상담 문의

“안녕하세요. 송파구 잠실동에 거주하고 있는 최OO라고 합니다.
최근 부동산 중개인을 통해 종로구에 위치한 꼬마빌딩을 소개받았습니다.
매매가는 23억원으로 매월 800만원의 임대 수익이 발생한답니다. 넓은 도로 코너에 위치해 있고, 잘 알려진 프랜차이즈 업체가 임차인으로 있어 꽤 괜찮은 물건으로 보입니다.
그런데 이 건물의 대지 일부 5평가량이 국가 소유의 도로를 침범하고 있다고 합니다. 매도인에 따르면 이 건물을 취득한 후 30년이 넘도록 아무런 문제가 없었다고 하고, 부동산 중개인 역시 망설이다 놓칠 수 있으니 빨리 투자 결정을 하라고 하는데요.
이렇게 국가 땅을 침범한 건물에 투자해도 아무런 문제없이 괜찮을까요?”
(위 사진은 본문 내용과 무관함 / 사진=게티이미지뱅크)
(위 사진은 본문 내용과 무관함 / 사진=게티이미지뱅크)
상황분석 및 대처방안

의뢰인께서 관심 있게 보시는 종로구에 위치한 꼬마빌딩에 대해 상세한 분석과 기초 가이드를 제공해 드리겠습니다.

해당 빌딩은 입지 조건, 수익률, 임차업종, 그리고 투자 총액 등 여러 면에서 매우 좋은 조건의 투자처로 보입니다. 하지만, 이러한 유리한 조건에도 불구하고 몇 가지 중요한 위험 요소가 있으니, 이를 정확히 파악하시기 바랍니다.

첫째, 이 빌딩의 일부 대지가 국가 소유의 도로를 침범하고 있는데 이는 불법 점유에 해당될 수 있습니다.
부동산 중개인과 매도인은 30년 이상 이 땅을 보유하면서 아무런 문제가 없었다고 주장하지만, 일반적으로 장기간 땅을 사용할 경우 소유권을 주장할 수 있는 '시효 취득' 법적 규정이 적용되나, 국가 소유의 행정재산(예: 도로)에는 이 규정이 적용되지 않습니다.
만약 의뢰인께서 구매하려는 빌딩이 도로를 약 5평 정도 침범하고 있다는 사실이 지방자치단체에 발견되면, 불법 점유한 건물의 철거 명령이 내려질 수 있으며, 그동안 사용했던 토지에 대한 변상금(사용료)을 납부해야 할 가능성도 있습니다. 변상금은 침범한 면적과 사용 기간에 따라 결정되므로, 상당히 높은 금액이 될 수 있습니다.
이러한 위험 요소를 감안하더라도 구입을 원하신다면, 매매 계약 체결 후 잔금 지급일 전에 반드시 토지 경계 측량을 실시하여 어느 정도 침범했는지 확인하고, 발생할 수 있는 피해에 대한 구체적인 조항을 매매 계약서의 특약사항으로 포함시켜야 합니다.

둘째, 침범한 국가 소유 토지를 제외한 나머지 대지의 감정평가에 문제가 있습니다.
예를 들어, 의뢰인이 빌딩 구입 전 은행 대출을 위해 감정평가를 요청할 경우, 은행에서 배정한 감정평가사는 국가 소유 도로를 침범한 5평 부분을 제외하고 빌딩의 가치를 평가합니다. 이는 침범된 부분이 법적으로 불안정하기 때문에 그 가치를 감정평가에 포함시키지 않기 때문입니다.
결과적으로, 침범되지 않은 부분만을 기준으로 한 감정평가 금액이 산출되며, 이 금액은 의뢰인이 예상했던 금액보다 낮을 수 있습니다.
은행은 일반적으로 부동산 가치의 최대 80%까지 대출을 제공하지만, 감정평가 금액이 낮을 경우 의뢰인이 요청한 전체 대출 금액을 받지 못할 가능성이 있습니다. 또한, 은행은 침범된 부분의 리스크를 고려하여 추가적인 담보 조건을 요구하거나 대출을 거절할 수도 있습니다.
(사진=게티이미지뱅크)
(사진=게티이미지뱅크)
결론적으로, 의뢰인께서 문의하신 종로구에 위치한 꼬마빌딩 투자는 매력적인 수익률과 우수한 입지 조건을 제공하지만, 국가 소유 도로를 침범하는 심각한 법적 리스크와 감정평가 금액 문제로 인해 높은 잠재적 위험을 내포하고 있습니다.
의뢰인께서는 이러한 리스크를 면밀히 고려하고, 필요한 법적 및 재정적 조치에 대해 전문가와 상담한 후 신중하게 투자 결정을 내리실 것을 추천합니다.

정재윤 한경부동산밸류업센터 법률전담팀 / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
조아람 한경부동산밸류업센터 부동산전담팀 / 밸류업이노베이션 공인중개사

※ 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터