부동산PF 4단계로 옥석 가린다…"금융권 최대 5조원 자금공급"

금융당국이 본격적으로 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업장 옥석가리기에 들어간다. 사업성이 충분한 정상 PF 사업장은 사업추진에 필요한 자금이 원활히 공급될 수 있도록 지원하고, 반대로 사업성이 부족한 일부 PF 사업장은 시행사·시공사·금융회사 등 PF 시장참여자가 스스로 재구조화 및 정리를 해나갈 수 있도록 유도한다는 방침이다.

13일 금융당국이 발표한 ‘부동산 PF의 질서있는 연착륙을 위한 향후 정책 방향’ 자료에 따르면, 부동산PF 정상화 계획은 크게 △사업성 평가기준 개선 △정상사업장 자금공급 강화 △부실사업장 재구조화 및 정리 지원 △시장·금융회사·건설사 안정화 등 4개 부문으로 나눠 진행된다.

먼저 부동산PF 사업성 평가기준 개선과 관련해선, 본PF와 브릿지론 외에 토지담보대출, 채무보증 약정을 추가하고 대상기관에 새마을금고까지 포함해 금융회사가 사업성 평가를 할 수 있도록 한다는 방침이다. 또 본PF 중심으로 구성된 지금의 평가기준을 사업장 성격에 따라 브릿지론, 본PF로 구분하고, 사업성 평가등급 역시 기존 3단계(양호/보통/악화우려)에서 4단계(양호/보통/유의/부실우려)로 세분화하기로 했다. 기존에 악화우려 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 ‘부실우려’ 등급으로 분류하고 충당금을 회수의문 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리는 유도한다는 계획이다.

이후 정상사업장에 대해서는 원활한 자금공급에 초점이 맞춰질 전망이다. 브릿지론이 본PF 전환되는 과정에서 자금이 필요할 경우에 대비해 HUG·주금공 PF 사업자보증을 기존 25조원에서 30조원으로 5조원 확대하고, 주택 PF 사업장 뿐 아니라 비주택 PF 사업장에 대한 건설공제조합의 PF 사업자보증 프로그램(4조원)도 신설한다. 또 본PF단계 사업장에서 공사비용 등 추가적인 자금이 필요할 경우 주금공·HUG가 증액 공사비 등에 대해 추가보증을 제공할 예정이며, PF 자금 공급과정에서 시행사 및 건설사에게 과도한 수수료가 부과되는 사례를 점검·개선할 예정이다.

다만 사업성이 부족한 일부 사업장은 금융회사 스스로 체계적인 재구조화 또는 정리할 수 있는 여건을 조성하는 데 방점이 찍혔다. 2회 이상 만기연장이 이루어지는 PF 사업장에 대해만기연장을 위한 대주단 동의요건을 기존 2/3이상 동의에서 3/4이상 동의로 강화함으로써, 부실 사업장이 무분별하게 생명을 연장하지 않도록 문턱을 높일 계획이다. 더불어 만기연장 시 연체이자는 원칙적으로 상환하도록 개선하며, 금융회사의 PF채권 경공매기준을 도입하기로 했다.△6개월 이상 연체 PF채권에 대해 3개월 내 경·공매 원칙실시(유찰 후 재실시), △공매 시 실질담보가치를 반영한 최종공매가 설정, △경공매 미흡 사업장은 시가가 아닌 공시지가로 평가('24.4월 저축은행 기 시행→ 타 금융업권으로 확대 예정) 등이 대표적이다.

동시에 부실사업장의 원활한 경공매가 이뤄질 수 있도록 하기 위해 은행·보험업권이 우선 1조원 규모로 공동 신디케이트론(공동대출)을 조성할 계획이며, 필요 시에는 최대 5조원까지 규모를 단계적으로 확대할 예정이다. 신디케이트론은 우선 5개 은행과 5개 보험사가 참여해 PF 사업성 평가 결과에 따라 경공매를 진행하는 PF 사업장에 대한 경락자금대출, NPL매입지원, 일시적 유동성 지원 등에 활용된다.

마지막으로 이번 부동산PF정상화 방안에 따른 시장과 금융회사, 건설사 영향을 최소화하기 위해 한시적인 규제완화도 병행하기로 했다. 금융회사가 부실화된 사업장에 신규자금을 지원하는 경우 그동안 기존의 PF 채권과 동일하게 요주의 이하로 건전성이 분류되었지만, 한시적으로 신규추가자금에 대해서는 건전성 분류를 정상까지 분류할 수 있도록 허용함과 동시에 PF사업장 매각 및 신디케이트론 지원 등으로 인한 손실 발생 시 금융회사 임직원 면책 등 인센티브 제공도 적극 추진하는 방안 등이 대표적이다. 건설사의 경우에는 신보·산은·기은의 대출·보증, 신보 P-CBO의 건설사 추가편입, 건설공제조합 보증, PF-ABCP 매입 등이 차질없이 집행될 수 있도록 한다는 계획이다.

금융당국은 “금융권이 질서있는 연착륙의 책임 있는 주체로서 최선을 다할 수 있도록 이번 대책을 추진해나갈 생각이며, 연착륙 과정에서 캠코 등 공적역할확대가 필요한 경우 관계기관과 협의하여 신속히 대응해 나갈 수 있는 체계를 구축하겠다”고 밝혔다. 더불어 “건설사의 책임준공약정을 비롯해 현재 부동산 PF의 저자본-고레버리지 자금조달 구조, 이해관계자의 PF 사업성 고려 부족 등 구조적인 문제에 대해서도 관계부처가 함께 논의함으로써 부동산 PF의 불확실성이 다시 나타나지 않도록 개선해나갈 계획”이라고 덧붙였다. 한편, 이번에 개선되는 PF 사업성 평가기준은 충분한 의견수렴을 거쳐 6월부터 시행할 예정이며 인센티브 등 제도개선 사항도 6월까지 완료할 계획이다.


김보미기자 bm0626@wowtv.co.kr