이번에 소개할 프로젝트는 김**님의 인천 부평동 소재 꼬마빌딩 사례입니다.

사업체를 운영하고 계신 김** 사장님은 2019년 11월 강남의 유명 중개법인 소속 공인중개사의 소개를 받아 인천 부평구 부평동 소재 빌딩을 37억원에 구입했습니다.
해당 빌딩은 유동인구가 꽤 많은 ‘역세권’이자 ‘대로변’ 건물로 오가는 사람들 눈에도 잘 띄어서 입지적으로 좋은 조건을 갖고 있었고, 임대차 상황도 공실과 연체내역 없이 안정적이었습니다.
이런 점이 마음에 들었던 김사장님은 약 15억원의 은행 대출을 끼고 건물을 구입했던 것이죠.

그러나 약 1년이라는 시간이 흐른 후 안정적으로 보였던 임대차 상황은 최악의 상태로 변하고 말았습니다.
지상 1층 OO카페, 2층 OO의원, 4층 OO스튜디오 모두 약속이라도 한 듯이 임차인 모두 임대료 연체가 누적돼 결국 보증금까지 다 까먹은 상태였고, 퇴거 협의도 없이 도망가 버리고 연락 두절상태가 됐습니다.

이후 4년이라는 긴 시간동안 ‘공실’ 상태로 방치돼 있었고, 이런 답답한 상황을 ‘한경부동산밸류업센터’에 털어 놓으셨습니다.

이 상황을 극복할 수 있는 방안은 어떻게 찾을 수 있을까요?
(당시 임차인이 버리고 간 시설물, 제공 - 밸류업이노베이션)
(당시 임차인이 버리고 간 시설물, 제공 - 밸류업이노베이션)
Check Point 1. 무엇이 문제였나?

건물을 매입한 후 임차인이 빠져나가 버리는 상황은 심심치 않게 발생하곤 합니다. 따라서 반드시 사전에 대비할 수 있는 방안을 고려해야 하는 투자에 따른 위험요인 중 하나가 됩니다.

이러한 상황을 슬기롭게 대처하기 위해서는 먼저 발생한 문제의 근본적인 원인을 분석하고 그에 따른 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

부동산 시장은 다양한 외부적 요인 (EX. 대출금리 상승, 인플레이션, 세금정책 변화, 인구의 이동, 경기침체 등)에 영향을 받기 때문에 지속적인 시장분석과 이에 따른 임대인의 유연한 대응 전략이 필요합니다.

의뢰인께서 투자한 건물의 경우
(1) 해당 지역 경제의 침체로 인한 임차인들의 이탈
(2) 주변 지역 내 신축 건물의 공급 과잉으로 인한 임대수요 이탈(수요 감소)
(3) 건물의 유지관리 소홀 및 시설물의 노후화, 그로 인한 주변 지역 내 보다 경쟁력 있는 임대공간으로의 이동 가능성
(4) 전(前) 건물주(매도인)가 매각을 원활하게 하기 위해 위장 임차인을 입점시켰거나 매각된 후 일정기간 까지만 사용하는 조건으로 위장 계약을 체결했을 가능성
등의 문제를 추정해 볼 수 있을 것 같습니다.
(위 사례의 건물 매입 당시 층별 임대차 현황, 제공 : 밸류업이노베이션)
(위 사례의 건물 매입 당시 층별 임대차 현황, 제공 : 밸류업이노베이션)
Check Point 2. 가능한 해결책은 뭘까?

우선 의뢰인께서 투자한 건물이 처한 시장상황과 가망 임차인들의 요구사항을 정확히 파악해 보다 경쟁력 있는 임대차 조건을 준비할 필요가 있는 것 같습니다.

의뢰인이 투자했을 당시에는 ‘시장경기’가 호황기였고, ‘수요자 > 공급자’ 인 공급부족 상태였기 때문에 높은 수준의 임대료를 받을 수 있었지만, 최근 들어서는 ‘시장경기’ 침체와 더불어 ‘수요자 < 공급자’의 수요 부족과 공급 과잉이 겹친 상황이 됐으므로 주변 지역 내 건물보다 경쟁력 있는 임대 조건을 제시하는 게 좋을 것 같습니다.

또한, 해당 건물은 1989년도에 준공된 건물이어서 내외부의 시설물이 노후화 되어있고, 대로변에 위치해 있지만 건물과 건물 사이에 끼인 박스형 건물인데 다가 필지 모양 역시 전면이 좁은 직사각형 형태여서 가장 중요한 ‘건물 전면의 노출도’가 떨어지는 편입니다.
따라서, 건물의 얼굴인 전면 파사드 부분을 개선하고 내외부 상태 개선과 편의시설 등을 추가해 임차인들의 만족도를 높일 수 있는 부분을 적극 고려해야 합니다.
아울러 안정적인 임차인이 유치되기 전까지는 ‘일시 사용(일명 : 깔세)’로 운영할 수 있는 임차인을 단기간 사용조건으로 입점시켜 운용수익의 리스크를 줄일 필요가 있습니다.

Check Point 3. 효과적인 임대차 마케팅은?

(제공 : 밸류업이노베이션)
(제공 : 밸류업이노베이션)
의뢰인께서 빠르게 임차인을 유치하기 위해서는 전략적인 임대차 마케팅 방안을 수립해야 합니다.

먼저 가망 임차인들의 특성과 필요를 분석해 (EX. 젊은 층 / 인근 주민 / 회사원 등) 내 건물에 유입되는 타겟 포인트가 무엇인지 명확히 파악해야 합니다. 이렇게 임대차 수요자들의 특성을 조사한 결과에 기반해 그에 맞는 매력적인 임대차 조건들을 제시해야 합니다.
이후, 온라인과 오프라인 플랫폼을 통한 광고 홍보가 중요합니다.

국내 부동산 매물광고 시장에서 높은 점유율(약 58.07%, 2023년 기준)을 갖고 있는 ‘네이버 부동산’에 노출시키고, 외부에서도 한눈에 볼 수 있는 임대 현수막을 부착하는 것 역시 중요합니다.

일반적으로 가망 임차인을 유치하기 위해 부동산 중개사무소에서 자신들의 상호와 연락처를 게시한 현수막 부착을 건물주에게 요청하는데, ‘건물주 직접 임대’ 문구로 현수막을 게시하는 방법 역시 검토해 보길 추천합니다. 다소 번거로울 수도 있겠지만 가망임차인들의 수요를 실시간으로 파악하고 체감할 수 있는 방법이기 때문입니다.

아울러 해당지역 현지 부동산 중개사무소 네트워크를 최대한 활용할 필요가 있습니다.
부동산 중개사와의 협력에 있어서도 매력적인 조건이 필요합니다. 얼마간의 중개수수료를 아끼는 것보다 빠른 시일 내에 우량 임차인을 구하는 것이 훨씬 이득이 되는 선택일 수 있습니다.

조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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