[한경 매물마당] 중구 초역세권 수익형 상가 빌딩 등 5건
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![[한경 매물마당] 중구 초역세권 수익형 상가 빌딩 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202404/AA.36491530.1.jpg)
◆충남 천안시 불당동 수익형 1층 상가, 2억3200만원
◆서울 중구 초역세권 수익형 상가 빌딩, 70억원
![[한경 매물마당] 중구 초역세권 수익형 상가 빌딩 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202404/AA.36491529.1.jpg)
◆충남 천안시 수익형 다가구주택(사진), 13억5000만원
![[한경 매물마당] 중구 초역세권 수익형 상가 빌딩 등 5건](https://img.hankyung.com/photo/202404/01.36498825.1.jpg)
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[김은유의 보상과 재건축] 재개발아파트 상가 주인, 아파트 분양받을 수 있을까
1. 질문 재개발사업구역내에서 권리가액이 매우 적은 구분상가를 소유한 자들에게 아파트를 분양할 수 있는지 여부가 궁금하다. 2. 각 시·도 조례에 답이 있다. 법 시행령 제63조제1항제3호에 의하면, 원칙적으로 “정비구역의 토지등소유자”에게 분양하되, 다만, 시·도조례로 정하는 바에 따라 예외적으로 토지등소유자중에서 일정한 경우에 해당하는 자를 분양대상에서 제외할 수 있는 것이다. 따라서 일단 시·도조례가 제한하지 않는 한 시행령상은 상가소유자도 토지등소유자임은 분명하므로 재개발사업에서도 아파트 분양은 일단 가능하다. 다만 조례가 어느 경우에 해당하면 분양대상을 제한하는지를 살펴봐야 하는 것이다. 도시정비법 제76조(관리처분계획의 수립기준) ① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3., 2023. 6. 9., 2024. 1. 30.> 3. 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자나 정비구역 지정 후 분할된 토지 또는 집합건물의 구분소유권을 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다. 6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다. 7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다. 가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다. (이하 생략) 도시정비법시행령 제63조(관리처분의 방법 등) ① 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2022. 12. 9.> 3. 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다. 7. 주택 및 부대시설ㆍ복리시설의 공급순위는 기존의 토지 또는 건축물의 가격을 고려하여 정할 것. 이 경우 그 구체적인 기준은 시ㆍ도조례로 정할 수 있다. 령 제2조 ② 법 제2조제3호다목에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제198조제1항에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다. <개정 2021. 12. 16.> 3. 서울시의 경우 서울시는 조례 제정 시행 당시(2003.12.30.)부터 현재까지 상가소유자에 대해서는 ①토지면적이 일정규모 이하인 자나, ②분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자가 아닌 경우에는 아파트를 공급하지 못하도록 제한하고 있었다. 따라서 현재는 ①토지면적이 90㎡ 이상이거나, ②분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자만 아파트 공급이 가능하다. 결국 서울시의 경우에 상가소유자들은 위 조건에만 해당할 경우에 아파트를 공급받는다. 따라서 소규모구분상가소유자들은 위 조건을 충족하기가 어려워 사실상 아파트를 공급받지 못할 것이다. 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례 [시행 2024. 3. 15.] [서울특별시조례 제9145호, 2024. 3. 15., 일부개정] 제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자 3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다. 4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다. 5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자 서울특별시도시및주거환경정비조례 [시행 2003. 