강북권 재건축 속도 낸다...서울시, 역세권에 용적률 500% 부여

서울 노원·도봉·강북구 등 동북권은 1980년대 후반~1990년대 초반 지어진 '베드타운'이다. 서울에 지어진 지 30년 넘은 노후 주택 절반이 이 곳에 집중됐다. 기업이 모이는 업무·상업시설은 동북권 일대를 다 합쳐도 서울 광화문 도심의 절반에 못 미친다. 500조원에 가까운 서울 지역내총생산(GRDP)에서 동북권이 차지하는 비중은 50조원에 그칠 정도로 소외됐다.

오세훈 서울시장은 이같은 문제를 풀기 위해 26일 '강북권 대개조' 구상을 발표했다. 지난달 발표한 서남권 대개조 구상에 이어 두 번째다. 강북권 대개조는 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문 등 8개 자치구)과 서북권(마포·서대문·은평)이 대상이다.

강북권 대개조의 핵심은 규제 완화로 기업이 입주하는 초고층 오피스를 짓도록 유도하고, 파격적인 인센티브 부여로 이 일대 재건축을 촉진하겠다는 것이다. 서울시는 서울 내 역세권 아파트에 용적률 최대치의 1.2배까지 추가로 부여한다. 이미 높게 지어져 재건축이 어렵다는 판단을 받는 이 일대 아파트 재건축에 숨통을 틔워주겠다는 취지다. 역세권 아파트는 제3종주거(용적률 최대 300%)에서 준주거(500%)로 종상향해 사업성을 대폭 개선할 예정이다. 서울시는 65개 단지, 4만2000여 가구가 재건축에 착수할 수 있게 될 것으로 추산하고 있다.

기업을 유치하기 위해 초고층 업무지구를 조성하는 방안도 담겼다. 용적률을 1000%까지 부여할 수 있는 상업지역 총량제를 풀어 기업이 입주할 수 있는 오피스를 짓도록 유도하겠다는 구상이다. 이를 통해 기업이 활동하는 상업지역의 규모를 강남권 수준으로 끌어올리는 걸 목표로 잡았다. 개발에 추가 인센티브를 제공하기 위해 민간사업자가 개발지의 규모와 용도를 정할 수 있는 균형발전 사전협상제(화이트사이트)를 도입한다. 화이트사이트 대상지로 차량기지 등 대규모 유휴부지를 지정해 상업지역으로 종상향하고 공공기여도 10%포인트 줄여줄 계획이다.

노원 일대 65개 단지, 4만2000가구 재건축 길 열린다

1990년대 준공된 강북권 아파트는 재건축이 불가능할 정도로 높고 빽빽하게 지어졌다. 당시 주택건설촉진법으로 주거지에 대한 용적률이 지금 같은 임대주택이나 기부채납 없이 최대 400%까지 부여됐기 때문이다. 2000년대 초반 주거지에 대한 세분화 작업을 거쳐 이 일대 아파트가 속한 제3종 주거지의 용적률 최대치는 300%로 대폭 낮아졌다. 강북권 일대 아파트 65개 단지, 4만2000여 가구의 재건축이 불가능한 이유다.

이 일대 아파트에 용적률 최대치의 1.2배(360%)까지 부여해 재건축에 숨통을 틔워주겠다는 게 강북권 대개조 주거대책의 핵심이다. 65개 단지의 용적률은 250% 이상으로, 용적률 최대치가 360%까지 주어지면 100%포인트 이상의 여유가 생기게 된다.

특히 역세권에선 역세권 활성화 사업이 아니라 일반 재건축을 추진할 때도 준주거지역 종상향하고, 공공기여율을 15%에서 10%로 낮추는 파격적인 인센티브가 제공된다. 용적률 최대치가 300%에서 500%로 대폭 상향된다는 설명이다. 이같은 혜택은 서울 전역에 적용되지만 수혜지는 강북권에 몰려있다는 게 서울시 분석이다.

북한산 밑이라는 이유로 고도제한이 걸린 지역에 대한 정비사업도 추진한다. 서울시 정비사업 모델인 모아타운을 추진할 때 자연경관지구는 기존 3층에서 약 7층(20ｍ)으로, 고도지구는 20ｍ에서 최대 45ｍ로 풀어 사업성을 높여주는 방안이다.

재개발 대상지도 286만㎡에서 800만㎡로 지금보다 3배 가까이 확대된다. 지난 1월말 시행된 도시정비법 시행령으로 노후도 기준이 67%에서 60%로 완화되면서다. 접도율 기준도 4ｍ 도로에서 6~8ｍ로 완화된다. 폭 6ｍ 미만 소방도로를 확보하지 못한 노후 주거지도 재개발 대상에 포함된다.

재건축 인허가 기간도 기존의 일반 재건축보다 5~6년 앞당긴 신속통합기획을 활용하면서 정비계획 입안을 동시 진행해 1년을 더 단축한다. 재건축 시작부터 준공까지 7~8년 안에 진행하겠다는 계획이다.

용적률 1000%까지 부여…초고층 업무지구 추진

강북권 대개조 프로젝트를 통해 기업들은 강북권에 초고층 오피스를 사실상 제한 없이 지을 수 있게 된다. 상업지역 총량제는 2030년까지 서울시가 권역별로 상업지역 총량을 배정하고 그 안에서 상업지역을 지정하는 제도다. 서울시는 시 전역에서 상업지역 총량제를 풀 계획이다.

상업지역 총량제가 풀리면 용적률을 1200%까지 부여해 초고층 오피스를 지을 수 있는 상업지역을 무제한으로 지정할 수 있게 된다. 11개 자치구를 포괄하는 강북권은 상업지역 면적이 519만㎡로 도심권(814만㎡)이나 동남권(627만㎡)에 턱없이 못 미치는 점을 고려한 조치다.

지금도 자치구가 상업지역을 추가 지정할 수 있지만 100% 쓰이지 못하고 있다는 게 문제다. 특정 지역에만 초고층 오피스를 허용해 혜택을 준다는 지적이 나올 것을 우려하고 있기 때문이다. 서울시가 상업지역을 대거 풀어도 강북권에 기업이 밀집한 업무·상업지구가 조성되기 어렵다는 우려가 나오는 이유다.

서울시는 강북권 대규모 유휴부지에 '균형발전 사전협상제(화이트사이트)'를 도입해 상업지역을 적극 부여할 계획이다. 화이트사이트는 사업시행자가 기존 도시계획으로 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 규모와 용도로 개발하는 것을 허용하는 제도다. 화이트사이트에서 용적률은 일반상업지역 법적상한용적률(800%)의 1.2배까지 주어지고, 공공기여율 상한선이 60%에서 50%로 완화된다.

서울시는 대표적인 화이트사이트 적용대상지로는 창동차량기지와 도봉면허시험장(25만㎡), NH농협부지(3만㎡)를 꼽았다. 이 부지와 동쪽으로 인접한 NH농협부지는 주거지와 쇼핑몰이 들어서게 될 전망이다. 청량리 차량기지 일대(35만㎡)와 이문차량기지(21만㎡), 신내차량기지(34만㎡) 등 다른 차량기지에도 적용된다. 서울혁신파크는 미디어컨텐츠와 연구개발(R&D) 중심의 서울창조타운으로 재조성할 계획이다.

화이트사이트 적용대상지는 상반기 검토를 거쳐 이르면 7월 적용할 예정이다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com