[단독] 서울시, 호텔·미술관 품은 복합개발 때 용적률 최대 200%p 더 준다

1만㎡ 이상 통합개발 때 용적률 50%p
"대규모 복합개발 이끌어낼 것"
4성급 호텔 포함하면 최대 100%p
공공용지 제공하면 높이 30ｍ까지 완화

서울시가 일본 도쿄와 같은 대규모 복합개발을 유도하기 위해 최대 200%포인트까지 추가 용적률 인센티브를 부여하는 방안을 내놨다. 도심 개발지에 호텔과 공연장, 미술관 등을 넣어 대규모 개발을 유도하기 위해 파격적인 지원책을 내놓은 것으로 풀이된다. 미국 뉴욕 허드슨야드와 일본 도쿄 아자부다이힐스 등 고급 호텔을 비롯해 ‘직(職)·주(住)·락(樂) 시설’이 한데 어우러진 복합개발이 서울에서도 본격적으로 속도를 낼 수 있을지 관심이 쏠린다.

일본 도쿄도 미나토구에 들어서는 아자부다이힐스 전경. 모리빌딩 등이 참여한 토라노몬-아자부다이지구 시가지 재개발 조합이 도쿄 미나토구 토라노몬5초메 일대(대지 면적 6만3900㎡)에 추진한 대형 복합개발 사업이다. 랜드마크인 모리JP타워엔 오피스와 판매시설, 게이오 병원 의료센터, 럭셔리 리조트인 아만의 레지던스 호텔이 들어섰다. 타워 옆으로는 국제학교인 브리티 스쿨 인 도쿄가 설치될 예정이다.

호텔·미술관·도서관 넣으면 인센티브

서울시는 다음달 7일까지 2030도시주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발 부문) 변경안을 공람공고할 예정이다. 도시주거환경정비기본계획은 10년 단위로 세워지는 법정 계획으로, 서울 도심에서 이뤄지는 재개발 관련 지침 등을 담고 있다. 이번 변경안은 도심부 복합개발을 촉진하는 용적률 인센티브가 대거 추가로 담겼다는 게 주목할 점이다.

서울에서 구역 통합을 통해 대지 면적 1만㎡ 이상 개발 때 허용용적률 인센티브가 최대 50% 부여된다. 서울시 관계자는 “1947년 토지개혁 때부터 토지가 사유지로 쪼개지면서 대규모 개발사업이 어렵게 됐다”며 “시행사가 여러 토지를 사들여 대규모 개발을 이끌어낼 수 있도록 인센티브를 주겠다는 의도”라고 설명했다.

서울시가 그리는 그림은 호텔·도서관·공연장·미술관·전망대·기업 지원시설 등이 어우러진 대규모 복합개발이다. 서울시가 강조하는 ‘직(職)·주(住)·락(樂)’이 함께 하는 공간으로 풀이된다. 이번에 새롭게 포함된 인센티브가 4성급 이상 호텔이다. 4성급 이상 호텔을 전체 연면적의 40% 이상 채우면 100%의 용적률 인센티브를 준다. 10% 이상만 돼도 25%가 제공된다. 도서관·보육시설 등 생활SOC 시설과 공연장·미술관 등 문화 시설이 들어섰을 때 최대 인센티브를 50%에서 100%로 확대하기로 했다. 해당 면적의 0.4를 곱해 100%까지 인센티브를 주는 방식이다.

도쿄 아자부다이힐스의 크로스섹션 플랜. 최고 높이 325.19m의 랜드마크인 모리JP타워와 레지던스A,B동에 고급 호텔, 레지던스, 오피스, 판매시설 등이 갖춰질 예정이다. / 모리빌딩 제공

친환경 인센티브는 더 준다

친환경 개발에 따른 인센티브도 대폭 강화한다. 녹색건축·제로에너지빌딩·지능형건축물 인증 때 최대 용적률의 15%가 더 주어진다. 일반상업지역(상한용적률 800%)에서 세 가지 기준을 초과 달성하면 920%까지 올릴 수 있다. 서울시 관계자는 “초과 달성 때 상한선을 높여 친환경 건축의 기준을 올리는 동시에 인센티브도 더 주겠다는 것”이라며 “최근 발표된 지구단위계획 용적률 개편 방안과 정합성을 맞추기 위한 조치”라고 설명했다.

높이 제한 완화 규정도 추가됐다. 학교 등을 세울 수 있는 공공용지를 제공하면 높이 제한을 추가로 완화해준다. 상권 활성화나 스카이라인, 통경축 등 지역 특성을 고려해 계획하면 심의를 거쳐 최대 30ｍ 늘어날 수 있다.

이번 규제 완화는 역세권 등 도심지에서 도시 및 주거환경정비법을 통해 개발되는 ‘도시정비형 재개발’ 사업이 대상이다. 서울시는 적용 대상에 ‘지하철역 반경 500ｍ 이내 상업지역’에 있는 특별계획구역을 추가했다. 기존에는 53개 지구 중심지에 속한 재정비촉진지구, 역세권 활성화 사업 등에서 도시정비형 재개발을 추진할 수 있다. 최중심지인 광화문과 영등포 도심, 성동구 청량리·왕십리, 용산, 강동구 천호·길동 등 중심지 11곳에서 광범위한 영향이 예상된다.

공개공지(일반에 상시 개방하는 공간), 개방형 녹지(상부가 개방된 녹지공간)와 관련한 인센티브는 축소됐다. 서울시 관계자는 “개방형 녹지와 공개공지를 엄밀히 공간상으로 구분하기 어렵다 보니 상한용적률이 과하게 주어진다는 지적이 있었다”고 설명했다.

박진우 기자