재개발·재건축 사업 좌초…조합원이 매몰비용 부담해야 하나

서울 금천구의 한 지역에선 모아타운 추진이 한창이다. ‘모아타운 주민통합 위원회’에서는 빠른 사업 추진을 위해 조합설립 동의서를 징구하고 있다. 그러나 주민들 사이에서 조합 설립에 동의했다가 사업이 좌초되면 모아타운 주민통합위원회에서 지출한 비용이나 채무를 주민들이 떠안을 수도 있다는 소문이 돌고 있다. 과연 이렇게 정비사업이 중단되거나 실패할 경우 토지 등 소유자인 주민들이 비용을 부담하게 되는 것일까?

정비사업에도 매몰비용이라는 개념이 존재한다. 추진위원회 구성의 승인 또는 조합설립인가가 취소된 경우 그간 추진위원회나 조합이 사용한 돈이 정비사업 매몰비용에 해당한다. 이를 조합원이 부담해야 한다는 견해도 있다. 근거는 조합 해산에 동의한 토지 등 소유자는 청산금의 부담도 지는 것을 동의한 것이라고 봐야 한다거나 사업 추진에 동의했기 때문에 비용이 발생했다는 것이다.

그렇다면 이런 견해가 옳을까? 이와 달리 토지 등 소유자가 매몰비용을 부담하지는 않는다는 대법원 판결이 존재한다.

토지 등 소유자 과반수 동의로 조합이 해산되자 청산되는 조합은 조합원들을 상대로 조합정관을 근거로 매몰비용을 청구했다. 조합원들이 잔여 채무 분담금을 부담해야 하고, 조합원들 각자의 권리가액 비율에 따라 정비사업비를 분담할 의무가 있다는 주장이었다.

대법원은 조합이 정관 규정을 근거로 조합원에게 조합 사업 추진 무산으로 인한 매몰비용을 청구한 사안에서 다음과 같은 판단을 이유로 조합의 청구를 기각했다. 대법원은 조합 정관의 잔여 채무 분담금 규정은 준공 인가 후 조합을 해산하는 경우에 적용되는 조항이지 조합설립인가가 취소됨으로써 해산되는 경우에는 해당 정관 규정이 적용되지 않으므로 조합원들에게 잔여 채무 분담금을 청구할 수 없다고 봤다.

또 조합 정관은 청산금을 ‘대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 그 차액을 의미’하는 것으로 규정하고 있으므로 조합설립인가가 취소됨으로써 해산하는 경우 청산금 부담 규정을 근거로 조합이 조합원들에 대해 잔여 채무 부담 의무를 주장할 수는 없다고 판단했다.

‘사업 시행에 필요한 비용을 충당하기 위해 조합원에게 공사비 등 주택사업에 소요되는 비용인 정비사업비를 부과·징수할 수 있다’고 규정한 조합의 정관에 대해서는 이렇게 판단했다.

조합이 사업시행자로서 공법상 지위를 갖고 정비사업을 계속하는 것을 전제로 조합원에게 정비사업비를 부과할 수 있음을 정한 것이고, 이미 설립인가가 취소됨으로써 사업시행자 및 공법인의 지위를 상실한 이상 조합원들에게 정비사업비를 부과·징수할 수 없다는 것이다.

도시정비법 제93조에 따르면 조합이 토지 등 소유자들로부터 정비사업비와 정비사업 시행 과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다고 규정돼 있다.

그러나 ‘토지 등 소유자’는 관리처분계획 당시 분양받은 수분양자로서 조합원인 토지 등 소유자를 의미하므로, 관리처분계획 단계에 이르지 않은 상태에서 조합설립인가가 취소되는 경우에는 위 규정은 적용될 수 없고 따라서 조합이 위 규정에 근거해 토지 등 소유자에게 매몰비용을 청구할 수 없다고 봐야 할 것이다.

고형석 법률사무소 아이콘 대표변호사