12. 30.] [서울특별시조례 제4167호, 2003. 12. 30., 제정] 제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제52조제1항제3호 의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 서울특별시건축조례(이하 "건축조례"라 한다) 제25조제1호의 규모 이상인 자. 다만, 이 조례 시행일 전에 분할된 1필지의 토지로서 그 면적이 30제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며 도로로 이용되고 있는 토지를 제외한다)의 소유자는 법 제28조 규정에 의한 사업시행인가고시일 이후부터 법 제52조제3항 의 규정에 의한 공사완료고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한하여 분양대상자로 한다. 3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자 4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 의하여 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호 내지 제3호의 규정은 적용하지 아니할 수 있다. 부칙 제8조 (주택재개발사업 분양대상 기준에 관한 경과 조치) 이 조례 시행 당시 종전 도시재개발법 제4조의 규정에 의하여 재개발구역으로 지정된 정비구역(정비계획이 수립되지 않은 정비구역은 제외한다)의 경우 제24조의 규정에 불구하고 구역지정고시일을 이 조례 시행일로 보며 제24조제1항제2호 단서 규정의 30제곱미터를 20제곱미터로 한다. 4. 경기도의 경우 경기도의 경우는 2023. 10. 11. 조례 제26조제1항이 신설되기 전에는 별도의 분양대상 제한이 없었다. 그리고 위 신설조례는 조례시행 후 최초로 정비구역을 지정한 구역부터 적용한다. 따라서 경기도 중 인구 50만 이상의 대도시로서 별도의 조례가 있는 곳을 제외한 곳에서는 2023. 10. 11. 전에 정비구역이 지정된 곳에서는 상가소유자들에게도 정관규정이나 총회 의결에 따라 조합이 아파트를 공급할 수가 있는 것이다. 기타 경기도 내 대도시의 경우에는 조례를 살펴야 한다. 경기도 도시 및 주거환경정비 조례 [시행 2023. 10. 11.] [경기도조례 제7790호, 2023. 10. 11., 일부개정] 제26조(주택공급 기준 등) ① 영 제63조제1항제3호 단서에 따른 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. [신설 2023.10.11.] 1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 기존무허가건축물 및 미사용승인건축물 중 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 「건축법」 제57조제1항에 따라 주거지역에 대하여 해당 시ㆍ군 건축조례로 정하는 면적 이상인 자 3. 분양신청자가 소유하고 있는 관리처분계획 기준일 현재 산정된 종전 자산의 총 가액(이하 이 조 및 제29조에서 “권리가액”이라 한다)이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다. 부칙 제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다. 제2조(주택공급 기준 등에 관한 적용례) 제26조의 개정 규정은 조례 시행 후 최초로 정비구역을 지정ㆍ고시하는 경우부터 적용한다. ▶사례**3구역은 경기도조례가 적용되는 곳인데, 2020년에 관리처분을 하였으므로, 구 경기도조례가 적용되어, 아래와 같은 정관과 총회 의결을 거쳐 소규모상가구분소유자들 또는 적은 지분 소유자들에게 원하는 경우 아파트를 공급하였고, 관리처분타당성 검증을 통과하여 인가되었다. **3구역(김포시 인구 24년 48만명) ○ 정관 제46조(조합원분양) ① 주택 및 부대복리시설의 분양대상자와 분양기준은 법 및 도조례가 정하는 기준에 적합한 범위에서 총회의 의결로 결정한다. ○ 관리처분계획총회상정안(2020. 9. 25. 관리처분인가) 제8조 분양대상 조합원 Ｂ. 분양대상 토지소유자 1. 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일(분양신청종료일) 현재 다음 각 호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다. 가. 사업시행구역 안의 토지 또는 건축물 소유자로서 분양신청한 자 나. 종전 건축물 중 기존 무허가 건축물 소유자로서 분양신청한 자 '재개발재건축 총회진행, 임원선임해임, 시공자선정실무' 책<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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[한경 매물마당] 감정가보다 낮은 강남구 신축 빌딩 등 7건
