올해 첫 서울 강남권 ‘로또 분양’으로 주목받는 잠원동 메이플자이 1순위 청약이 오는 6일 진행된다. 국회가 실거주 의무 3년 유예를 검토하면서 수요자의 관심이 뜨겁다. 하지만 일반분양 가구 수가 가장 많은 전용 49㎡에 당첨돼 대출을 최대로 받으려면 연 소득이 1억3000만원을 넘겨야 하는 것으로 나타났다. 매월 최대 365만원의 원리금을 부담해야 하고, 현금을 8억원 이상 보유해야 하는 것으로 집계됐다.
메이플자이 투시도
메이플자이 투시도
2일 농협은행 NH ALL100자문센터에 따르면 분양가 15억3000만원인 메이플자이 전용 49㎡A는 주택담보대출을 최대 7억6500만원까지 받을 수 있다. 담보인정비율(LTV) 50%를 고려한 금액이다. 현금이 부족해 7억6500만원을 전부 대출받으려면 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 적용해 연 소득이 1억3000만원을 넘어야 한다. 이때 매수자가 매월 부담하는 원리금 상환액은 365만원이다. 필요한 현금은 취득세와 발코니 확장 비용(790만원) 등을 합해 8억원 이상으로 추산된다.

연소득이 1억원이면 주택담보대출 한도는 5억6000만원으로 줄어든다. 대신 현금은 10억원 이상 필요하다. 기존에 갖고 있던 집을 팔면 잔금 전환 때 현금을 마련할 수 있지만, 계약금(20%)이 3억6000만원을 웃돈다는 점을 고려해야 한다.
상반기 청약 예정 단지별 대출 시뮬레이션. 서울 마포구 공덕동 마포자이힐스테이트의 3.3㎡당 분양가는 현재 시장 예상가(4500만원)보다 더 높아질 것으로 예상된다. / 농협은행 NH ALL100자문센터 제공
상반기 청약 예정 단지별 대출 시뮬레이션. 서울 마포구 공덕동 마포자이힐스테이트의 3.3㎡당 분양가는 현재 시장 예상가(4500만원)보다 더 높아질 것으로 예상된다. / 농협은행 NH ALL100자문센터 제공
메이플자이 일반 분양 규모는 전용면적별로 43㎡(12억500만~12억4300만원) 49가구, 49㎡(15억300만~15억3000만원) 107가구, 59㎡(17억3300만~17억4200만원) 6가구다. 주변 반포자이(전용 59㎡ 24억원) 등의 시세를 고려하면 6억~10억원의 차익이 예상된다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “실거주 의무가 아직 풀리지 않은 만큼 본인이 가진 현금이 충분한지부터 봐야 한다”고 조언했다.

메이플자이에 이어 오는 4월 반포동 래미안 원펜타스도 1순위 청약에 나설 전망이다. 업계에서는 3.3㎡당 분양가로 7000만원을 예상하고 있다. 인근 래미안원베일리의 전용 84㎡이 40억원이므로 차익이 10억원을 웃도는 ‘로또 분양’인 셈이다. 이 단지는 사실상 ‘현금부자’의 경쟁이 될 가능성이 높다는 분석이 나온다. 입주가 오는 6월인 후분양 단지여서 당장 현금이 필요하기 때문이다. 연봉이 1억원이면 대출은 7억7000만원까지 받을 수 있다. 당첨 2개월 이내에 16억원 이상의 현금을 갖고 있어야 한다는 결론이 나온다.

박진우 기자