 패스트트랙'으로 평균 13년이 소요되는 재건축 사업 기간을 3년가량 줄일 수 있을 것으로 보고 있다.

신통기획을 적용하는 서울 내 단지는 5∼6년 단축이 가능하다.

30년을 넘긴 아파트는 전국에 173만가구(2022년 기준)다.

전체 아파트 1천195만가구 중 15%가 재건축 착수 대상이다.

다만 재건축 절차 조정을 위해선 도시정비법을 개정해야 한다.

국회에서 법이 통과돼야 시행 가능하다.

빌라·다세대 주택 등이 밀집된 노후 주거지 재개발도 쉬워진다.

재개발할 때 충족해야 하는 노후도 요건(준공 30년 이상인 건축물 비율)을 60%로 완화한다.

주택 노후가 심각해 지자체에서 재정비촉진구역(뉴타운)으로 지정한 곳은 노후도가 50%만 돼도 재개발 절차를 시작할 수 있다.

유휴지와 자투리 부지도 재개발 구역에 포함될 수 있도록 정비구역 지정·동의 요건도 바꾼다.

이를 통해 재개발이 가능한 대상지가 10%가량 늘어난다.

이뿐 아니라 재건축·재개발 사업 초기인 조합 설립 때도 50억원 이내에서 정부 기금 대출을 해주고, 재건축초과이익 부담금은 추가로 깎아주기로 했다.

초과이익에서 제외하는 비용 항목(기부채납 토지 기여분 등)을 늘려 부담을 줄인다.

정부는 재개발·재건축 규제 완화로 올해부터 2027년까지 4년간 전국 95만가구가 정비사업에 착수할 수 있을 것으로 보고 있다.

재건축 75만가구(수도권 55만가구·지방 20만가구), 재개발 20만가구(수도권 14만가구·지방 6만가구)다.

1기 신도시와 관련해서는 올해 안에 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구를 분당·일산·중동·평촌·산본에서 각각 1곳 이상 지정한다.

윤 대통령 임기 내 선도지구에서 첫 착공을 하고, 2030년 첫 입주를 목표로 잡았다.

1기 신도시 등 노후계획도시 정비를 위해 12조원 규모의 '미래도시펀드'를 조성하고, 전용 보증상품을 출시해 자금 조달을 지원한다.

정부는 전세사기 여파 등으로 위축된 빌라·오피스텔 수요가 살아날 수 있도록 수요 진작책도 내놓았다.

이달부터 2025년 12월까지 신축되는 60㎡ 이하 소형 주택을 매수하면 취득세를 50% 감면한다.

취득세·양도세·종부세 계산 때는 주택 수에서 빼 다주택자 중과세율을 적용받지 않는다.

신축이 아닌 기존 소형 주택 역시 향후 2년 내 매수해 임대주택으로 등록하면 세금을 부과할 때 주택 수에서 제외한다.

대상은 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 다가구·다세대주택, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔이다.

아파트는 제외된다.

지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 경우에도 세제 산정 때 주택 수에서 제외한다.

85㎡, 6억원 이하 주택이 대상이다.

/연합뉴스