상가 건물을 임차해 사업자등록을 하고 영업하는 경우 대부분 상가건물임대차보호법을 적용받는다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가에서 임대인이 보증금 또는 월세를 증액하고자 할 때 임차인은 어떠한 법적 보호를 받을 수 있을까.
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○임차인 영업 기간 10년간 보장

우선 상가건물임대차보호법은 임차인이 해당 상가에서 영업할 수 있는 기간을 10년간 보장해주고 있고 이런 보호는 보증 금액에 따라 달라지지 않는다. 즉 임차인은 임대인에게 갱신을 요구해 최초 임대차 기간을 포함해 총 10년간 영업을 계속할 수 있다. 법은 영업 기간 보호와 함께 갱신을 포함한 계약 기간에 임대인이 보증금 또는 월세를 증액하고자 할 때 상한을 5%로 제한하고 있다.

물론 임차인에게 불리하지 않은 합의를 거친 재계약에서는 5%를 초과한 증액도 가능하다. 이 같은 보호는 계약 기간이 유지되는 동안 적용되므로 계약 기간이 끝나고 갱신을 요구하지 않거나 갱신을 요구할 수 있는 기간이 끝난 후에는 더 이상 법의 보호를 받기 어려울 수 있고, 이 경우에는 당사자 간 계약에 따라 보증금 등 조건 변경 여부를 통해 재계약이 이뤄진다.

그런데 상가건물임대보호법이 보호하는 범위는 상가 건물의 임대차 보증금 및 월세를 환산한 환산 보증 금액에 따라 다를 수 있다. 특히 계약을 갱신하는 경우 기존 임대차 보증금 또는 월세의 5%까지만 증액이 가능하도록 한 증액 제한 규정이 적용되지 않는다. 여기서 법의 보호 범위가 달라지는 환산 보증 금액 기준은 현행법상 서울특별시는 9억원, 수도권과 부산광역시는 6억9000만원, 부산광역시를 제외한 광역시는 5억4000만원 등으로 지역별로 세분화돼 있다. 환산 보증금은 월세에 100을 곱한 액수에 보증금을 합산한 금액을 의미한다.

환산 보증금이 법에서 정한 기준을 초과하는 경우, 해당 임대차를 갱신할 때 임대인은 최초 임대차를 포함해 차임 또는 보증금이 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정 변동 때문에 상당하지 않으면 증액이 가능하도록 규정하고 있다. 즉 5%를 넘더라도 위와 같은 사정을 입증할 수 있으면 증액이 가능하다. 물론 이에 해당하는지는 증액을 요청하는 임대인이 입증해야 한다. 그런데 위 법령만으로는 일반적 기준을 알기 어려울 수 있고 그에 관해 판시한 판례에서 언급하는 판단 기준은 다음과 같다.

즉 ①종래의 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 불합리할 정도에 이르렀다고 볼 수 있는지 ②차임을 약정한 후 당초 약정 내용을 변경해야 할 만큼 물가 상승, 기타 경제 사정의 변동이 있었는지 ③당사자들의 확정적 의사 합치로 체결된 장래의 이행을 예정하는 계약은 성립 시점과 이행 시점 사이에 발생하는 사정 변경의 위험을 당사자들에게 배분하는 것이므로 계약 내용을 변경하는 것은 예외적인 경우로 볼 수 있는지다.

○차임 증액 청구할 수 있어

계약 갱신 시 외에 상가건물임대차계약 기간 중에도 예외적으로 증액을 청구할 수 있는데, 갱신할 때와 비슷한 제약 조건이 있다. 임대물의 공과 부담 증감, 기타 경제 사정 변동으로 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때 당사자는 장래에 대한 차임 증액을 청구할 수 있다. 이에 따른 차임증감청구권은 임대물에 대한 공과 부담 증감, 기타 경제 사정 변동 또는 임차 건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정 변동 때문에 약정 차임으로 당사자를 구속하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우 비로소 인정된다.

상가건물임대차 환산보증금이 일정금액 초과 땐, 법적 보호 범위 달라질 수도
상가 건물 임대료는 임차인의 영업과 밀접한 관련이 있는 것으로 임차인은 상가건물임대차보호법이 적용되는 계약 기간 중 또는 계약 갱신 시 임대료 인상 등 조건을 변경하는 경우 지역별 환산 보증 금액에 따라 달라지는 법정 사항을 확인한 뒤 이를 적극 활용해볼 수 있다.

곽종규 KB증권 변호사