[마켓칼럼] "바닥 지난 집값, 서울발 집값 훈풍…수도권으로 온기 확산"

입력2024.06.21 17:09 수정2024.06.21 17:11

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배문성 라이프자산운용 운용1본부 이사

다시 살아나는 서울 아파트 시장, 원정투자도 속속

최근 부동산 기사들을 살펴보면 아파트 가격 상승세에 대한 보도가 주를 이루고 있습니다. 다소 서울에 편향된 기사가 많지만, 서울/수도권 뿐 아니라 전국으로 확대해봐도 올해 들어 아파트 매매거래량이 상승하는 모습은 뚜렷이 관찰되고 있습니다.

<전국·지방·수도권·서울 아파트 매매 거래량>

출처: 한국부동산원, INDEXerGo

이렇게 10년의 장기간 시계열을 살펴보면 최근 상승한 거래량도 여전히 장기평균에 미치지 못하지만, 2022년 이후 가장 높은 수준을 기록하다 보니 저점을 지나 본격적인 반등을 한다는 시각과 일시적 반등이라는 회의론이 공존하고 있습니다.

구조적이냐 일시적이냐에 대한 논란 속에 가까운 과거인 작년의 흐름을 복기해 보는 것이 좋을 듯 합니다. 2022년 급격한 금리인상의 여파로 거래실종 및 전국적인 아파트가격 급락 이후 2023년 상반기에도 반등이 찾아왔었습니다. 2023년 1월 약 1천건에 불과했던 서울의 아파트매매 거래량이 여름(6~8월)에는 평균 4천건가량 거래되면서 당시에도 구조적 상승에 대한 기대가 높았습니다. 2022년 10월까지 급등했던 시장금리가 빠르게 안정화되면서 이에 발맞춰 각종 대출금리가 하락하였고, 정부가 신속하게 1.3 부동산 대책과 더불어 특례보금자리론과 같은 정책대출을 출시한 영향입니다.

하지만 서울 아파트매매 거래량은 9월부터 힘이 빠지더니 급기야 12월에는 거래량이 재차 1천건대로 급격히 위축되었으며, 여타 지역도 비슷한 약세 흐름을 보였습니다. 상반기 가계부채가 재차 확대될 조짐을 보이자 특례보금자리론과 50년 주담대를 축소하는 등 관리에 나섰고, 당시 미국의 국채금리가 재차 상승한 여파로 우리나라 시장금리 또한 상승한 탓입니다.

<한국 미국 10년만기 국채수익률 추이(22.6~24.6)>

출처: 인포맥스

올해 상반기 주택시장 회복은 작년 상반기와 여러모로 비슷한 점이 많습니다. 2023년 하반기 상승했던 시장금리는 12월 미 연준이 피벗(통화정책의 기조를 바꾸는 것, 금리인상 중단 및 금리인하 시기 조율)을 시사하면서 빠르게 낮아졌습니다. 그리고 신생아특례대출을 비롯하여 디딤돌, 버팀목 등 시중금리 대비 저리로 제공되는 정책자금이 수요를 촉진하였습니다.

고로 하반기 부동산 시장의 흐름을 전망하자면 작년 하반기와 유사성에서 힌트를 얻을 수 있을 것 같습니다. 우선 작년보다 우호적인 포인트는 미국을 비롯한 선진국들이 금리인하를 앞두고 있다는 것입니다. 미국과 우리나라의 금리인하 시점이 정확히 언제 일지는 알 수 없지만, 최소한 작년 하반기처럼 미 국채금리가 가파르게 상승하면서 여타 자산가격에 충격을 줄 가능성은 낮아졌습니다. 다만, 부동산 경착륙 방지 및 가계부채 부담 경감을 위한 정부의 노력과 금융기관의 협응으로 각종 가계대출 금리는 작년부터 낮아진 상황이다보니, 1~2회가량 금리인하를 감안해도 당분간 더 많이 낮아지기는 어려운 레벨이 아닌가 합니다.

아울러 최근 가계대출의 빠른 증가세는 우려되는 요인입니다. 작년 하반기에 가계부채 증가세를 억제하기 위한 각종 후속조치가 있었음을 감안하면, 올해도 다시 고삐를 죄는 대책이 이어질수 있습니다. 특히 가계대출 한도에 적잖은 영향을 미칠 스트레스 DSR이 단계적(7월 1일부터 2단계, 2025년부터 3단계)으로 시행되는데, 이를 두고 시행 전에 최대한 대출을 받아둬야 한다는 내러티브도 일부 작동하는 것 같습니다. 평소에도 너무나 사고 싶던 집을 스트레스DSR 적용 이전에 한도를 받아야만 구입할 수 있다면 이를 굳이 말릴 필요는 없습니다. 다만, 자산가격의 견조한 상승세는 내가 산 이후의 수요가 얼마나 탄탄하게 유지되는지에 달려있습니다. 내가 산 뒤, 대출한도가 줄어든다면 그만큼 수요가 약해질 가능성을 생각해봐야 합니다.

