김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 SH 분양 아파트 원가에 대해 설명하고 있다 사진=이송렬 기자
김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 SH 분양 아파트 원가에 대해 설명하고 있다 사진=이송렬 기자
서울주택도시공사(SH공사)가 부실시공으로 인한 소비자 피해를 막고 고품질의 '백년주택'을 짓기 위해 기본형 건축비 제도의 전면 개선과 후분양제 도입이 필요하다고 주장했다.

SH공사는 17일 서울 강남구 개포동에 있는 본사에서 기자간담회를 열고 2005년 이후 분양한 142개 단지(4만91가구)의 원가를 분석한 결과를 발표했다.

SH에 따르면 지난 20년 SH가 분양한 아파트의 평균 분양가는 ㎡당 360만원, 건설 원가는 ㎡당 310만원으로 집계됐다. ㎡당 50만원의 차이가 발생했다. SH공사는 평균 13.8%의 분양이익을 봤다. 구체적으로 택지비에선 110% 이익을 봤지만 건축비에선 10% 손실을 기록했다.

분양가격은 2005년 ㎡당 222만원에서 2021년 ㎡당 600만원으로 2.7배 상승했다. 건설 원가는 같은 기간 ㎡당 200만원에서 ㎡당 394만원으로 1.97배 올랐다. 이 중 분양가격의 택지비는 3.85배 상승해, 건설 원가 택지비의 상승 폭(1.83배)보다 더 컸다. 택지비 원가 상승분보다 택지비를 더 많이 포함해 분양가가 책정됐다.
연도별 분양이익 및 분양이익률. 사진=서울주택도시보증공사
연도별 분양이익 및 분양이익률. 사진=서울주택도시보증공사
현재 주택법(제57조)에 따르면 선분양 주택의 분양가는 기본형 건축비에 가산비와 택지비를 더해 산정한다. 이는 분양가를 제한하기 위한 제도(분양가 상한제)다. SH공사는 이 제도가 실제 건설 원가와 분양가격 간의 괴리를 발생시킨다고 지적했다.

분양가가 실제 투입된 원가에도 불구하고 근거가 미흡한 기본형 건축비를 기준으로 산정돼 사업자가 책정한 분양가가 인정되지 않을 경우 고스란히 사업자의 손실로 잡힌다. 때문에 사업자가 분양가에 택지비를 과도하게 부풀리게 되는 부작용이 발생한다는 게 SH의 설명이다.
SH 연도별 분양가격과 건설원가 비교. 사진=서울주택도시보증공사
SH 연도별 분양가격과 건설원가 비교. 사진=서울주택도시보증공사
김헌동 SH공사 사장은 "시민들이 원하는 고품질 주택을 짓기 위해선 현행 기본형 건축비로는 불가능하다"며 "실제 건설 원가를 공개한 경우 원가에 기반해 분양가를 책정할 수 있도록 기본형 건축비 제도를 개선해야 한다"고 주장했다.

같은 맥락에서 후분양제 역시 도입돼야 한다는 설명이다. 현행 선분양 제도는 최근 발생한 부실·붕괴 사고에서 볼 수 있듯 부실시공에 따른 모든 피해자가 실수요자들에게 돌아간다. SH공사는 2006년부터 후분양제(건축공정 80% 이후 시점)를 도입해 공사 부실과 지연이 발생하더라도 이로 인한 모든 손실을 SH공사가 떠안는 구조다.

김 사장은 "부실시공으로 인한 실수요자의 피해를 예방하고 분양시장 투명성을 확보하기 위해 원가 파악이 가능한 후분양제를 도입하고 원가를 공개해야 한다"며 "또 후분양제 도입 사업장에 대해 실제 건축비에 기반할 수 있도록 해야할 것"이라고 강조했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com