[가치를 창조하는 부동산자산관리] 꼬마빌딩 운영 전략
부동산 시장에서 임차인을 유치하고 유지하는 것은 건물주와 관리자에게 큰 과제이며, 수익성을 확보하기 위한 필수 요소이다. 그렇기 때문에 이 과정에서 드는 비용의 차이를 잘 이해하고 전략적으로 관리하는 것이 매우 중요하다.

신규 임차인을 유치하기 위해서는 상당한 비용이 소요된다. 광고비, 마케팅비, 부동산 중개 수수료, 각종 인센티브 등이 주요 비용 항목이며, 임차인 유치 경쟁이 치열한 지역일수록 더 많은 투자가 필요하다. 반면 기존 임차인을 유지하기 위한 비용은 상대적으로 낮다. 재계약 수수료, 일부 개선공사 지원금, 임대료 할인 정도가 전부이며, 일반적으로 임차인 유치 비용이 유지 비용보다 3-5배가량 높은 것으로 알려져 있다.

장기적 관점에서 볼수록 기존 임차인 유지가 매우 중요하다. 안정적인 수익을 창출하고 공실을 최소화하기 위해서는 임차인의 이탈을 막고 만족도를 높여야 하기 때문이다. 임차인 관리에 대한 투자는 결과적으로 유치 비용 절감으로 이어진다.

건물주 K씨(70세)의 사례는 관계관리(Relationship Management)의 중요성을 잘 보여준다. K씨는 오랫동안 임대료를 인상하지 않았다는 이유만으로 경제적인 어려움을 겪고 있던 임차인에게 월 10만원의 임대료 인상을 요구했다. 그러나 임차인이 사업 부진을 이유로 이를 수용할 수 없다고 하자, 이에 자존심이 상한 K씨는 홧김에 임차인에게 나가라는 말을 했고, 결국 임차인은 재계약을 포기하고 매장을 비웠다.

이후 K씨는 새로운 임차인을 구하기 위한 인테리어 공사비용으로 3개월분 임대료에 해당하는 비용을 지출해야 했다. 하지만 이보다 더 큰 문제는 4개월동안 공실이 채워지지 않았다는 것이다. 게다가 K씨는 개선공사를 했음에도 불구하고, 주변에 공실이 많아서 이전과 동일한 임대료에 새 임차인을 구할 수 밖에 없었다. 결국, K씨는 3개월분 임대료에 해당하는 개선 공사 비용 지출, 공실기간 4개월 동안의 임대료 및 관리비 손실, 1개월 임대료에 해당하는 중개 수수료 지출 등 총 8개월 분 이상의 임대료 손해를 봤다.

이 사례는 기존 임차인을 유지하는 것이 얼마나 중요한지를 잘 보여준다. 임차인이 처해있는 경제적 어려움은 아랑곳하지 않고 일방적으로 임대료 인상만을 요구했다가 거절당하자 개인 감정을 내세움으로써 오랜 기간 쌓아온 임차인과의 관계를 한순간에 무너뜨렸고, 결과적으로 기존 임차인 유지 비용을 몇 배나 초과하는 큰 비용을 치렀다.

이처럼 꼬마빌딩 운영에서는 임차인 유치와 유지의 적절한 균형이 필수적이며, 이를 위해서는 임차인, 유지보수업체, 인근 중개업소 등 이해관계자와의 관계 관리가 핵심 역량이다. 관계 관리에 소홀하면 신규 임차인 유치와 기존 임차인 유지뿐 아니라 유지보수 업체와의 협력까지 망칠 수 있다.
임차인, 유지보수 업체 등 이해관계자과의 관계를 잘 관리하여 그들의 요구사항을 파악하고 반영한다면, 임차인 만족도를 높이고 안정적인 수익을 창출할 수 있다. 반면 관계가 소홀해지면 마찰이 생기고 결과적으로 임차인 이탈, 공실 발생 그리고 임차인 유치 비용 증가 등으로 큰 피해를 입게 된다.

따라서 꼬마빌딩 고수익 운영을 위한 핵심 역량은 이해관계자 관계관리라고 할 수 있다. 이를 위해서는 상생의 자세로 이해관계자들과 돈독한 관계를 쌓아 나가는 것이 무엇보다도 중요하다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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