"5년 뒤 우리 집값 얼마나 뛸지"…여기 들어가면 한눈에 보인다

“집 앞에 GTX(수도권광역급행철도)가 지난다”, “10년 뒤 산업단지가 조성된다”처럼 흔히 ‘호재’가 있는 지역은 집값이 뛴다고 한다.

아직 개발이 이뤄지지 않은 수도권 지역에 상업시설이 들어서고 산업단지가 생기면 인구가 유입될 수 있다. 해당 지역에 대한 수요가 높아지면 자연스레 부동산 가격도 올라갈 가능성이 커진다. 분당과 동탄 같은 수도권 신도시가 대표적이다. 이처럼 특정 지역의 개발 사업은 부동산 투자할 때 판단의 근거이자 방향이 된다. 그럼 이 호재는 어떻게 확인할 수 있을까. 가장 기본적인 방법은 바로 각 지자체의 ‘도시기본계획’을 살펴보는 것이다.

도시기본계획과 도시개발사업은 같은 말일까

한 도시의 장기적인 발전 방향은 ‘도시기본계획’에서 정해진다. 상위 계획인 ‘국토종합계획’과 ‘광역도시계획’의 내용을 기반으로 한다. 도시기본계획은 통상 10년을 기준으로 수립된다. 예를 들어 서울은 현재 ‘2040 서울도시기본계획’이 수립돼 있다. 2014년 ‘2030 서울도시기본계획’이 나온 지 10년 만이다. 이후 5년마다 계획이 타당한지 검토하고 수정된 내용을 반영한다. 특정 도시만을 기준으로 봤을 때 도시의 토지 개발, 기반 시설 확충 등의 방향성을 알 수 있는 가장 큰 틀의 계획이라 할 수 있다.

기흥구 보정동과 마북동 일원 경기용인플랫폼시티 사업 대상구역 전경. 한경DB

도시기본계획을 토대로 용도지역, 개발제한구역, 지구단위계획, 도시개발사업 등을 다루는 도시관리계획이 만들어진다. 도시기본계획이 장기적인 전략이라면 도시관리계획은 그 전략을 구체화하고 실현하는 중기 계획인 셈이다.

이 중에서도 도시개발사업은 말 그대로 도시 개발에 필요한 곳에 주거, 상업, 문화 등의 기능이 있는 단지를 조성하는 사업이다. 2000년 7월 제정된 ‘도시개발법’에 따라 이뤄진다. ‘도시계획법’의 도시개발사업부문과 ‘토지구획정리사업법’을 통합하며 생겨났다. 공공이 주도하던 도시개발에 민간도 참여할 기회가 생겼다. 사업은 크게 세 가지 방식으로 이뤄진다. 사업시행자가 도시개발구역의 토지를 전부 취득해 진행하는 수용방식과 토지를 먼저 조성한 후에 해당 땅을 토지소유자에게 다시 보상하는 환지 방식이 있다. 이를 혼합하는 방식도 가능하다.

도시기본계획은 여기서 확인하자

도시기본계획은 각 지자체 홈페이지에서 확인할 수 있지만, 지자체마다 기재한 위치가 다르다. 서울은 자체적으로 ‘서울 도시계획 포털’을 운영 중이다. 대부분의 지자체는 각 홈페이지 내 ‘분야별 정보’에서 주택이나 토시와 관련된 하위 메뉴에 도시기본계획을 수록해 놨다. 가령 부산은 홈페이지 ‘분야별 정보’ 메뉴에서 ‘도시·건축·주택‘, ‘도시계획 아고라’ 순으로 들어가면 2040년 부산도시기본계획을 내려받을 수 있다.
다른 방법은 국토교통부의 ‘토지e음’ 사이트를 이용하는 것이다. 도시계획 메뉴에서 알고 싶은 지역의 주소를 입력하거나 지도를 통해 검색하면 해당 지역의 도시 계획이 나온다.

도시기본계획에서는 구체적으로 어떤 정보를 얻을 수 있을까. 예를 들어 다양한 개발사업이 진행 중인 용인시는 홈페이지에서 도시개발사업을 따로 살펴볼 수 있다. 이미 완료된 사업부터 진행 중인 사업까지 모두 별도 메뉴로 구축해 놨다.
이 가운데 ‘플랫폼시티 도시개발사업’을 보면 정의부터 사업개요까지 자세하다. 용인시 기흥구 일대 약 275만7186㎡ 면적의 땅에 경제중심 복합신도시를 짓는 사업이다. GTX, 지하철, 고속도로가 모두 지나는 수도권 남부 교통 요충지로서 첨단산업부터 주거, 문화까지 다양한 활동의 기반이 되는 도시로 탈바꿈한다는 계획이다. 약 1만417가구를 공급할 예정이다. 사업 시행은 경기도, 용인시, 경기주택도시공사, 용인도시공사가 맡았다. 올 상반기 착공해 5년 뒤인 2029년 준공된다는 사실도 알 수 있다.

플랫폼시티 도시개발사업 토지이용계획도. 출처: 용인시

토지이용계획도를 통해 기흥구 내에서도 어떤 동에 어떤 시설이 들어설지 파악할 수 있다. 가령 현재 계획에 따르면 학교 용지가 4개로 이뤄져 있다. 또 첨단지식산업단지를 주변으로 공동주택용지가 조성될 예정이다. 개발계획 세부 내용에 따라 전용면적 60~85㎡의 단지가 지어진다. 공원녹지는 92만1447㎡ 규모로 마련된다.

이런 도시 개발 계획을 한눈에 지도로 파악할 수 있는 사이트도 있다. 지도 업체 반도지리정보는 전국의 개발계획도를 유료로 제공하고 있다. 화성, 광주 등 특정 지역뿐만 아니라 반도체클러스터, 송산그린시티처럼 특정 사업을 중심으로 인근 지역의 현황과 개발계획을 실어 지적도로 제작한다. 반도지리정보를 운영하는 김용훈 대표는 “도시기본계획을 바탕으로 지도를 만들고 이후 각 지자체가 올리는 공시 등을 확인하며 매번 업데이트한다”며 “지도를 이용하면 누구한테 듣고 투자를 하는 것이 아니라 직접 확인하고 결정할 수 있는 게 장점”이라고 설명했다.

한명현 기자 wise@hankyung.com