집 살 때 가족한테 돈 빌렸다면…'증여세 폭탄' 주의

김수정의 절세노트

규제지역인 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정된 서울 강남·서초·송파·용산구에서 주택을 취득하거나 비규제지역에서 거래 가격이 6억원 이상인 주택을 사면 주택 취득자금 조달과 입주 계획서를 관할 지방자치단체에 내야 한다.

제출 기한은 계약일로부터 30일 이내이며 계획서를 내야 부동산 거래 계약 신고 의무 이행이 가능하고, 실거래 신고필증을 받아 소유권 이전등기를 처리할 수 있다.

자금 조달 계획서에는 금융기관 예금액과 증여·상속받은 금액, 현금, 부동산 매각자금, 임대보증금, 금융기관 대출액, 기타 차입금 등 출처를 적어야 한다. 투기과열지구라면 각 항목에 대해 예금 잔액 증명서와 상속·증여세 신고서, 소득금액 증명, 부동산 매매 계약서, 임대차 계약서, 부채 증명서, 차용증 등의 증빙까지 제출해야 한다. 계획서인 만큼 예상액을 기재하면 되고 추후 조달 내용이 달라졌다면 반드시 증명할 수 있는 서류를 구비해두는 게 좋다.

특히 주의할 점은 최근 자금 조달 계획서에 가족 간 차용을 기재하는 일이 많은데, 한국부동산원에서 소명을 요청할 가능성이 높아진다. 이때 차용증과 원리금 상환 금융거래 내역 등 사실 관계에 관해 객관적 증빙을 내지 못하면 세무서로 자료가 통보될 수 있다. 또 세무서에서는 이 자료 활용과 함께 소득지출분석시스템(PCI)으로 세무 조사를 위해 과세 데이터를 관리하고 있다. 부동산 같은 고가 자산을 취득하는 경우 연령·소득·재산·직업 등 다양한 요소를 종합해 자력으로 취득했다고 보기 어렵다면 자금 출처 조사 대상으로 선정돼 그동안 누락된 증여세와 소득세 등이 추징될 수 있다. 즉 세무서에 소득과 증여 등 신고된 자금에서 신용카드 등으로 소비된 자금을 차감한 후 여유 자금만 출처로 인정된다고 봐야 한다.

이처럼 자금 조달 계획서 기재가 끝이 아니고, 그 자금이 어디서 왔는지 최초 출처가 관건인 만큼 명확히 세무 신고가 완료된 투명한 자금으로 취득할 수 있도록 자금 조달 계획을 신중히 짜야 한다.

김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무팀장