빌딩 밸류업 투자의 10단계(상)

고객 문의

안녕하세요. 광진구 구의동에 사는 지**라고 합니다.
제가 건물 투자는 경험이 없지만, 아파트는 여러 차례 투자를 통해 괜찮은 성과를 거뒀습니다.
이젠 깨끗한 신축 빌딩을 하나 구입하고 싶은데요.
사실 허름한 건물을 싸게 매입해서 신축을 해보고 싶은데 아파트 투자 밖에 해보질 않은 상황이다 보니 어떻게 하면 될지 갈피를 못 잡고 있습니다.
빌딩 밸류업 투자의 절차와 방법에 대해 알려주시면 좋겠습니다.

상황 분석 및 솔루션

리모델링이나 신축과 같은 밸류업이 필요한 ‘노후 건물’에 투자할 때는 앞으로 설명 드리는 10단계에 걸친 단계별 과제를 염두에 두시고 전략적으로 접근하시기 바랍니다.

투자를 실행하기에 앞서 주변 지인은 물론 전문가를 찾아 여러가지 조언을 듣기 마련입니다.
그러나 무엇보다 중요한 것은 투자의 주체가 되는 의뢰인께서 전체적인 구조와 프로세스를 정확히 이해해야 한다는 점입니다. 스케일(Scale)을 보고 디테일(Detail)을 잡아가는 투자에 대한 기준점이 없으면 결국 큰 피해를 볼 수도 있기 때문입니다.

Step 1. 초회 상담

1) 가용가능한 자기자본(equity)대비 금융권의 대출(leverage)은 어느 정도 비율로 투자를 할 것인가에 대한 재무적 결정을 해야 합니다.
즉, 높은 레버리지 활용은 더 큰 수익과 수익률을 거둘 수도 있지만 요즘과 같은 高금리 시장환경에서는 ‘금리 상승’, ‘공실 발생’ 등이 발생할 수 있기 때문에 그에 따른 위험성도 함께 증가합니다.

2) 의뢰인의 성향에 따라 ‘밸류업 투자’방식은 확실히 달라질 수 있습니다.
투자자의 성향을 크게 3가지로 구분해 보았을 때 (공격적) (중립적) (보수적)으로 볼 수 있는데, 보수적 투자자의 경우 낮은 리스크와 안정적인 수익을 추구하고, 중립적 투자자는 적절한 리스크와 수익률의 균형(밸런스)을 추구하며, 공격적 투자자는 높은 리스크를 감수하더라도 더 높은 수익을 추구하는 성향을 갖고 있습니다.
따라서, 의뢰인이 어떠한 성향을 갖는 투자자인지 스스로 판단해 보셔야 합니다.

Step 2. 사업부지 선정

‘부동산 밸류업 투자’는 흙 속에 감춰진 진주를 발굴하는 작업과도 같습니다.
의뢰인의 투자 목적(수익 창출=임대 수입), (자본 이득=처분 수입), (직접 사용=사옥용) 등에 따라 사업부지 위치나 조건이 달라질 수 있습니다.
목적에 맞는 입지여건을 갖춘 부동산을 찾았다면 가격 역시 합당한지 따져 봐야 합니다.
따라서 가장 중요한 포인트는 의뢰인께서 투자하고자 하는 부동산이 주변 거래시세보다 얼마나 저렴하게 나왔는지 시장조사를 통해 확인하고, 그 시세가 객관성을 갖는지 ‘약식 감정평가’를 통해 탁상감정가를 확인하는 것입니다.
만약 평균시세가 50억원인 건물을 40억원에 구입한다면 매입과 동시에 10억원의 자본이득(Capital gain)이 발생하는 셈입니다. 이는 향후 재매각(Exit) 시 처분수입으로 전환될 수 있고 장기적인 보유전략에 있어 시장이 회복되면 구입금액 대비 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
따라서 사업부지를 선정할 때는 시장분석, 정확한 가치평가, 그리고 잠재적인 가치 증가요소 등을 반드시 확인해야 합니다.

