"남 일인 줄만 알았지" 한숨…아파트 물려받았다가 '날벼락'

아파트 한채 10억…상속세 대상 늘어
미리 증여했더라도 과소신고하면 가산세
양도소득세 감안해 감정평가 활용해야

사진=게티이미지뱅크

상속을 받거나 재산을 물려줄 때 ‘남의 일’인 줄 알았던 세금을 고민하는 국민들이 늘어나고 있다. 집값이 크게 오르면서 아파트 한 채를 물려받아도 상속세를 내야 하는 사람들이 증가하고 있어서다. 상속세 부담을 줄이기 위해 사전 증여를 선택하는 경우도 있는데, 자칫 무거운 가산세까지 물어낼 수 있어 주의가 필요하다. 시세 변동이 클 경우 전문가로부터 정확한 시세를 감정평가를 받는 방안도 효과적인 절세 방안이 될 수 있다.

4년간 상속세 납부인원 두 배 늘어

상속세 구조

30일 KB부동산에 따르면 지난달 서울의 아파트 평균 매매가격은 11억9662만원으로 집계됐다. 서울 아파트 한 채 가격이 평균 10억원을 웃돈다는 의미다. 상속세 과세는 △과세표준 1억원 이하 세율 10% △5억원 이하 20% △10억원 이하 30% △30억원 이하 40% △30억원 초과 50%의 과세 기준이 적용된다. 이런 과세표준과 세율은 1996년 이후 28년간 변하지 않고 있다. 이 기간 부동산 값이 크게 오른 결과 상속세 과세 대상자는 크게 늘어나고 있다.

국세청에 따르면 2022년 상속세 납세 인원은 1만9506명이다. 2018년 8449명에서 4년 만에 두 배 넘게 늘었다. 같은기간 총 상속재산가액은 20조6000억원에서 56조5000억원으로 세배 가까이 증가했다.

상속재산 과표 구간별로 따져보면 10억~20억원 구간에 속한 납세자가 8510명으로 가장 많았다. 전체 상속 납세 인원의 42.6%다. 각종 공제 제도 등을 고려하면 수도권에서 아파트 한 채를 물려주면서 상속세를 내는 사람들이 증가하는 것으로 분석됐다.

이런 이유 등으로 미리 절세 방안을 찾아보는 사람들도 많아지고 있다. 증여세는 과표구간과 세율이 상속세와 같지만 시가를 기준으로 한다. 지금처럼 부동산이 하락하는 기간엔 상속 보다 증여를 하는 게 유리할 수 있다. 증여공제가 10년 마다 다시 발생하는 것도 세금을 줄일 수 있는 요인. 하지만 미리 부동산을 증여했다 나중에 더 많은 세금을 내는 사람들도 종종 있다.

상속세법상 상속재산가액은 피상속인이 사망할 때 소유한 재산만으로 평가하지 않는다. 상속인을 기준으로 할 때 사망일 전 10년 내 증여한 재산이 있다면 이 재산도 상속재산가액에 포함된다. 과세표준이 올라가면서 세율도 같이 올라 세 부담이 늘어난다. 기존에 납부한 증여세는 기납부세액으로 공제받을 수 있다. 하지만 사전증여를 받을 때 증여세 신고를 빠트렸다면 증여세 무신고가산세와 납부 지연 가산세를 부담해야 한다. 상속세는 세무조사 대상인 만큼 과세당국이 상속일 전 10년 치 계좌내역을 모조리 확인한다.

사전증여 시 증여세를 납부했더라도 상속세를 계산할 때 사전증여재산 누락했다면, 상속재산가액을 줄인 채로 상속세 계산을 한 것으로 간주된다. 이 경우 상속세 과소신고가산세와 납부지연가산세를 더 내야 한다.

감정평가 활용하면 집값 10% 인하 효과

부동산 가격 변동폭이 클 땐 감정평가를 통해 세금을 줄일 수 있다. 통상 상속받은 아파트의 가치를 평가할 땐 활용하는 방법은 ‘유사매매사례가액’이다. 납세자의 증여개시일 전 6개월, 후 3개월 동안 해당 부동산과 면적·위치·용도·종목·기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 거래가액을 쓰는 것이다. 상속받은 아파트와 비슷한 근처의 아파트 값을 끌어다 쓴다는 의미다.

주변에 비슷한 아파트가 없거나 아파트값 변동폭이 크다면 전문가(감정평가사)에게 부동산 감정평가를 의뢰할 수 있다. 통상 시가보다 약 10% 정도 자산가치를 낮출 수 있다. 감정평가사에게 지급한 수수료는 상속세에서 공제할 수 있다.

다만 가격을 낮춘다고 무조건 절세에 유리한 건 아니다. 감정평가액은 미래에 해당 아파트를 팔 때 ‘취득가액’이 된다. 당장은 상속세가 줄어들 수 있지만 미래에 아파트를 팔 때 내야 하는 양도소득세는 늘어날 수 있다.

이광식 기자 bumeran@hankyung.com