1기 신도시 선도지구 경쟁 더 치열해지나…주민동의율이 관건

100점 만점에 주민동의율 배점 60점…동의율 높을수록 유리
통합재건축 단지 규모·가구당 주차대수 등도 주요 평가항목
분당 내 선도지구 4∼5개까지 지정 가능

국토교통부는 22일 발표한 '1기 신도시 선도지구 지정 계획'을 통해 주민 동의율이 높은 단지의 재건축을 우선 추진하겠다는 입장을 밝혔다.

선도지구 선정을 위한 '표준 평가기준' 100점 만점 중 주민동의율 배점이 60점을 차지할 정도로 비중을 높게 뒀다.

주민 95%의 동의를 받아야 60점 만점을 받도록 허들 또한 높였다.

분당의 경우 이미 자체 조사에서 주민 동의율 80%를 넘긴 통합 재건축 단지들이 나왔기에 동의율 확보를 위한 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다.

선도지구 경쟁에 뛰어든 통합 재건축 단지가 1천800여∼4천여세대 규모고, 분당 내 선도지구를 최대치인 1만2천가구까지 지정한다고 가정하면 4∼5개 단지가 선도지구로 지정될 수 있다.

◇ 통합 재건축 단지 클수록 유리
선도지구 공모에 신청하려는 주민들은 구역 내 전체 토지 등 소유자의 50% 이상 동의와 단지별 토지 등 소유자의 50% 이상 동의를 받아야 한다.

최소한 50%의 주민 동의가 있어야 신청서를 낼 수 있다는 뜻이다.

동의율이 50% 이상이면 10점을 받고, 95%를 넘기면 60점을 받는다.

주민동의율 항목에서 점수 차가 벌어질 수 있다.

정부가 1기 신도시 선도지구의 '2027년 착공, 2030년 입주'라는 빠듯한 시간표를 제시한 상황에서 주민 간 갈등이 없어야 빠르게 재건축을 추진할 수 있다는 메시지를 담은 것으로 보인다.

선도지구 선정에 대비해 1기 신도시 단지에서 자체적으로 받아온 주민 동의율은 법적 효력이 인정되지 않기 때문에 각 단지는 새로운 양식에 맞춰 동의를 받아야 한다.

가구당 주차 대수, 소방활동의 불편성, 복리시설 면적 등 정주환경 개선이 얼마나 시급한지 평가하는 항목의 배점은 10점이다.

가구당 주차대수가 0.3대 미만이면 만점인 10점, 1.2대 이상이면 2점을 준다.

또 통합 재건축의 규모가 클수록 높은 점수를 준다.

통합 재건축에 참여하는 단지 수가 4개 단지 이상이면 10점, 통합 정비 참여 가구 수가 3천세대 이상이면 10점을 받을 수 있다.

공원, 학교, 주차장, 광역교통시설 등 기반시설을 추가로 확보하고, 이주자 전용주택을 공급하는지 여부를 평가하는 '도시기능 활성화 필요성' 항목 배점도 10점이다.

지방자치단체는 국토부가 만든 표준 평가 기준을 기본으로 각자의 여건에 맞춰 세부 평가 기준·배점을 조정할 수 있다.

주민동의율 만점 기준을 95%가 아닌 80%로 둘 수 있다는 뜻이다.

선도지구는 사업 유형, 주택 유형과 관계 없이 단일 기준에 따라 고득점 순으로 줄 세워 선정한다.

국토부는 "선정 과정의 객관성을 확보하기 위해 정량평가 항목 위주로 평가하도록 했다"고 밝혔다.

다만 지자체가 필요하다고 인정하는 경우 10페이지 내의 개발 구상안을 받아 정성평가를 할 수 있게 했다.

◇ 국토부 "사업 착수부터 착공까지 전 단계 지원"
선도지구 선정 권한은 각 지자체(성남·고양·안양·군포·부천시)에 있다.

지자체들은 다음 달 25일 선도지구 공모를 시작하며, 9월에 제안서를 접수하고 11월 선도지구를 선정한다.

정부는 선정 직후부터 각 선도지구가 특별정비계획 수립에 착수하도록 하고, '협력형 미래도시 정비 모델'을 도입해 계획 수립부터 완공까지 지원한다는 계획이다.

이는 노후계획도시 정비사업에 특화한 프로그램이다.

선도지구 주민대표·경기도·1기 신도시 지자체·한국토지주택공사(LH) 등으로 구성된 협의체가 사업 전 과정을 지원하도록 한다.

먼저 사업 착수 단계에서는 LH 미래도시지원센터를 통해 주민과 추진위원회를 대상으로 컨설팅·교육을 한다.

정비계획 수립 단계에서는 특별정비계획·사업시행계획 사전협의와 한국국토정보공사(LX) 플랫폼을 통한 정비계획 시뮬레이션으로 사업 속도 단축을 지원한다.

시행자 지정 단계에서는 주민이 원할 경우 추진위원회 없이 바로 조합 설립을 할 수 있도록 공공이 지원하거나, LH 등 공공이 사업을 대행한다.

