용산구 이촌동 한강맨션 전경. 사진=한경DB
용산구 이촌동 한강맨션 전경. 사진=한경DB
1970년도 산업화가 본격화하면서 대량으로 공급됐던 도시와 건물이 시간이 지나고 노후되면서 재정비할 필요성이 생겼습니다.

재건축이나 재개발 사업을 진행함에 따라 주택을 보유한 집주인들은 조합에 기존 건물과 부수토지를 주고 조합으로부터 새 주택에 들어갈 수 있는 권리를 받는데요.

바로 조합원 입주권입니다. 토지나 건물 같은 부동산이 아닌 신규 주택의 입주자가 될 수 있는 권리 그 자체를 말하는 것입니다.

권리 그 자체라는 설명에서 알 수 있는 것처럼 원래 조합원 입주권은 일반적인 부동산이 아닙니다. 때문에 세법에서도 조합원 입주권을 정의하고 관련 법을 정비하기까지 오랜 시간이 걸렸습니다.

권리로 변동됐다고는 하나 기존의 부동산에서 유래된 것이기 때문에 여전히 주택의 연장으로 볼 수 있는 부분이 있습니다. 그래서 세법에선 조합원 입주권은 권리이기도 하면서 여전히 주택처럼 취급하기도 합니다.

"잊지 말자. 관리처분계획인가일"

먼저 재개발과 재건축은 관련 법령이 계속 개정돼 오다가 2005년 5월 31일 이후 현재의 도시정비법으로 통합되면서 사업의 절차가 통일됐습니다. 현재의 법령인 도시정비법을 설명하자면 재개발과 재건축 사업은 '정비구역지정→ 조합설립인가 → 사업시행계획인가 → 관리처분계획인가→ 이주철거착공→ 준공→이전고시 →청산조합해산'의 과정에 따라 진행됩니다.

여러 단계 중 가장 눈여겨보아야 하는 단계는 바로 관리처분계획인가입니다. 관리처분계획인가는 조합 등 사업시행자가 분양신청 현황을 근거로 관리처분계획을 수립하고 시장이나 군수로부터 인가를 받는 절차를 의미합니다. 양도소득세(양도세)에서는 바로 이 관리처분계획인가일이 기존주택이 입주권으로 바뀌는 시점이 됩니다.
조합원 입주권 권리변환시기 개정현황 사진=세무법인 혜움
조합원 입주권 권리변환시기 개정현황 사진=세무법인 혜움
주택이 멸실되거나 철거되지 않았더라도 심지어 여전히 그 주택에 거주하고 있다고 해도, 이 관리처분계획인가가 나고 나면 소유주는 주택을 소유한 것이 아니라 권리를 소유한 것이 됩니다.

이날부터 달라지는 것은 실물 부동산이 부동산에 대한 권리로 바뀌는 단순한 내용이 아닙니다. 이를 양도하게 되면 세액이 완전하게 달라집니다.

관리처분계획인가일이 되면 조합원의 구주택에 대한 평가액과 이에 지분율을 곱한 권리가액을 알 수 있고 또한 분양가, 분담금, 청산금 등을 확정하게 됩니다. 이때 이후로는 이를 양도하게 되면 입주권에 대한 양도로 보아 일반적으로 우리가 주택을 양도했을 때 사용하는 산식과는 완전히 다른 방법으로 양도세를 구하게 됩니다.

일반 주택에 대한 양도차익 계산 방법

소득세법에서는 양도를 계산하기 위한 양도차익을 구하는 방법에 대해 규정하고 있는데요. 이를 간단하게 설명하면 '양도가액 - 취득가액 - 필요경비'로 표현할 수 있습니다. 비교적 간단한데요. 흔히 사람들이 합리적으로 생각할 수 있는 양도가액에서 취득가액과 부대비용을 뺀 값이 나의 양도세를 계산할 수 있는 이익 부분이 됩니다.

관리처분인가일이 지나서 양도차익을 계산하면 어떻게 달라질까요. 우선 관리처분인가일에는 새로운 주택에 대한 분양가가 산정되고 원래 보유하고 있는 구주택에 대한 평가금액이 정해집니다. 분양가가 구주택의 가치보다 더 크다면 분담금을 추가로 납부하게 되고 반대로 나의 구주택의 가치가 더 크다면 청산금을 지급받는 경우도 생깁니다.

