"안녕하세요. 저는 은평구 불광동에 거주하고 있는 이**라고 합니다. 2021년에 23억원을 주고 신축 꼬마빌딩을 구입했는데요. 계약조건이 매도인이 저에게 건물을 매각하되 3년간 매월 1,000만원의 임대료를 지급하고 임차인으로 사용하는 거였습니다. 그 당시에는 건물 전체를 나름 알려진 브랜드 F&B 업종이 사용하는 것이니 임대료 때문에 속 썩을 일은 없겠다 싶었고 투자금액 대비 수익률도 괜찮다는 생각이었습니다.
당시 이 건물을 추천한 부동산 중개사도 이런 조건을 세일앤드리스백(Sales and Lease Back/매각 후 재임차)이라고 하는데 대개 기업체들이 오피스나 공장을 거래할 때 많이 사용하는 방식이라서 꼬마빌딩은 이런 조건을 맞추기 힘든데 운 좋게 나온 거라고 설명했습니다. 그래서 저는 기분 좋게 매매계약을 체결했죠.
그런데 계약 만기 3년이 다 되어가는 즈음에 임차인으로부터 계약 연장을 하지 않고 퇴거할 테니 보증금을 반환해달는 연락을 받았습니다. 경기가 좋지 않아 어렵다고들 하지만 그래도 저는 내심 계약 연장을 요청할 걸로 생각하고 있었던 터라 좀 당황스러웠죠. 하지만 임차인의 정당한 요구이니 어쩔 도리가 없겠다는 생각이 들었고, 새로운 임차인을 빨리 찾기 위해 이곳저곳 알아보기 시작했습니다.
우선 저에게 이 건물을 추천한 중개사는 본인은 임대차업무는 보고 있지 않아 모르겠다는 입장이었고, 건물 주변 부동산 중개업소 몇 군데에 문의했는데 다들 기존 임대료 수준이 높아서 임차인 맞추기가 어렵다고들 하네요. 게다가 중개업소에서 말씀해 주시는 적정 월세가 500만원 정도에 불과하다고 하니 기존 임대료의 절반 밖에 되지 않았습니다. 그래서 빨리 팔아버려야 되나 싶어서 매도 상담도 받아봤더니 제가 매입했던 가격에 한참 못 미치는 가격이 아니면 매각 역시 어렵다고들 합니다.
빌딩 투자는 연예인들처럼 대박 나는 상황까진 아니어도 당연히 수익이 꽤 좋을 거라고 생각하고 있었는데 저의 경우는 왜 손해를 볼지도 모를 처지가 된 걸까요? 이런 상황에서 제가 어떻게 하면 좋을까요?"
(의뢰인의 현금수지흐름 中 일부, 제공 : 밸류업이노베이션)상황 분석
먼저 의뢰인께서 상담 요청해주신 내용에 대한 핵심적인 키워드는 크게 3가지로 정리해 볼 수 있겠습니다.
1. 현재 月 1,000만원의 리스백조건 임대료가 적정한가? 2. 만일 현 임차인이 퇴거한다면 대체 임차인으로 유치할 수 있는 업종은 무엇인지? 3. 현 시점, 의뢰인 소유 건물의 탁상감정(약식감정)가액은 어느 정도 나오는지?
순차적으로 살펴보면,
첫 번째, 리스백조건의 임대료가 적정한지를 파악하기 위해서는 의뢰인 소유 건물을 기준으로 약 300m 반경 이내 (크기, 층수, 준공연도, 시설물 상태 감안) 등의 임대가를 조사해야 합니다. 실무에서는 이를 ‘임대사례비교법’을 적용한 분석기법이라고 하는데, 부동산 시장에서 임대료를 산정하기 위해 사용되는 기초적이 분석기법 중 하나입니다. 이 방법은 유사한 형태의 부동산 단위에 대한 임대료를 비교하여, 특정 부동산의 객관적인 임대료를 결정하는데 사용됩니다.
두 번째, 해당지역의 인구밀집도, 상권현황, 교통 인프라, 인구 구성, 소득수준 등을 고려한 시장분석을 해야 합니다. 이는, 철저하게 소비자(수요자)의 관점에서 Input 대비 Output이 발생할 수 있는지를 체크해봐야 하는데, 경쟁업체분석, 소비자 트랜드 및 선호도 분석, 지역발전 계획 및 정책분석, 부동산의 구조, 주차시설 등의 물리적분석 등을 통해 가망 임차인을 예상합니다
세 번째, 만일 임대가 여의치 않고 관리하는데 어려움을 느껴 매각을 고려할 경우에는 의뢰인께서 매각하고자 하는 건물의 탁상 감정가액이 어느 정도 되는지를 확인해야 합니다. 은행에서는 대출을 실행하기 전, 목적물의 가치평가를 통해 시세가 어느정도 되는지를 파악합니다. 아파트와 같은 주거형 부동산의 경우는 주로 KB국민은행에서 발표하는 KB시세를 기준점으로 삼지만, 거래량이 일정하지 않고 개별성이 강한 상가건물, 토지 등과 같은 부동산은 2~3군데 감정평가법인에 의뢰를 해 산출한 탁상감정평가 금액을 기준으로 적정한 추정가치를 산정하게 됩니다.
이때, 은행에서 정한 공신력 있는 감정평가법인의 평가사들이 거래사례비교법, 수익환원법, 원가법 등을 다각도로 비교/분석하여 추정가치를 내기 때문에 보다 객관적이고 합리적인 매매금액이 산출될 것으로 예상합니다.
(감정평가법인의 약식 탁상자문회보서 샘플, 제공 : 밸류업이노베이션)
대다수 한국인에게 있어 보유 재산 중 가장 큰 비중을 차지하는 자산이 바로 부동산입니다. 부동산 투자는 취득단계부터 처분단계에 이르기까지 전 과정에 미치는 다양한 요인들이 유기적으로 연결돼 있을 뿐만 아니라 영향을 미칠 수밖에 없습니다. 따라서 반드시 부동산 투자는 전략적이고 체계적인 접근이 필요하겠습니다.