착공 때는 주택도시보증공사(HUG)의 1기 신도시 전용 보증상품과 미래도시 펀드로 사업비용 조달을 지원한다.

박상우 국토부 장관은 "사업 전 과정을 밀착 지원하고 각종 행정절차를 단축하는 한편, 사업 과정에서 발생하는 갈등도 신속히 조정하겠다"고 밝혔다.

국토부는 선도지구 지정을 시작으로 올해부터 10년간 매년 일정 정비 물량을 선정해 순차적인 1기 신도시 재건축을 추진하기로 했다.

[표] 1기 신도시 선도지구 선정을 위한 표준 평가 기준
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│ 평가 항목 │ 세부 평가기준 │ 배점 │
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│① 주민동의 여부 │주민동의율(특별정비구역 내 전체 토지등소유자│ 60점 │
│ │ 동의율) │ │
│ │50% : 최저점 / 95% 이상 : 최고점 │ │
│ │※ 신도시별로 제시된 50, 95% 등 기준은 제출 │ │
│ │된 공모 신청 구역들의 동의율 최소·최대값 등│ │
│ │으로 대체가능, 이하 다른 평가기준도 동일 │ │
│ │※ 사잇값 : 직선보간 산출 │ │
│ │ │ │
│ ├──────────────────────┤ │
│ │반대동의율 │ │
│ │1개 단지에서 토지등소유자의 20% 이상 : -10점│ │
│ │2개 단지 이상에서 토지등소유자의 20% 이상 : │ │
│ │-20점 │ │
├──────────┼──────────────────────┼───┤
│② 정주환경 개선의 │통합구역 내 세대당 주차대수 │ 10점 │
│시급성 │세대 당 0.3대 미만 : 최고점 / 세대 당 1.2대 │ │
│ │이상 : 최저점 │ │
│ │※ 구역 내 총 주차대수를 총 세대수로 나눈 값│ │
│ │(주택단지를 대상으로 산출)으로 사잇값은 직선│ │
│ │보간 산출 │ │
│ │ │ │
│ ├──────────────────────┤ │
│ │소방활동 불편성 │ │
│ │출입구가 6m 미만이며 소방차전용구역이 없는 │ │
│ │경우 : 최고점 │ │
│ │출입구가 6m 미만이며 소방차전용구역이 있는 │ │
│ │경우 : │ │
│ │출입구가 6m 이상이며 소방차전용구역이 없는 │ │
│ │경우 : │ │
│ │출입구가 6m 이상이며, 소방차전용구역이 있는 │ │
│ │경우 : 최저점 │ │
│ ├──────────────────────┤ │
│ │구역 내 주택단지 평균 건령 │ │
│ │공모신청한 구역의 평균 건령 최대값 : 최고점 │ │
│ │공모신청한 구역의 평균 건령 최소값 : 최저점 │ │
│ ├──────────────────────┤ │
│ │구역 내 세대 당 복리시설* 면적 │ │
│ │공모신청한 구역 중 세대 당 복리시설 면적 최 │ │
│ │소값 : 최고점 │ │
│ │공모신청한 구역 중 세대 당 복리시설 면적 최 │ │
│ │대값 : 최저점 │ │
│ │※ 구역 내 주택법 제2조 제14호에 따른 어린이│ │
│ │놀이터, 근린생활시설, 유치원, 주민운동시설 │ │
│ │및 경로당 면적을 총 세대 수로 나눈 값 │ │
│ │※ 사잇값 : 직선보간 산출 │ │
├──────────┼──────────────────────┼───┤
│③ 도시기능 활성화 │기반시설 및 자족기능 확보 여부 │ 10점 │
│필요성 │ (도시기능 향상을 위해 아래의 요건을 하나 이│ │
│ │상 만족하는 경우 점수 부여) │ │
│ │기반시설(공원·녹지, 학교, 주차장 등) 추가 │ │
│ │확보 시 │ │
│ │광역교통시설(복합환승센터 등) 확보 시 │ │
│ │「택지개발촉진법 시행령」(제2조 제3호)에 따 │ │
│ │른 지역의 자족기능 확보를 위하여 필요한 시설│ │
│ │ 확보 시 │ │
│ ├──────────────────────┤ │
│ │이주대책 지원 여부 │ │
│ │이주자 전용주택 공급 시 추가 점수 부여 │ │
├──────────┼──────────────────────┼───┤
│④ 정비사업 추진의 │통합정비 참여 주택단지 수 │ 10점 │
│파급효과 │1개 단지 : 최저점 / 4개 단지 이상: 최고점 │ │
│ │ ※ 사잇값 : 직선보간 산출 │ │
│ ├──────────────────────┼───┤
│ │통합정비 참여 세대수 │ 10점 │
│ │500세대 미만 : 최저점 / 3,000세대 이상 : 최 │ │
│ │고점 │ │
│ │ ※ 사잇값 : 직선보간 산출 │ │
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│⑤ 사업의 실현가능성│공공시행방식 여부, 공동주택-상가 간 협약 체 │ +5점 │
│ [가점] │결 여부 등 │ │
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/연합뉴스