일반적으로는 신주택과 구주택의 가치가 동일한 경우는 없기 때문에 대부분 청산금을 지급받거나 납부하는 경우가 생깁니다. 그리고 하나였던 양도차익을 구하는 산식은 두 부분으로 분리되게 되는데요.
  • 최초 주택 구입 시부터 관리처분계획인가일까지의 주택에 대한 양도차익과
  • 관리처분계획인가일부터 조합원 입주권 양도일까지의 ‘입주권에 대한 양도차익'

그리고 각각의 양도차익을 합해서 최종적인 양도차익을 구하게 됩니다. 일반적으로 추가로 분담금을 납부하게 되는 경우가 많기 때문에 분담금을 납부한 경우의 양도차익 산식을 아주 간단하게 표현하면 이렇습니다.
  • 양도가액-(기존 건물과 부수토지의 평가액+납부한 청산금)-필요경비
  • 기존 건물과 부수토지의 평가액-기존 건물과 부수토지의 취득가액-필요경비

조금 복잡해 보이기는 해도 크게 양도가액에서 취득가액을 빼서 그 양도차익을 구하는 논리는 동일합니다.
사진=게티이미지뱅크
사진=게티이미지뱅크
하지만 산출되는 양도세액은 그렇지 않습니다. 가장 결정적 차이가 나는 원인은 바로 장기보유특별공제 때문입니다. 장기보유특별공제란 부동산을 오래 보유하거나 거주하였을 때 그 기간에 따라 일정 비율만큼 양도차익을 공제해 주는 제도입니다. 1세대 1주택의 경우 10년 이상 보유, 거주했을 때 무려 80%의 양도차익을 줄일 수 있기 때문에 큰 세금 절감 효과가 있습니다.

관리처분계획인가일이 지나고 나면 양도세에서는 이의 양도를 단순히 주택의 양도로 보지 않기 때문에 장기보유특별공제 혜택을 고스란히 받을 수 없습니다. 주택 부분의 양도차익에 해당하는 부분에 대해서만 장기보유특별공제 혜택을 적용하기 때문입니다.

즉 전체 양도차익에 대해서 장기보유특별공제를 적용할 수 있었던 일반 주택의 양도에 비해 일부분에 대해서만 장기보유특별공제를 적용하다 보니 양도소득금액이 훨씬 커지게 됩니다. 그리고 이는 어쩔 수 없이 큰 양도세 부담으로 직결됩니다.

일반적으로는 관리처분계획인가일에도 여전히 주택에 거주하고 있는 경우가 많습니다. 그래서 본인이 양도한 것이 주택이라고 생각하는 경우가 많습니다. 입주권의 양도로 판명되는 순간 양도세액이 매우 달라지다 보니 뒤늦게 자금 흐름에 문제가 생기는 사례가 많습니다.
서울 시내의 한 부동산중개업소에 붙어 있는 종부세 등 부동산 관련 세금 상담 안내문. 사진=연합뉴스
서울 시내의 한 부동산중개업소에 붙어 있는 종부세 등 부동산 관련 세금 상담 안내문. 사진=연합뉴스
보통 오래 보유하고 거주한 재개발이나 재건축 부동산의 경우 양도 차익도 크기 때문에 양도세에서도 엄청난 차이가 납니다. 동일한 양도금액을 가지고 주택이었을 때와 비교해 보면 입주권이라는 이유로 양도세가 몇억씩 차이가 나는 경우도 더러 있습니다.

더군다나 조합원 입주권의 경우 기본적으로는 세법상 주택이 아니기 떄문에 특례조항의 비과세 판단 등에서도 그 대상이 아닌 경우가 많습니다. 조세특례제한법상 감면대상 여부, 중과세 주택수 포함 여부 등에서도 입주권은 일반 주택과는 많은 차이가 있습니다.

단 하루의 차이로 몇억의 세금 차이가 발생할 수 있는 것이 바로 양도세입니다. 사전 상담은 미래의 자금 흐름을 미리 예측하여 계획에 차질이 없도록 하는데 기여할 뿐 아니라 절세로 갈 수 있는 가장 간단하고 확실한 첫걸음이라는 것을 꼭 명심하시기 바랍니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 세무법인 혜움 김미정 세무사

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