주택 임대소득 어떻게 계산하고 신고하나

매년 5월은 종합소득세 신고 기간이다. 종합소득세에서 주택임대와 관련해 소득금액은 어떻게 계산하고, 신고는 어떻게 해야 하는지 세부 내역에 대해 살펴본다.

주택임대와 관련한 수입금액은 월세 금액과 보증금에 의한 간주임대료 금액을 합산해 계산한다. 간주임대료는 전용면적 40㎡ 이하이며 기준시가가 2억원 이하인 주택을 제외하고 보유한 주택 수를 기준으로 3주택 이상일 때 적용한다. 월세 수입은 2주택 이상인 경우 적용한다. 1가구가 보유한 주택이 1주택일 때는 기준시가 12억원을 초과하는 주택을 임대하는 경우에만 월세금액을 수입금액으로 계산한다.

수입금액은 각 주택이 단독명의인지, 공동명의인지 등에 따라 계산이 달라진다. 예를 들어 1가구가 A, B, C 3주택을 보유하고 모두 전세로 임대하면 간주임대료 계산 대상이 된다. 이때 A 주택은 단독명의이고 B와 C 주택은 공동명의로 소유하고 있다면 A 주택에 대해 간주임대료를 계산하고, B와 C 주택에 대해 간주임대료를 계산한 다음 B와 C 주택에서 계산된 간주임대료 금액을 지분 비율로 나눠 계산한다. 그렇게 해서 합산된 금액을 기준으로 2000만원 초과 여부를 판단한 다음 분리과세 또는 종합과세를 선택해 신고하게 된다.

분리과세를 선택할 때는 수입금액에서 50%(임대사업 등록 주택은 60%)의 비용을 반영하고, 다른 종합소득 금액의 여부에 따라 200만원(임대사업 등록 주택은 400만원)을 공제해 소득금액을 계산한다. 종합과세를 선택하는 경우에는 직전 연도 수입금액에 따라 기준경비율 적용 대상과 단순경비율 적용 대상 등으로 구분된다. 직전 연도의 월세를 포함한 수입금액이 4800만원을 넘을 때는 경비율이 상대적으로 낮은 ‘기준경비율’ 대상이 된다. 그럼에도 실제 발생한 비용이 기준경비율보다 더 많으면 실제 발생한 경비를 집계해 소득 신고를 할 수 있다.

지난해 발생한 주택 임대소득 신고를 하는 데 2022년 신고와 비교해 유의해야 할 점은 간주임대료 계산 때 적용되는 이자율이 바뀌었다는 점이다. 2022년 적용 이자율 1.2%에서 2023년 적용 이자율은 2.9%로 높아졌다. 따라서 임대보증금 액수에 따라 역전세 등으로 보증금 액수가 감소했더라도 임대소득 금액은 증가할 수 있다. 게다가 내년에 신고하는 2024년 적용 기준 이율은 3.5%로 다시 한번 올랐다.

주택임대업을 하는 경우에는 실제 발생한 비용이 임대차 중개 수수료, 누수나 수리 등으로 인해 지출되는 관리 비용, 보유 중인 임대주택에 대한 재산세, 종합부동산세, 임대주택에 대한 대출 이자 등이 있을 수 있다. 일반적으로 분리과세를 적용하는 것이 세금 계산상 유리할 수 있다.그러나 2023년 발생한 주택임대소득에 대한 신고 때 간주임대료 금액이 2000만원에 조금 못 미치면 2024년 신고 때는 수입금액이 2000만원을 초과해 합산과세 대상이 될 수 있다. 따라서 지금부터라도 발생한 비용 등에 대해 세금계산서, 현금영수증 등 적격 증빙을 잘 갖춰 올해 신고뿐만 아니라 내년 신고에도 대비해야 한다.

김성일 리겔세무회계 대표회계사