Step 3. 금융자금 조달(대출)

은행에서는 대출을 실행하기에 앞서 구입하고자 하는 부동산의 탁상 감정금액이 어느 정도 되는지를 확인합니다. 아파트와 같은 주거용 부동산의 경우엔 주로 KB국민은행에서 발표하는 KB시세를 기준점으로 삼지만, 거래량이 일정하지 않고 개별성이 강한 상가건물, 토지 등과 같은 부동산은 두세 군데 감정평가법인에 의뢰를 해 산출한 탁상감정평가 금액을 기준으로 적정한 시세를 산정하게 됩니다.

이후, 산출한 감정 평가금액을 기준으로 지역별로 상이한 LTV(담보인정비율)를 곱합니다.
반드시 지역별 담보인정비율이 어느 정도 인지를 먼저 확인할 필요가 있습니다.
예를 들어, 10억원의 감정평가금액이 나왔다고 가정하면 여기에 70%의 담보인정비율을 곱하면 약 7억원이 나오는데 이 금액이 은행에서 얘기하는 담보물로써 인정되는 금액을 의미합니다.
따라서, 의뢰인이 보유한 자기자본(equity)대비 금융권의 대출(leverage)의 기준점을 잡고 투자를 준비하는 것이 좋습니다.

Step 4. 매매계약 체결(Sign a real estate contract)

매매계약서에 서명 및 날인하는 단계는 두말할 필요없이 매우 중요한 과정입니다. 따라서 서두르지 말고 충분한 시간 하에 모든 조건들을 면밀히 검토해야 합니다.
(물리적실사: Physical due diligence)
(법률적실사: Legal due diligence)
(운영실사: Operational Due Diligence)
(금융적실사: Financial Due Diligence)
이러한 다양한 실사 유형을 의뢰인께서 적절하게 조합하여 거래의 모든 복합적 측면에서 검토해야 하고, 문제가 될 소지가 있는 것들은 반드시 매매계약서에 ‘특약사항’으로 기재해야 투자에 따른 잠재적인 위험요소를 제거할 수 있습니다.
반드시 구두 약속은 피하고 모든 조건들을 서면으로 명시하며 계약 해제조건과 관련된 손해배상책임 및 대상 등을 확인해야 합니다.

Step 5. 명도작업(明渡)

부동산 밸류업에서 반드시 거쳐야 하는 중요한 단계 중 하나가 ‘명도’ 입니다.
임차인의 생존권 VS 임대인의 생존권이 부딪히는 과정인데, 이 단계는 반드시 능수능란한 베테랑 전문가가 투입되어야 합니다.
관건은 법적절차에 들어가지 않고 임차인과의 협상을 통해 문제를 빠르게 해결하고 종결시킬 수 있느냐인데, 결국 임차인에게 지급하는 합의금을 합리적인 수준으로 빠르게 합의해 시간적, 금전적인 손실을 최소화할 수 있어야 합니다.
이때 임차인과의 이해관계 교집합을 만들 수 있는 객관적 명분(ex. 시설물의 노후화로 인한 해지협의 등)을 갖고 선별하며 신중하게 접근해야 합니다.
자칫 협의과정 시작부터 변호사를 투입해 법적인 이슈로 끌고 간다면 임대인과 임차인 양측 모두 감정의 골만 깊어지는 결과를 낳을 수도 있습니다. 따라서 명도작업의 첫 단추는 ‘원만한 협상’으로 시작하는 게 좋겠습니다.

명도 협의를 위해 임차인과 건물주 대리인이 주고 받은 문자 메시지, 제공 : 밸류업이노베이션

<’하’편에서 계속>

심기원 한경부동산밸류업센터 공간기획 TF Team / 밸류업이노베이션 수석디자이너
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산 TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원 / 밸류업이노베이션 대표

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터

집코노미

빌딩 밸류업 투자의 10단계(상) [한경부동산밸류업센터]