"이럴바엔 둘로 쪼개자"…분당 시범단지의 승부수 통할까

"분당의 선도지구 선정 가구가 8000가구인데 시범단지 4곳만 7700여가구에 이릅니다. 차라리 나눠서 동의율을 높이는 게 우선이라고 판단합니다."(경기 분당신도시 시범한양 주민 A씨)

수도권 1기 신도시(경기 분당·일산·평촌·중동·산본) 중 분당신도시는 사업성이 가장 좋은 곳으로 꼽힌다. 이 중에서도 가장 입주가 빠른 서현동 시범단지(한양·삼성한신·우성·현대)는 향후 재건축도 가장 빨리 이뤄질 것이란 기대를 모은다. 최근 시범단지를 이루는 4개 단지가 선도지구 지정을 앞두고 둘로 쪼개져 통합 재건축을 추진키로 했다.

통합재건축 사업이 구체화하면서 매수세도 살아나는 분위기다. 분당 시범한양 단지 전경./한경DB

수인분당선 서현역과 접한 한양과 삼성한신이 한 팀을 이루고, 한 블록 떨어진 우성·현대가 손을 잡았다. 이번 선택이 연내 선정될 1기 신도시 재건축 선도지구 지정에 긍정적 영향을 미칠지 관심을 끈다. 선도지구는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 잡고 있다.

용적률, 동의율 등 유리한 조건은?

단지별로 셈법이 다르다. 삼성한신·한양은 서현역과 맞닿아있는 역세권 단지라서 용적률을 최대 450%까지 받을 수 있다. 반면 우성·현대는 역세권이 아닌 만큼 용적률이 350%에 머문다. 용적률은 대지면적 대비 연면적 비율을 뜻한다. 용적률이 높을수록 사업성이 높다는 의미다. 더 많은 신규 물량을 일반 분양할 수 있기 때문에 그만큼 조합원들은 적은 분담금을 내고 새집을 마련할 수 있다.

적정 규모에 대한 판단도 작용한 것으로 보인다. 국토교통부가 지난 22일 공개한 '1기 신도시 선도지구 선정 평가 기준’에 따르면 주민 동의율 배점은 100점 만점 중 60점으로 가장 높다. 재건축 규모가 너무 크면 가장 배점이 높은 주민 동의율을 모으는 데 상대적으로 어려움이 있기 때문이다. 원자잿값과 인건비 상승 등으로 사업성이 갈수록 악화하는 만큼 주민 이견도 많아질 수밖에 없다.

선도지구는 최소 참여 기준인 주민 동의율 50%를 확보하면 10점을 얻고 동의율이 올라갈수록 점수가 높아지는 방식이다. 동의율 95%를 확보하면 60점이 주어진다. 서현동 A 공인중개소 대표는 "규모도 점수에 들어가지만 둘로 나누더라도 배점은 이미 만점에 해당한다"며 "너무 규모가 크면 오히려 동의율 점수를 높이기 어렵다는 단점이 크다"고 말했다.

'주민 동의율(60점)' 다음으로 높은 배점을 받는 평가 기준은 ‘통합 재건축 규모’다. 표준 평가 기준에 따르면 4개 단지, 3000가구 이상이 모이면 최대 배점인 20점을 얻는다. 500가구 미만 1개 단지가 신청하면 7.5점을 얻는다. 시범단지는 삼성한신·한양 두 단지만 해도 이미 4200가구에 이르러 최대 배점인 20점(3000가구 이상)을 충족한다는 얘기다.

역세권 매력적…"정식 동의받는 중"

시범단지 중에서도 삼성한신·한양은 이달 초 '삼성한신·한양 통합 재건축 추진위원회 발족 협약식'을 여는 등 재건축 사업에 적극적으로 나서고 있다. 재건축추진준비위원회를 꾸려 주민 동의율을 끌어올리기 위한 활동도 벌이고 있다. 이들 단지는 대부분 사전동의율이 80%를 넘어섰지만 새로운 주민 동의 양식에 맞춰 동의율을 확보해야 한다.

시범단지를 이루는 4개 단지가 선도지구 지정을 앞두고 둘로 쪼개져 통합 재건축을 추진키로 했다. 분당 시범한양 단지 전경. /한경DB

추진준비위는 "선도지구는 정부의 막강한 행정지원을 우선 받으며 2027년 착공을 목표로 진행된다"며 "신속한 진행과 빠른 입주로 사업 기간이 단축돼 개별 분담금이 줄어든다"고 주민들을 설득하고 있다. 또 "역세권 개발(한양+삼성)의 인센티브로 높은 용적률을 보장받아 개별 분담금이 줄어든다"는 설명이다.

사업이 구체화하면서 매수세도 살아나는 분위기다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서현동 시범한양 전용 35㎡는 이달 7억500만원에 팔려 올해 초 실거래가(6억1000만원) 대비 1억원 가까이 올랐다. 삼성한신 전용 84㎡는 올해 초 14억원대로 떨어졌지만 올해 들어 15억원 중반대를 회복했다. 서현동 B 공인 관계자는 “최근 시범 삼성한신은 작년 말보다 5~10% 올랐다"며 "재건축 사업이 속도를 내면 투자 수요가 더 늘어날 것”이라고 말했다.

심은지 기자 summit@hankyung.com