재개발아파트 상가 주인, 아파트 분양받을 수 있을까

1. 질문

재개발사업구역내에서 권리가액이 매우 적은 구분상가를 소유한 자들에게 아파트를 분양할 수 있는지 여부가 궁금하다.

2. 각 시·도 조례에 답이 있다.

법 시행령 제63조제1항제3호에 의하면, 원칙적으로 “정비구역의 토지등소유자”에게 분양하되, 다만, 시·도조례로 정하는 바에 따라 예외적으로 토지등소유자중에서 일정한 경우에 해당하는 자를 분양대상에서 제외할 수 있는 것이다.

따라서 일단 시·도조례가 제한하지 않는 한 시행령상은 상가소유자도 토지등소유자임은 분명하므로 재개발사업에서도 아파트 분양은 일단 가능하다. 다만 조례가 어느 경우에 해당하면 분양대상을 제한하는지를 살펴봐야 하는 것이다.

도시정비법
제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9., 2024. 1. 30.>
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.
6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.
(이하 생략)

도시정비법시행령 제63조(관리처분의 방법 등) ① 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2022. 12. 9.>
3. 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.
7. 주택 및 부대시설ㆍ복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다.

령 제2조 ② 법 제2조제3호다목에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조제1항에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2021. 12. 16.>

3. 서울시의 경우

서울시는 조례 제정 시행 당시(2003.12.30.)부터 현재까지 상가소유자에 대해서는 ①토지면적이 일정규모 이하인 자나, ②분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자가 아닌 경우에는 아파트를 공급하지 못하도록 제한하고 있었다.

따라서 현재는 ①토지면적이 90㎡ 이상이거나, ②분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자만 아파트 공급이 가능하다.

결국 서울시의 경우에 상가소유자들은 위 조건에만 해당할 경우에 아파트를 공급받는다. 따라서 소규모구분상가소유자들은 위 조건을 충족하기가 어려워 사실상 아파트를 공급받지 못할 것이다.

서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례
[시행 2024. 3. 15.] [서울특별시조례 제9145호, 2024. 3. 15., 일부개정]
제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.
5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자

서울특별시도시및주거환경정비조례
[시행 2003. 12. 30.] [서울특별시조례 제4167호, 2003. 12. 30., 제정]
제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울특별시건축조례(이하 "건축조례"라 한다) 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 이 조례 시행일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항 의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다.
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다.
부칙 제8조 (주택재개발사업 분양대상 기준에 관한 경과 조치) 이 조례 시행 당시 종전 도시재개발법 제4조의 규정에 의하여 재개발구역으로 지정된 정비구역(정비계획이 수립되지 않은 정비구역은 제외한다)의 경우 제24조의 규정에 불구하고 구역지정고시일을 이 조례 시행일로 보며 제24조제1항제2호 단서 규정의 30제곱미터를 20제곱미터로 한다.

4. 경기도의 경우

경기도의 경우는 2023. 10. 11. 조례 제26조제1항이 신설되기 전에는 별도의 분양대상 제한이 없었다. 그리고 위 신설조례는 조례시행 후 최초로 정비구역을 지정한 구역부터 적용한다.

따라서 경기도 중 인구 50만 이상의 대도시로서 별도의 조례가 있는 곳을 제외한 곳에서는 2023. 10. 11. 전에 정비구역이 지정된 곳에서는 상가소유자들에게도 정관규정이나 총회 의결에 따라 조합이 아파트를 공급할 수가 있는 것이다.

기타 경기도 내 대도시의 경우에는 조례를 살펴야 한다.

경기도 도시 및 주거환경정비 조례
[시행 2023. 10. 11.] [경기도조례 제7790호, 2023. 10. 11., 일부개정]
제26조(주택공급 기준 등) ① 영 제63조제1항제3호 단서에 따른 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. [신설 2023.10.11.]
1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 기존무허가건축물 및 미사용승인건축물 중 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 「건축법」 제57조제1항에 따라 주거지역에 대하여 해당 시ㆍ군 건축조례로 정하는 면적 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 관리처분계획 기준일 현재 산정된 종전 자산의 총 가액(이하 이 조 및 제29조에서 “권리가액”이라 한다)이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
부칙
제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다.
제2조(주택공급 기준 등에 관한 적용례) 제26조의 개정 규정은 조례 시행 후 최초로 정비구역을 지정ㆍ고시하는 경우부터 적용한다.

▶사례
**3구역은 경기도조례가 적용되는 곳인데, 2020년에 관리처분을 하였으므로, 구 경기도조례가 적용되어, 아래와 같은 정관과 총회 의결을 거쳐 소규모상가구분소유자들 또는 적은 지분 소유자들에게 원하는 경우 아파트를 공급하였고, 관리처분타당성 검증을 통과하여 인가되었다.

**3구역(김포시 인구 24년 48만명)
○ 정관 제46조(조합원분양) ① 주택 및 부대복리시설의 분양대상자와 분양기준은 법 및 도조례가 정하는 기준에 적합한 범위에서 총회의 의결로 결정한다.
○ 관리처분계획총회상정안(2020. 9. 25. 관리처분인가)
제8조 분양대상 조합원
Ｂ. 분양대상 토지소유자
1. 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일(분양신청종료일) 현재 다음 각 호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.
가. 사업시행구역 안의 토지 또는 건축물 소유자로서 분양신청한 자
나. 종전 건축물 중 기존 무허가 건축물 소유자로서 분양신청한 자

'재개발재건축 총회진행, 임원선임해임, 시공자선정실무' 책

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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