부동산신탁사가 책임준공을 약속한 프로젝트파이낸싱(PF) 현장 네 곳 중 한 곳은 책임준공 기한을 넘긴 것으로 나타났다. 분양 실적 부진과 공사비 급등으로 시공을 맡은 중소 건설사의 파산이 본격화되자 당초 준공 기한을 지킬 수 없게 된 것이다. 향후 PF 대주단으로부터 대출 원리금을 돌려달라는 손해배상 소송이 급증할 것이란 우려가 커지고 있다.

○책임준공 현장 23%는 부실 위기

건설현장 4곳 중 1곳 '준공 기한' 못지켰다
나이스신용평가는 2일 ‘부동산신탁사 책임준공형 관리형토지신탁 리스크 점검’ 세미나에서 지난해 말 기준 책임준공형 관리형토지신탁 현장 중 23%가 책임준공 기한을 넘긴 것으로 파악됐다고 밝혔다. 이 가운데 신탁사 책임준공 기한을 넘긴 곳은 8%로 추산했다. 나이스신용평가가 신용등급을 매기는 대신자산신탁·우리자산신탁 등 7개사의 관련 PF를 분석한 결과다.

책임준공 확약은 시공사나 신탁사가 기한 안에 준공하지 못했을 때 PF를 전액 인수하거나 손해를 배상하는 것을 의미한다.

국내 부동산신탁사 14개사의 책임준공형 관리형토지신탁과 관련한 PF 잔액은 24조8000억원(자기자본의 4.5배)에 달한다. 신탁사의 책임준공형 관리형토지신탁은 공사를 맡은 시공사가 파산하거나 공사를 포기해도 신탁사가 대체 시공사를 선정해 정해진 기한까지 책임지고 완공해야 한다. 일반적으로 시공사 책임준공 기한보다 6개월 길다. 이 기한을 넘기면 신탁사는 대주단에 손해배상 책임을 지는 구조다.

나이스신용평가는 7개사의 책임준공형 사업 현황을 14개 신탁사로 확대 추정해 책임준공 기한을 넘긴 사업장 관련 PF가 3조8000억원에 육박할 것으로 봤다. 전체 신탁사 자기자본의 104%에 달한다. 14개사 기준 신탁사 책임준공 기한을 넘겨 소송에 직면한 사업장 관련 PF는 1조9000억원(자기자본의 35%)으로 추계했다.

신탁사가 공사를 서두르기 위해 직접 시행사에 빌려준 자금(신탁계정대) 규모도 급증하고 있다. 작년 말 기준 7개사의 자기자본 대비 신탁계정대 비율은 13.6%로 2022년 말(1.4%)보다 크게 늘었다. 신탁계정대는 PF에 비해 후순위이기 때문에 손실을 볼 가능성이 크다.

○시공능력 100위 밖 건설사가 84%

부동산 PF 사업에서 책임준공이 중요한 이유는 분양이 저조해도 건물이 완공돼야 담보대출로 전환하거나 경공매를 통해 대출금을 회수할 수 있어서다.

신탁사 책임준공형 사업장에서 이처럼 기한을 넘긴 사업장이 속출하는 것은 공사를 맡은 건설사가 대부분 재무건전성이 떨어지는 중소 건설사이기 때문이다. 공사비와 금융비 상승, 지방 미분양 지속으로 책임준공 현장을 맡은 지방 중소형 건설사의 유동성 리스크는 갈수록 커지고 있다. 나이스신용평가에 따르면 신탁사 책임준공형 사업장은 시공능력순위(토목건축 기준) 100위권 밖에 있는 건설사가 83.8%를 차지했다. 지난해 당기순손실을 기록한 시공사가 30%를 웃돈 가운데 부채비율 300%가 넘는 건설사 비중도 20%를 돌파하는 등 중소 건설사는 심각한 유동성 위기에 노출돼 있다.

책임준공 기한을 지키지 못한 건설 현장이 속출하면서 PF를 둘러싸고 줄소송이 불가피할 것으로 전망된다. 신탁사의 책임준공 확약은 시공사와 같은 채무 인수가 아니라 대주단에 지는 손해배상 성격이기 때문이다. 권신애 금융평가본부 책임연구원은 “과거에는 기한을 넘겨도 완공된 물건의 담보대출이나 매각을 통해 자금을 회수하는 사례가 일반적이었다”며 “부동산 경기 둔화로 분양 실적이 떨어지고 물건 가치가 하락해 대출 원리금을 배상해 달라는 요청이 늘고 있다”고 말했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com