서울 마포구의 오피스텔 밀집지역. 사진=한경DB
서울 마포구의 오피스텔 밀집지역. 사진=한경DB
정부가 지난 1월 발표한 1·10 부동산대책은 수요측면을 인위적으로 자극하지 않겠다던 기존의 정책방향과는 다른 내용을 담았습니다. 주택공급확대가 쉽지 않게 된 시기적 상황에 보다 적극적으로 대처하겠다는 방침으로 보면 무리가 없습니다.

전반적인 내용은 정비사업을 통한 도심의 주택공급확대를 다루면서, 세부적으로는 소형주택의 공급과 수급촉진에 대한 내용들을 담았습니다. 정확히는 도시형생활주택(이하 도생)과 주거용 오피스텔의 공급확대가 중점방향입니다.

향후 계획되는 (소형주택인) 이들 건축물들이 구도심을 중심으로 들어선다면 기존 재개발과 재건축의 연장선으로 보더라도 무방합니다. 한동안 다주택자 규제의 양상으로 억눌렸던 소형주택을 시장수요와 정책목표(정비사업을 통한 주택공급 확대)에 맞춰 완화한다는 것은 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

다만 재개발의 경우라면 도심의 모든 노후지역을 고층건물(공동주택)로 치환하는 식의 접근이 올바른지에 대한 논의도 병행해야 합니다. 만약 사업추진요건 등이 과도하게 완화된다면 개발을 원하는 지역의 의사를 공공부문이 적극 지원합니다. 하지만 반대하는 지역에서는 무리한 추진을 피하겠다는 기존의 원칙(시장에 맡기겠다는)과 상충될 여지가 있기 때문입니다.

이런 배경에서 소형주택의 공급을 정책적으로 확대하더라도, 이때의 주택이 사회통념의 범위에서도 일반적인 주택일 때 장기적으로 더욱 바람직한 결과물일 수 있다는 점을 꼭 알아둬야 합니다. 민간임대주택의 시장공급 확대에서도 맥락은 동일합니다.

공급을 확대하겠다는 소형주택의 범위가 도생과 주거용 오피스텔에 맞춰진 배경은 보다 빠른 주택공급과 사업성 부여입니다. 그에 맞춰 공급촉진 측면에서 도생을 중심으로 전면적인 도시·건축규제가 완화되고, 세제·금융지원도 사업자에게 유리하도록 개선됩니다.

도생은 2009년부터 도입된 주택유형입니다. 1~2인 가구 및 서민의 주거안정이라는 취지를 가집니다. 때문에 기존의 주택 관련 건설기준들이 완화되거나 배제됐고 주택청약자격이나 재당첨 제한 등의 규정도 적용되지 않습니다. 도입취지에 맞춰 전용면적과 가구수 등의 제한이 있었지만 이번 조치를 통해 상당부분 완화 또는 폐지됩니다.

주거용 오피스텔은 주택법에 따라 준주택으로 분류되는 유형이지만 여전히 취득세 등의 요건에서 상업용 부동산의 규정이 적용됩니다. 건축법상으로는 업무와 숙식이 가능한 시설입니다. 본래는 주거용도를 따로 구분하지 않는 업무용 오피스텔의 단일 유형이었기에 오피스텔은 주택과 차별되도록 바닥난방의 여부나 가능면적 등이 시기에 따라 변경됐습니다.

발코니같은 서비스면적의 제공도 금지됐지만 이번 대책을 통해 허용되면서, 아직 구체적인 내용이 나온 것은 아니지만 동일 분양면적의 아파트와 비교해서 오피스텔의 실사용면적이 작다는 취약점 등은 점차 바뀔 것으로 예상됩니다. 아파트에서와 동일하게 소형일수록 서비스면적이 갖는 가치나 활용도가 매우 크다는 점은, 공급자 입장에서의 사업성 제고에 긍정적인 요인이 됩니다.

참고로 주택유형에 따라 건축허가 등에 각기 다른 법령이 적용되면서 일부 차이가 발생하는 것은 자연스럽습니다. 예를 들어 아파트와 도생은 주택법, 주상복합(주택)과 오피스텔(30호 이상 주거용)은 건축법이 적용됩니다.

도생과 주거용 오피스텔은 주택이나 준주택으로 분류되더라도, 일반적인 주택이 아닌 일부 예외적인 면모가 적지 않습니다. 때문에 단기에 도심에 공급가능한 물량을 늘리는 것이 정책목표라고 하더라도 보다 조심스럽게 논의할 필요가 있습니다.

먼저 도생에 대한 규제완화는 장기적인 주거환경의 구축이라는 측면에서 접근해야 합니다. 특히 주차장 기준완화는 과거 도생이라는 유형이 처음 생겼을 때부터 우려된 부분입니다. 일각에서는 이를 반박하며 이미 도생의 입주요건으로 소유차량이 없을 것을 제시하는 사례가 있습니다. 공유차량의 주차면 확충을 조건으로 주차기준을 완화하더라도 문제가 없다고 주장합니다.

그렇지만 도생이 왜 자차가 없을 것을 입주자에게 요구하는지를 생각해보면 답은 명확합니다. 애초부터 아파트나 오피스텔보다 건축기준이 완화된 유형이 도생이기 때문입니다. 그렇다보니 지금은 마치 옷이나 신발에 오히려 사람을 끼워맞추는 식이 아닐까 합니다. 중심상업지역에 도생을 건축할 때 주택 100%를 허용하는 것도 동일한 맥락에서 평가해야 합니다. 건물이 일단 세워지면 적어도 수십년간 사용된다는 점을 감안하면 중심지나 도심에 도생이 늘어나는 것을 긍정적으로만 평가하기는 어렵습니다.

주거용 오피스텔도 본래 없던 유형이지만, 업무시설인 오피스텔을 주거전용으로 사용하는 사례가 늘어나면서 결국 준주택의 형태로 주택범주에 포함되었다는 점에서 주의가 필요합니다. 개별 가구의 외벽을 기준으로 안과 밖의 어느 쪽에 발코니를 허용할지 등에 대한 구체적인 내용은 미정입니다. 일단 오피스텔에 발코니 설치가 허용되면 시간이 지나 결국은 아파트처럼 확장형 발코니가 될 가능성이 높습니다. 그때는 (특히 원룸형이 아닌 거실과 방이 구분되는 평면의) 오피스텔은 단순히 분류상의 차이만을 가지게 됩니다. 그렇게 사실상 아파트와 동일한 주택이라면, 가령 1동짜리 주거용 오피스텔의 건축을 장려하기보다는 1동짜리 아파트(주택) 형태가 되도록 유도하는 것을 논의할 필요가 있습니다.

덧붙여 지난 정부에서 아파트를 중심으로 부동산규제가 강화됐을 시절을 생각해볼 필요가 있습니다. 종전이었다면 주상복합아파트가 됐을 건물이 오피스텔의 형태로 만들어졌고, 연이어 주거용 오피스텔에 대한 규제가 추가되자 생활형숙박시설의 형식을 취했던 것까지도 참고해야 합니다. 인위적인 규제로 인해 한 때 시장에 공급되는 주택상품의 유형이 뒤틀렸다면 지금이라도 이를 바로잡는 것이 시장에 필요한 규제완화입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 이은형 (재)대한건설정책연구원 연구위원

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