이번에 소개할 프로젝트는 강남구 신사동에 거주하는 피부과 전문의 서원장님 사례입니다.
서원장님은 2021년 4월, 부동산업자의 소개를 받아 중랑구 면목동 소재의 꼬마빌딩을 23억원에 매입했습니다. 당시 서원장님의 투자 목적은 관리하기 편하면서도 안정적인 운용수익을 얻을 수 있는 임대 시스템을 구축하는 것이었습니다.
하지만, 2023년 12월 말경 임대차 만기로 인한 계약 해지 통보를 받게 되면서 서원장님의 목표는 물거품이 되었습니다.
어쩌다가 서원장님은 꼭 갖고 싶었던 꼬마빌딩이 되려 애물단지가 된 것인지 그 사연을 정리해보고 해결책도 모색해 보겠습니다.
(사진=게티이미지뱅크)
(사진=게티이미지뱅크)
Check Point 1. 서원장님이 꼬마빌딩을 구입하게 된 이유와 최근 임대차 상황

해당 건물은 대지면적 99.17㎡(30평), 연면적 175.2㎡(53평), 지상 4층 규모의 꼬마빌딩 입니다. 서원장님의 바램 대로 관리하기 편한 커피전문점이 입점해 매월 800만원의 안정적인 임대료가 발생하고 있었습니다. 2024년 4월까지 임대차 계약이 보장되어 있어 약 3년간은 공실 우려가 없다고 판단하여 매매계약을 체결하게 된 것이죠.
하지만 임대차계약 만기가 얼마 남지 않은 2023년 12월 말경, 계약만기로 인한 계약해지통보를 전달 받은 상태입니다.
(제공 : 밸류업이노베이션)
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Check Point 2. 해당 상권분석 및 임대시장 조사를 충분히 했는가?

서원장님이 투자한 건물의 상권은 주로 소규모 식당, 헤어샵, 슈퍼마켓, 세탁소 등 다세대주택 밀집지역의 주민들을 대상으로 한 생활밀착업종 위주로 형성돼 있었습니다. 임대료 수준 또한 연면적 175.2㎡(53평) 기준 300만~400만원이 평균적인 임대가로 서원장님 건물의 임차인이 지급하고 있는 800만원의 절반에도 못 미치는 수준으로 분석됐습니다.
여기서 중요한 부분은 투자대상 건물의 임대료와 주변 상권의 평균 임대료를 객관적으로 비교해봐야 경쟁력을 판단할 수 있습니다. 즉, 서원장님이 투자한 건물의 임대료가 인근지역의 평균보다 높다면, 기존 임차인의 퇴거 후 새로운 임차인을 찾는데 어려움을 겪을 수 있고, 이는 결국 임대수입의 불안정성을 가져올 수 있기 때문입니다.

Check Point 3. 서원장님이 투자한 건물의 임차인은 왜 높은 임대료를 지불했는가?

서원장님이 투자한 건물의 임차인이 높은 임대료를 지불한 이유는 해당 임차인이 과거에 건물 소유주였기 때문입니다. 직접 토지를 저렴하게 매입하고 신축을 한 후, 건물을 매각 후 다시 임차인으로 3년간 입점하여 임대료를 지급하는 세일 앤드 리스백(Sale and Lease Back) 조건으로 매매계약을 체결한 것입니다.

이러한 리스백 조건의 경우, 기존 건물주의 재정적인 안정성과 신뢰성이 중요한데, 만일 재무상태가 악화되면 임대료 지급에 차질이 생길 수 있고, 임대차계약 기간이 종료가 되면 계약을 갑자기 종료할 위험요인이 있습니다.
(제공 : 밸류업이노베이션)
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밸류업 솔루션

서원장님의 사례와 같이 상가건물 매입 시, ‘세일 앤드 리스백’ 조건으로 매매계약을 체결할 경우에는 여러 가지 위험요인들을 체크해야 합니다.

1. 리스백 계약에서 매도인(현재는 임차인)의 재무적 상태를 확인하여 서로 약정한 임대료를 지속적으로 지불할 수 있는 능력이 있는지 확인해야 합니다.
간혹, 매도인이 건물을 높은 가격으로 매각하기위해 과도한 임대료를 책정하여 리스백 하는 경우 재무적인 부담이나 경영상의 문제로 임대료를 지불하지 못하면, 결국 건물 소유주(매수인)에게 경제적 손실이 발생될 수 있기 때문입니다.

2. 임대기간, 임대료 인상률, 유지보수 책임 및 주최 등 임대차계약 조건들을 면밀하게 검토해야 합니다. 장기 임대차계약은 관리의 용이성과 수익의 안정성은 있지만, 급변하는 시장상황(ex. 물가 인상, 경기침체, 대출금리 인상 등)에 대응하기는 한계가 있습니다.

3. 투자하려는 건물의 위치와 현지 지역시장 분석을 철저하게 해야 합니다.
해당 지역의 수요와 공급의 균형은 어떠한지, 임대료수준 및 임차업종들은 어떻게 분포되어 있는지, 해당지역의 인프라 및 개발계획 등은 어떠한 것이 있는지 파악해야 합니다. 만약 임차인이 임대료를 지불하지 못하고 건물을 비워야 하는 경우, 시장 평균보다 높은 임대료로 인하여 새로운 신규 임차인을 발굴하기 어려울 수 있습니다.

위와 같이 ‘세일 앤드 리스백’의 위험 요소들을 매매계약 체결 전에 철저하게 분석을 하고 매도인의 재무적 상태와 신용도를 객관적으로 평가하는 것이 중요합니다.
또한 매매계약서에는 계약이 조기에 종료될 경우를 대비한 조항을 반드시 포함시켜야 합니다. 이는 임대료 미납, 계약위반, 또는 기타조건 불이행 시 등이 포함됩니다. 이를 통해 만일 계약상의 분쟁이 발생했을 경우 해결방법을 명시하여 양 당사자의 불확실성을 최소화하고 잠재적인 위험요인을 관리하는 것이 중요합니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표


※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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