고객 문의

“안녕하세요. 저는 반포동에 거주하는 박OO이라고 합니다.
얼마전 부동산 중개인을 통해 꼬마빌딩을 구입했습니다. 매입 당시 중개인으로부터 해당 빌딩의 대지 면적이 264.46㎡(약 80평)이라는 정보를 받았습니다. 그러나, 매입 후 잔금대출 현황조사를 위해 감정평가사를 통해 실제 면적을 확인한 결과, 실제 면적은 257.85㎡(대략 78평)에 불과하다는 사실을 알게 되었고, 이로 인해 예상치 못한 경제적 손실에 직면하게 됐습니다.

이 문제를 해결하기 위해 먼저 당시 거래를 중개한 부동산 중개인에게 문의했는데, 중개인은 거래과정에서 제공한 등기부등본 상의 면적 정보가 정확하다는 걸 확인했고, 저 역시 계약 체결 시 이를 확인했기 때문에 자신이 책임져야 할 사항이 없다고 합니다.

6.61㎡(2평)의 차이가 크지 않다고 생각될 수도 있겠지만, 제가 매입한 가격을 고려하면 3.3㎡(1평)당 약 1억원 상당의 손해가 발생했다고 볼 수밖에 없는 상태입니다.
이런 상황에서 저는 어떤 조치를 취할 수 있을까요?”
(사진=게티이미지뱅크)
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상황분석 및 솔루션

우선, 의뢰인 고객님이 경험하신 상황에 대해 깊은 이해와 공감을 표합니다.
부동산 거래 중 면적 정보의 불일치는 현실적으로 흔히 발생하는 문제이며, 이로 인한 손실은 결코 경시할 수 없습니다. 특히 고객님의 경우, 6.61㎡(약 2평)의 차이가 약 1억원의 경제적 손실을 야기했다는 점에서 이는 심각한 문제로 여겨집니다.

상황을 해결하기 위해서는 다음과 같은 두 가지 측면을 우선적으로 고려해야 합니다.

1. 부동산 중개인과 의뢰인의 책임에 관한 부분입니다.
중개인은 고객에게 정확하고 신뢰할 수 있는 정보를 제공해야 하며, 이를 토대로 거래가 이루어집니다. 계약 당사자는 이러한 서비스를 받는 대가로 중개수수료를 지급합니다.

만약 중개인이 제공한 정보가 부정확하거나 오해를 불러일으킬 수 있는 내용이었고, 이로 인해 의뢰인에게 경제적 손해를 입었다면, 중개인에게도 일정부분 책임이 있습니다. 특히, 중개인이 부동산의 실제 상태나 법적 상태를 정확히 파악하고 이를 의뢰인에게 충분히 설명하지 못한 경우, 그 책임은 더욱 명확하게 중개인에게 귀속될 수 있습니다.

반면, 의뢰인 역시 거래를 진행하기 전에 부동산의 상태를 면밀히 검토하고 필요한 조사를 수행할 책임이 있습니다. 등기부등본 뿐만 아니라 건축물대장, 토지대장, 지적도 등 부동산거래에 필요한 다양한 문서를 확인하고, 필요한 경우 전문가의 도움을 받아 부동산의 실제 상태를 파악해야 합니다.

이러한 조사를 소홀히 하여 발생한 손해는 의뢰인에게도 일정부분 책임이 있는 것으로 볼 수 있고, 부동산 거래에서 발생한 문제에 대한 책임 소재는 거래 과정에서 각 당사자가 수행한 역할, 제공된 정보의 정확성, 계약 내용, 법적 규정 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.
(사진=게티이미지뱅크)
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2. 등기부등본과 토지대장의 정보에 차이가 발생할 경우 무엇을 기준으로 하는가?
등기부등본은 부동산의 법적 권리 관계와 기본 현황을 담고 있는 공적인 문서로 부동산의 위치 및 기본 상태는 표제부에, 소유권과 그에 관련된 권리는 갑구에, 소유권 외의 다른 권리들은 을구에 기재돼 있습니다.

반면, 토지대장은 토지의 실제 상황을 보여주는 공적 문서로 토지의 위치, 면적, 용도와 같은 구체적 정보를 포함하고 있습니다.

소유자 정보에 있어 등기부등본과 토지대장 사이에 불일치가 있을 경우, 법적인 소유권의 증명으로서 등기부등본에 기재된 소유자 정보가 우선적으로 고려됩니다. 이는 등기부등본이 부동산 소유권의 법적 변동사항을 가장 확실하게 증명하는 주요 문서로서의 역할 때문입니다.

그러나, 토지의 실제 면적과 관련하여 등기부등본과 토지대장 사이에 차이가 발생할 경우, 토지대장에 기재된 면적 정보가 더 정확하고 현재의 상태를 반영한다고 간주되어 우선적으로 고려됩니다. 이는 토지대장이 토지 측량과 같은 전문적인 절차를 통해 얻은 실제 토지의 물리적 상태를 반영하기 때문입니다. 이러한 토지 측량 정보는 토지 이용 계획, 건축 허가 및 세금 산정 등에 필수적인 정확한 데이터를 제공합니다.

결론적으로 소유권 확인과 관련해서는 등기부등본이, 토지의 실제 면적과 같은 물리적 상태를 확인할 필요가 있을 때는 토지대장이 더 우선적으로 고려됩니다.

위 검토사항을 바탕으로 전문가에게 상담하고 법률적인 조언을 받아 대처하시면 좋은 결과를 얻게 되실 것으로 기대합니다. 거래 당시 중개인과 협의가 원만치 않을 경우 손해 배상 청구를 검토하실 수 있고, 매도인에게도 손해배상이나 감액을 청구할 수도 있을 것입니다. 다만 더 이상 협의가 불가한 경우가 아니라면 섣불리 법률적인 조치에 나서기 보다 충분한 대화와 협의를 진행하시길 추천합니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산TF Team / 밸류업이노베이션 공인중개사

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터