◆서울 강남구 역세권 신축 빌딩, 160억원◆서울 강남구 한티역 학세권 신축 빌딩, 123억원◆경기 안성시 서운면 송정리 공장(사진), 150억원◆서울 구로구 역세권 수익형 꼬마 빌딩, 85억원◆서울 마포구 연남동 미로길 투자 및 수익형 빌딩, 44억원◆충남 천안시 두정역세권 상가주택(사진), 19억5000만원◆경기 광주시 퇴촌유원지 남한강변 수익형 모텔, 28억원매물마당 게재문의 : 02-3277-9966 / landplus@hankyung.com
![[한경 매물마당] 감정가보다 낮은 강남구 신축 빌딩 등 7건](https://img.hankyung.com/photo/202404/01.36467899.3.jpg)
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입점한 건물이 안전진단 D등급 받으면, 임차인은 무조건 나가야 하나요? [한경부동산밸류업센터]
상담 문의“안녕하세요. 저는 강서구 공항동에서 약국을 운영 중인 박OO입니다. 현재 운영중인 약국이 3년차에 접어들었고, 이제 조금씩 자리를 잡아가고 있는 상황입니다.그런데 같은 건물 다른 층에 입점한 임차인을 통해 건물주가 바뀌었다는 소식을 알게 됐습니다. 당시엔 대수롭지 않게 여겼는데 새로운 건물주는 현 건물이 구조 안전진단 결과에서 D등급이 나왔기 때문에 현 건물을 철거하고 신축을 해야 한다고 하고요. 그러니 건물 내 모든 임차인들은 퇴거해 달라고 합니다.건물주 얘기처럼 안전진단에서 D등급을 받으면 계약기간과 상관없이 임차인은 무조건 퇴거를 해야 하는 건가요? 남은 계약기간까지 만이라도 계속 운영할 수 있는 방법이 없나요?” 상황 분석 및 대처 방안의뢰인의 현재 상황은 매우 불안하고 당혹스러울 것으로 생각됩니다.최근 건물주 변경과 함께 발생한 이러한 변화에 효과적으로 대처할 수 있는 방안을 정리해 보겠습니다.1. 명도 전략 이해하기최근 몇몇 건물주들 사이에서 유행하고 있는 명도전략은 건축물의 낮은 안전등급을 이유로 임차인을 강제로 퇴거시키는 것입니다. 이 전략은 상가건물임대차보호법의 법적 구조에서 발견된 허점을 이용하여, ‘긴급한’ 구조적 문제로 인식되는 낮은 안전 등급을 토대로 임대차 계약 해지나 갱신 거부의 법적 근거를 마련합니다. 이 방법은 안전 문제를 명분으로 삼아 임차인의 퇴거를 유도하며, 이 과정에서 명도 소송을 통해 필요한 시간과 비용을 절감하게 됩니다.2. ‘D등급’ 결과에 대응하기건물주는 해당 건물의 심각한 노후화와 잠재적인 인사 사고나 붕괴 가능성을 들어, 구조 안전 진단에서 받은 D등급 결과를 임차인에게 제시하고 있습니다. 그러나 단순히 D등급을 받았다는 이유만으로는 임차인과의 계약을 해지하기 어렵습니다. 서울시 상가임대차 상담사례집에 따르면, 상가건물임대차보호법은 ‘E등급’에서만 임대인의 계약 갱신 거절을 정당화할 수 있으며, D등급은 이를 위한 충분한 법적 근거가 되지 못함을 명시하고 있습니다.3. 법적 대응 전략 수립하기만약 건물주가 건물을 철거하고 신축하기로 결정했음에도 불구하고 D등급을 받았다면, 건물의 객관적 상태와 안전 사고의 가능성, 그리고 중대한 하자의 존재 등을 개별적으로 입증할 필요가 있습니다. 이를 위해 건물의 물리적 하자와 관련된 계약 해지 주장 시, 이미 받은 D등급의 구조 안전 진단 결과를 포함한 철저한 입증 책임을 준비하고, 이와 관련된 장기 소송을 각오해야 합니다.의뢰인께서 위와 같은 상황에서 효과적으로 대응하고 본인의 권리를 보호받고자 한다면, 건물주의 계약 해지 또는 갱신 거부 주장에 대응하기 위한 전략을 수립해야 합니다. 이는 명도 소송을 포함해 의뢰인의 권리를 적극적으로 방어하는 방법을 포함합니다.또한, 건물주가 제시한 구조 안전 진단 결과에 의존하지 않고, 자체적으로 또는 다른 전문 기관을 통해 독립적인 안전 진단을 실시하는 것이 좋습니다. 이 진단 결과 분석을 토대로 건물의 실제 상태를 파악하고, 이 정보를 법적 대응에 활용할 수 있습니다.아울러 건물주와의 개방적이고 건설적인 대화를 시도하여 현재 상황에 대한 해결책을 모색하는 것이 좋습니다. 협상을 통해 잠재적인 퇴거 합의금, 임대 기간 연장, 재입주 권리 등을 논의할 수 있습니다.의뢰인께서 처한 상황을 잘 이해하시고 효과적으로 대응하실 수 있기를 바랍니다. 상황에 따라 적절한 대처 방법이 달라질 수 있으므로, 전문가의 조언을 들어보는 것도 좋습니다.정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
![입점한 건물이 안전진단 D등급 받으면, 임차인은 무조건 나가야 하나요? [한경부동산밸류업센터]](https://img.hankyung.com/photo/202404/01.36455847.3.jpg)
![분기 말 차익 실현에 하락…나스닥 0.71%↓ [뉴욕증시 브리핑]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202406/01.36784036.1.jpg)
