사진은 기사와 무관/사진=게티이미지뱅크
사진은 기사와 무관/사진=게티이미지뱅크
가끔 TV를 보면, 경매와 공매로 도로와 골목을 낙찰받은 후 인접 건물주와 세입자들에게 지나친 토지 사용료를 요구하거나 비싼 가격으로 토지매입을 강요하는 모습을 보게 된다.

만일, 인접 건물주와 세입자들이 협의에 응하지 않게 되면 곧바로 길을 막거나 펜스를 치고, 말뚝을 박는 등 다양한 물리적인 위력을 행사하기도 한다.

주변 사람들은 이런 낙찰자의 못된 행동으로 괴로워하는 경우를 보게 된다.
이런 상황이 발생할 경우에는 인내할 필요 없이 즉시 법적 조치를 해야 한다.

왜냐하면 그들은 처음부터 이렇게 할 목적으로 낙찰받았기 때문에, 법적 조치를 신속하게 하지 않을 경우 여러분이 피해를 보는 시간이 길어지게 되며 협상력에서 밀리기 때문이다.

토지 지분경매에 관심 갖는 사람들 중 대다수는 늘 이런 방식으로 일을 처리하려고 한다.

토지지분, 주택지분에 투자하는 이유 중 하나는 애초부터 상대방을 괴롭혀서 이익을 볼 계획을 갖고 있기 때문이다.
돈도 벌면서 복도 짓는 길이 있음에도, 돈만 벌면서 적을 만드는 길로만 가려는 사람들도 있다.

일반적 토지 경매와 달리, 빌라들이 지어져 있는 도로와 공장단지 내 도로, 단독주택들이 모여 있는 골목길을 낙찰받는 경우에서 이런 일들이 발생할 가능성이 높다.

만일 여러분이 경매물건을 낙찰받을 경우 그 주변의 토지를 낙찰받아서 내가 공격받을 수 있는 물건인지 한번 살펴보는 것도 좋겠다.

그렇다면 이런 상황에 우리는 어떤 법적 조치를 해야 할까?
대법원 판례와 형법을 살펴볼 필요가 있다.
형법을 먼저 살펴보자.

형법 185조(일반교통방해)에는 다음과 같이 규정하고 있다.
육로, 수로 또는 교량을 손괴 또는 불통하게 하거나 기타 방법으로 교통을 방해한 자는 10년 이하의 징역 또는 1천500만원 이하의 벌금에 처한다.

좀 더 자세히 설명하자면, ‘육로’란 일반 공중의 왕래에 제공된 장소, 즉 특정인에 한하지 않고 불특정 다수인 또는 차마가 자유롭게 통행할 수 있는 공공성을 지닌 장소를 말한다.

또, 공로란 사실상 일반 공중의 통행에 제공되는 도로를 말하고, 그 개설 경위나 법령에 따라 정식으로 개설된 도로인지 여부를 가리지 않는다

대법원 2010다63720은 불특정 다수인인 일반 공중의 통행에 공용된 도로, 즉 공로(공로)를 통행하고자 하는 자는 그 도로에 관하여 다른 사람이 가지는 권리 등을 침해한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 일상생활상 필요한 범위 내에서 다른 사람들과 같은 방법으로 그 도로를 통행할 자유가 있고, 제3자가 특정인에 대하여만 그 도로의 통행을 방해함으로써 일상생활에 지장을 받게 하는 등의 방법으로 그 특정인의 통행의 자유를 침해하였다면 민법상 불법행위에 해당하며, 그 침해를 받은 자로서는 그 방해의 배제나 장래에 생길 방해를 예방하기 위하여 통행방해 행위의 금지를 소구할 수 있다고 말한다.

또, 그 부지의 소유관계나 통행권리관계 또는 통행인의 많고 적음 등은 가리지 않으며, 그 부지의 소유자라 하더라도 그 도로의 중간에 장애물을 놓아두거나 파헤치는 등의 방법으로 통행을 불가능하게 한 행위는 일반교통방해죄에 해당한다.

공로로 통하는 유일한 통행로로 오랫동안 이용된 폭 2m의 골목길을 자신의 소유라는 이유로 폭 50cm 내지 75cm 가량만 남겨두고 담장을 설치해 주민들의 통행을 현저히 곤란하게 하였다면 일반교통방해죄를 구성한다는 대법원 판례도 있다.

결론적으로, 토지 낙찰자로부터 이런 불법한 압박을 받을 경우!

1) 형법상 일반교통방해죄로 고소와 고발을 할 수 있다.

2) 형법상 일반교통방해죄에 해당할 만큼 위법성이 높지 않더라도, 민법상 불법행위가 성립될 가능성이 높기 때문에 손해배상 청구소송도 할 수 있다.

3) 토지사용료를 요구할 경우에도 토지사용료는 낙찰자가 요구하는 것보다 매우 낮게 책정되며, 토지사용료는 낙찰자가 결정하는 것이 아니라, 법원에 의해서 결정되기 때문에 미리 겁먹을 필요가 없다.

과거에 경매를 잘 못 배운 사람이 도로와 골목을 낙찰받은 후 중장비를 도로에 가져다 놓고 일부 땅을 파서 인근 주민들의 차량을 방해해 형사처벌된 사례를 간접적으로 목격한 적 있다.

이것은 인성의 문제로, 경매와 같은 좋은 것을 가지고서도 항상 일을 나쁜 방향으로 풀어가는 사람들이 있다. 경매 투자는 늘 바른 인성이 기반이 될 때 더 큰 돈을 벌 수 있게 된다.

<한경닷컴 The Lifeist> 도기안 대한공경매사협회 대표

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