[가치를 창조하는 부동산자산관리] 중소형 빌딩, 어떻게 관리할까
경기부진과 고금리 여파로 자영업자와 중소업체가 주로 임차하고 있는 중소형 빌딩(꼬마빌딩)이 공실률 상승과 체납금 증가로 위기를 맞고 있다.

이러한 상황에서 중소형빌딩을 어떻게 관리하냐는 매우 중요하다.
과거에는 빌딩 가격 상승을 기대하며 자산 관리에 크게 신경 쓰지 않는 투자 전략도 유효했지만, 이제는 부동산 시장의 패러다임이 임대 운영 수익 추구로 전환되면서 공실률과 임차인 관리를 소홀히 하고서는 부동산 투자에 성공할 수 없는 시대가 되었다.

빌딩투자 수익을 안정적으로 확보하기 위해서는 무엇보다도 우량 임차인을 유치한 후에 장기간 계약을 유지시키는 것이 중요하다. 임차인을 유치하는 비용이 임차인을 유지하는 비용보다 약 6배 더 들어가기 때문에 임차인 유지는 안정적인 현금흐름 확보에 필수적이다.

따라서, 빌딩주는 빌딩의 외관이나 설비 관리에만 집중하기보다는 빌딩 내부에서 활동하는 임차인의 만족도와 유지 관리에 더 많은 관심을 기울여야 한다. 그리고 투자빌딩을 객관적으로 파악하고 경쟁 빌딩과의 비교를 통해 경쟁력을 확보할 수 있는 방안을 부단히 강구해야 한다. 임차인 유치 경쟁이 날로 치열해지고 있는 시기에 경쟁력이 없는 빌딩은 임차인으로부터 선택을 받을 수가 없기 때문이다.

요즘 위기에 처한 꼬마빌딩의 자산관리 상담을 하면서 개인이 소유하고 있는 중소형 빌딩이 제대로 관리되지 않고 문제 빌딩으로 전락한 사례를 종종 본다.

서울 역삼동에 4층 빌딩을 소유하고 있는 70대 건물주는 임차인과 갈등 겪는 것이 싫어서 10년 동안 임대료를 단 한 번도 조정하지 않아 빌딩 임대료가 주변 시세보다 약 20~30% 낮았다.
서울 신림동에 30년 전 5층 빌딩을 신축하여 소유하고 있는 80대 소유주는 보증금 전액이 소진되고 임대료가 1년 이상 연체한 임차인에게 임대료 납부 독촉을 못하여 임대료 체납액이 1억 원을 넘어섰다.
이처럼 개인이 소유하고 있는 중소형빌딩이 오랫동안 관리의 사각지대에 놓여 있는 경우가 많다. 이는 관리경험이 없는 소유주가 비용절감을 위해 직접 관리하거나 친인척을 통해 관리하는 경우, 시장 변화에 탄력적으로 대응하지 못하고, 경쟁력 있는 임차인 유치에 실패하기 때문입니다.

중소형빌딩 투자에 성공하기 위해서는 빌딩을 매입한 다음에 어떻게 순영업소득(Net Operating IncomeᆞNOI)을 높여서 빌딩 가치를 향상시킬 것인가에 대한 구체적인 자산관리 전략이 필요하다.

중소형 빌딩 투자는 단순히 부동산을 소유하는 것 이상의 노력을 요구한다.
시장의 변화에 민감하게 반응하고, 임차인의 요구에 주의 깊게 귀 기울이며, 적절한 자산관리 전략을 통해 안정적인 수익을 실현해야 한다.
이러한 빌딩 자산관리가 효과적으로 이루어질 때, 중소형 빌딩은 불확실한 경제 상황 속에서도 안정적인 수익을 창출할 수 있고 여유로운 노후생활을 위한 확실한 자산이 될 수 있을 것이다..

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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