사진=게티이미지뱅크
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#. “전세 계약 기간이 끝나가는데도 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했습니다. 문제는 제가 임차권등기 후 이사부터 할 예정이라고 하자 집주인은 뒤늦은 해지 통보라 묵시적갱신을 주장하고 있다는 겁니다. 이사할 날짜는 다가오는데 집주인의 말에 당황스럽기만 합니다."

전세 사기나 전세금 분쟁 예방책으로 임차권등기를 활용하는 사례가 늘면서 세입자들의 관심이 높아졌습니다. 하지만 높은 관심과는 달리 임차권등기를 신청할 수 있는 시기나 신청 전 확인해야 하는 필수 절차를 잘 모르는 경우가 많습니다.

임차권등기란 세입자가 다른 곳에 이사하더라도 이전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 주택 임대차에서 임차권등기는 기본적으로 계약이 종료돼야만 신청할 수 있습니다. 단순하게 본다면 계약종료일 이후 기간만 잘 유의해야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 세입자가 놓쳐서는 안 될 변수가 있다는 사실을 명심해야 합니다.

주택 임대차보호법(이하 주임법)에는 집주인과 세입자 간 계약에 관한 해지나 갱신에 관한 의사전달을 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 한다고 규정하고 있습니다.

계약 기간이 끝나기 적어도 2개월 전까지는 계약을 갱신하지 않겠다고 통보해야 한다는 말입니다. 이 과정에서 세입자가 맞이할 수 있는 변수는 '2개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다'라는 통보를 해야 한다는 겁니다.

만약 세입자가 집주인에게 계약 갱신에 관한 거절 통보를 하지 않았다면 '묵시적갱신'이라는 상황을 맞이하게 됩니다. 묵시적갱신이란 계약 종료 2개월 전까지 당사자 간 계약 해지나 갱신에 관한 의사가 없었다면 자동으로 계약이 연장되는 형태를 말합니다.

문제는 묵시적갱신은 계약이 유지되고 있다는 의미로 임차권등기신청 자체가 어렵다는 겁니다. 따라서 이사를 계획하고 있는 세입자라면 남아있는 계약 기간을 확인해 집주인에게 계약 갱신거절 통보를 하는 게 가장 중요합니다.

그렇다면 세입자가 묵시적갱신이라는 변수를 피하게 위해 어떤 방법으로 집주인에게 갱신거절 통보를 해야 할까요.

세입자는 남아있는 계약 기간이 2개월 전은 아닌지 확인해야 합니다. 남아있는 계약 기간을 확인했다면 갱신거절 통보를 할 방법은 여러 가지가 있습니다.

법적인 증거자료로 가장 많이 쓰이는 내용증명이 가장 대표적입니다. 만약 내용증명이 부담스러운 세입자라면 집주인과 주고받은 △문자 메시지 △카카오톡 △통화녹취 등을 활용해도 좋습니다. 다만 법률상 효력이 발생하려면 상대방, 다시 말해 집주인에게 의사가 전달되어야만 한다는 사실을 유의해야 합니다.

집주인에게 의사전달 시점을 놓친 세입자들은 어떻게 대처해야 할까요. 법률상 정해진 통보 시점을 놓친 경우 집주인과 세입자 간 계약은 묵시적갱신 상태가 됩니다. 가령 계약 종료 1개월 전이지만 법률상 정해진 의사전달 시점을 놓쳤다면 아직 계약종료일이 다가오지 않아도 묵시적갱신 상태라는 겁니다.

세입자는 이 부분에 주목할 필요가 있습니다. 주임법 제6조의2에는 ‘묵시적갱신 상태에서는 세입자가 언제든 집주인에게 해지 통보를 할 수 있고 집주인이 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생된다’고 규정하고 있습니다. 즉 정해진 기간 안에 갱신거절을 하지 못해 묵시적갱신이 됐다고 하더라도 세입자가 즉시 해지 통보를 한다면 3개월 후에 해지효력이 발생한다는 말입니다.

따라서 의사전달 시점을 놓친 세입자는 3개월 후 시점을 고려해 해지통보를 하고 해당 시점에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 임차권등기와 전세금반환소송을 통해 대응할 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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