집값 하락 주장했던 이광수 "집 살 시기 오고 있다" [이송렬의 우주인]

이광수 광수네복덕방 대표 인터뷰

"수요는 없는데 매물 늘어, 집값 당분간 하락"
"내 집 마련 적기 도래, 기준 세워 행동할 때"

이광수 광수네복덕방 대표가 하반기에 집을 살 시기가 적당하다고 설명하고 있다. / 사진=유채영 한경닷컴 기자.

"집값은 당분간 내릴 것으로 봅니다. 집을 살 수요는 없는데 매물(공급)은 계속 쏟아지고 있기 때문이다. 그래서 '내 집 마련'에 나설 적기가 됐다고 봅니다."

이광수 광수네복덕방 대표(사진)는 최근 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 "'내 집 마련'도 투자의 관점에서 접근해야 한다"며 이렇게 말했다. 이 대표는 그동안 집값이 계속 떨어질 것이라며 매수를 입 밖으로 내지도 않았지만, 이제는 '살 시기'가 다가오고 있다고 주장했다. 그가 전망하는 적당한 시기는 올 하반기다.

이광수 대표는 "현재 부동산 시장은 공급(매물)과 수요가 함께 증가하면서 가격이 오르는 상황"이라면서 "정부가 내놓은 정책 대출, 아파트 공급 부족, 내 집 마련을 하지 못한 것에 대한 불안함 등 다양한 요인에 실수요가 늘고 있다"고 판단했다.

그러면서 "지금 시장을 그래프로 보면 출렁임(진폭)이 잦아들고 있다"며 "보합을 중심으로 등락 폭이 낮아진 상황은 가격 변동을 앞둔 변곡점이라는 의미다. 조만간 박스권 흐름을 끝내고 상승이든 하락이든 방향을 잡을 것이란 얘기"라고 설명했다.

이광수 광수네복덕방 대표가 최근 펴낸 저서 <어떻게 살 것인가>를 살펴보고 있다. / 사진=유채영 한경닷컴 기자.

박스권 장세가 끝나면 집값의 방향은 하락으로 기울 것이라고 전망했다. 이 대표는 "2022년과 2023년 서울 집값은 하락을 기록했다. 거래량이 줄어든 상황에서 가격이 내렸다는 것은 수요가 줄었단 의미"라면서 "이 상황에서 지난 3월 기준 서울 아파트 매물은 연초 대비 10% 늘어났다. 수요가 줄었는데, 공급이 늘어난다면 가격 하락은 불가피하다"고 설명했다.

또 "시장에 나온 매물을 살펴보면 처음엔 시세보다 높은 가격에 호가가 나왔지만, 물건이 팔리지 않으면 결국 호가는 점점 내려가기 마련"이라면서 "이런 상황이 심화하면 집값 하락 폭은 더 커질 것으로 본다. 하반기를 주목해야 하는 이유"라고 강조했다.

하반기 집값이 하락할 때야말로 '내 집 마련'에 나설 적기라고 조언했다. 이 대표는 "투자의 기본은 낮은 가격에 사서 높은 가격에 파는 것"이라면서 "집값이 내리는 기간이라면 일단 낮은 가격에 집을 살 수 있는 환경이 조성된 것이라고 볼 수 있다"고 말했다.

이 대표는 "어떤 아파트를 사야 할지도 미리 정할 필요가 있다"며 "지금은 '내 집 마련 리스트'를 만들라"고 추천했다. 그러면서 객관적 지표와 주관적 지표를 소개했다. 객관적 지표로는 거래 회전율과 투자 비율이 중요하다. 거래가 활발해야 사고파는 게 수월하고 투자 비율이 높다는 것은 가치가 높다는 의미이기 때문이다. 주관적 지표는 단지별 교육, 교통, 안전, 신축 등 주거 만족도와 관련한 요인에 점수를 주는 식으로 리스트를 뽑아본다. 이러한 지표로 내 집이 될만한 아파트를 선별했으면 이들 아파트의 가격과 거래량에 관심을 가지고 지켜봤다가 좋은 물건을 잡으라는 게 그의 얘기다.

이광수 광수네복덕방 대표는 집값 하락기야 말로 내 집 마련을 할 적기라고 설명했다. / 사진=유채영 한경닷컴 기자.

최근 정부 발표가 잇따르고 있는 1기 신도시를 비롯한 재건축 아파트도 눈여겨 보라고 귀띔했다. 가격 상승 기대감이 줄어든만큼 매물이 늘어날 수 있기에 여유 있는 수요자들에게는 기회가 있어서다. 그는 "투자 수요가 많이 유입된 단지들에 매물이 더 많이 나올 수 있다"며 "매물이 늘어나도 수요가 줄어들어 가격이 내려가면 전세가율(매매가격 대비 전셋값을 비율)이 높아져 더 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있는 기회가 될 수 있을 것"이라고 말했다.

마지막으로 이광수 대표는 "결국 중요한 것은 '사는(Buy)' 행위"라면서 "많은 무주택자가 집을 사기 위해 유튜브나 책을 읽고 관심 단지에 임장을 다니며 큰 노력을 하지만 이런 행동들이 빛을 발하기 위해선 결국 집을 사야 한다. 행동으로 옮기는 게 중요하다는 얘기"라고 강조했다.

이광수 광수네복덕방 대표는 독립 리서치 회사 광수네복덕방을 운영하고 있다. 오랜 기간 증권사 애널리스트로 활동했고 이전엔 건설 회사에 다녔다. 투자를 통해 빈부 격차를 해소하고 사회적 불평등을 줄일 수 있다는 꿈을 가지고 살아간다. <집이 온다>, <골든 크로스>, <아무도 행복하지 않은 나라>, <리츠가 온다> 등의 책을 펴냈다.

신간 <어떻게 살 것인가>를 냈다. 책은 '좋은 질문'과 '행동'의 중요성을 역설하고 있다. 특히 '내 집 마련'을 위한 해법을 제시한다. 향후 우리나라 부동산 시장에 대한 예측도 책에 함께 담겼다.

우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]

글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진=유채영 한경닷컴 기자 ycycy@hankyung.com