"서울 못지 않다"…집주인들 벌써부터 난리 난 '이 동네'
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노후도시 특별법 통과 사업성 좋은 곳은
1기 신도시 단지 대부분 대형 평수 비중 높은 편
사업성 서울 못지 않아
공사비 증가 부담에도
분당 '양지마을1' 등 재건축 기대감 커져
1기 신도시 단지 대부분 대형 평수 비중 높은 편
사업성 서울 못지 않아
공사비 증가 부담에도
분당 '양지마을1' 등 재건축 기대감 커져

◆대지지분 많은 1기 신도시
노후계획도시 특별법 제정안에 따르면 특별정비계획을 통해 선도지구로 지정된 단지는 2종 주거지역을 3종 주거지역으로, 3종 주거지역은 준주거지역이나 상업지역으로 변경할 수 있다. 3종 주거지역은 최대 용적률이 300%인데, 이를 준주거지역으로 변경하면 최대 500%까지 높일 수 있다. 선도지구는 올 하반기 분당 일산 등에서 각각 1곳 이상 지정한다. 1기 신도시는 대형 평수 비율이 높은 단지가 많은 게 특징이다.
군포시 산본신도시는 4호선 수리산역 근처 한라주공4차 1단지가 돋보인다. 용적률이 115%로 낮은 데다 대지지분도 57㎡로 많다. 이 단지는 1기 신도시에서 처음으로 안전진단을 통과해 재건축이 확정된 상태다. 일산에선 3호선 마두역 인근 강촌마을 7단지와 주엽역 역세권인 문촌마을 17단지신안 등이 대지지분이 많다는 평가다. 하지만 윤석열 대통령이 방문한 초원7단지 부영은 용적률이 212%에 달하는 데다 가구당 대지지분이 31㎡로 종 상향 없이는 재건축이 쉽지 않을 전망이다.
◆상계는 ‘글쎄’, 수서에 ‘관심’
서울에서 노후계획도시 특별법이 적용될 만한 곳은 노원구 상계택지지구와 중계1·2택지지구, 강남구 수서택지지구 정도가 꼽힌다. 이들 지구는 재건축 후 토지이용계획과 기부채납 기준 등을 담은 지구단위계획 용역이 진행 중이다. 용역 중간에 노후계획도시 특별법에 담긴 내용이 반영되면 법에 맞춰 재건축을 할 수 있게 된다.노원구 상계 택지지구와 강서구 가양·등촌 택지지구는 용적률은 낮아도 소형 평수만 있어서 재건축 사업성을 따져봐야 한다. 이미 사업시행계획 인가까지 받은 노원구 상계동 상계주공5단지 사례를 참조할 만하다. 지하철 4호선 노원역세권에 가구 수는 840가구, 용적률은 93%다. 하지만 전용 31㎡ 소형 평수밖에 없어서 가구당 대지 면적이 42㎡에 불과하다. 1기 신도시 주요 단지의 절반밖에 안 된다. 전용 84㎡를 받으려면 6억~7억원대 분담금을 내야 하는 이유다.
상계택지지구에서는 7호선 마들역 인근 상계주공16단지(2392가구) 대지지분이 71㎡로 많은 편이다. 중랑천 건너편 창동주공19단지(1764가구)도 용적률 164%에 가구당 대지 지분 54㎡로 그나마 넓다. 이들 단지는 종 상향이 이뤄지면 더 높고 넓게 지을 수 있어 일반분양 가구가 늘어날 수 있다.
박진우 기자 jwp@hankyung.com