2022년 하반기부터 현재까지 주요지역 아파트 시장은 대략 반년 단위로 하락-상승-하락-상승 패턴이 반복될 정도로 혼란스러운 양상입니다. 고금리에도 수요가 회복될 수 있던 배경에는 저금리 정책자금이 주효하였고, 가계대출을 죄면 수요가 약해지는, 부채가 주도하는 시장의 모습입니다. 기준금리 인하가 멀지 않았지만 과거대비 고금리가 장기화될 가능성, 여전히 높은 수준인 가계부채 부담을 감안하면 대출을 적극 활용하려는 조바심보다는 보수적인 관점에서 침착한 대응이 필요해 보입니다.

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[마켓칼럼] FOMC 점도표와 물가 사이의 줄다리기…연내 금리 인하 가능할까

※한경 마켓PRO 텔레그램을 구독하시면 프리미엄 투자 콘텐츠를 보다 편리하게 볼 수 있습니다. 텔레그램에서 ‘마켓PRO’를 검색하면 가입할 수 있습니다. 이달 연방공개시장위원회(FOMC)와 지난달 미국 소비자물가지수(CPI) 발표라는 빅 이벤트를 거치며 금융시장은 대체로 안도감을 느끼는 듯하다. 향후 연준의 통화정책의 향방을 예고하는 점도표가 예상보다 높아져 금리 인하까지 더 많은 인내심을 요구하나, 컨센서스를 하회한 미국 CPI가 피봇 지연에 대한 불안감을 덮었다. 지난달 헤드라인 소비자물가는 전월과 동일한 수준에 머물렀고, 핵심 물가는 지난달에 비해 0.2% 오르며 0.3%를 예상했던 시장 기대치를 밑돌았다.에너지 가격이 지난달에 비해 2.0% 하락하는 등 국제 유가 하락이 물가 안정에 기여한 측면도 있다. 그러나 에너지를 제외한 서비스 물가도 전월 대비 0.2% 오르며 3월(+0.54%)과 4월(+0.4%)에 이어 연속적으로 상승폭이 줄었다. 물론 전년 대비로는 헤드라인과 핵심물가가 각각 +3.3%, +3.4%로 아직 만족스럽지는 못하다. 하지만 생산자물가(PPI)가 전월 대비 0.2% 하락하는 등 생산품 가격 둔화세로 인플레이션 우려는 줄었다.올해 2회 금리 인하를 예상했던 FOMC 점도표는 1회 인하로 큰 폭 조정됐다. 만일 물가 안정세가 조금 더 이어진다면 오는 9월 금리 인하와 점도표 재조정 가능성을 배제할 수는 없다. 그러나 경기 침체 위험(리스크)에 대한 고려보다 물가 안정을 우선시하며 더딘 피봇을 선호하는 미국 중앙은행(Fed)의 현 분위기를 감안하면, 오는 4분기에 한 차례 금리인하를 베이스라인으로 삼아 앞으로 Fed의 스탠스를 확인하는 게 보다 현실적일 것이라는 생각이 든다. Fed가 올해 경제성장 전망치를 그대로 유지했지만 물가 전망을 소폭 올리며 점도표도 같이 상향 조정하는 등 인플레 방어를 더 챙기는 전략을 구사하고 있기 때문이다.실제로 고용 불확실성에 대한 FOMC 맴버들의 인식은 개선됐으나, 물가 불확실성에 대한 인식은 지난 3월과 동일한 수준을 유지하고 있다. 그리고 내년 최종금리가 4.1%로 높아졌고 장기(longer run) 금리도 2.8%로 상향시켜, 중립금리 상승으로 통화완화 속도가 그리 강하지 않을 것임을 시사했다.비교적 긍정적인 건 CPI와 'FOMC의 부정적 인식' 사이의 대결에서 일단 CPI가 우세승을 거두고 있다는 점이다. 다만 점도표상 FOMC 맴버들의 의견이 올해 기준금리 동결, 1회 인하, 2회 인하에 촘촘하게 쏠려 있어 FOMC 인사들의 연이은 매파적 발언과 소매판매 및 소비심리 결과에 따라 시장이 다소 출렁일 가능성은 있다.경기 후퇴 우려가 희석되며 경제성장률이 상향 조정되고 있으나, 소비자물가가 전년 대비 0.3% 상승에 그치고 부동산 시장의 취약성에서 벗어나지 못하고 있는 중국의 경제지표도 곧 발표될 예정이다. 산업생산과 소매판매 등 굵직한 지표도 중요하지만, 20일 중국 인민은행의 우대 대출금리 결정을 앞두고 있어 부동산 투자나 신규 및 기존주택 가격에 시선이 더 쏠릴 것이다. 금리인하에도 불구하고 통화량이 둔화되고 있어 부동산 시장의 의미 있는 개선 신호는 아직 찾기 힘들다.
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[마켓칼럼] "성큼 다가온 '자율비행' 시대, 조비(Joby)가 가장 먼저 상용화 할까"

※한경 마켓PRO 텔레그램을 구독하시면 프리미엄 투자 콘텐츠를 보다 편리하게 볼 수 있습니다. 텔레그램에서 ‘마켓PRO’를 검색하면 가입할 수 있습니다.이재광 NH투자증권 리서치본부 수석연구원 자율비행 시대도 준비하는 조비(Joby)현재 중국 외 지역에서는 대부분의 미래항공모빌리티(AAM·Air Advanced Mobility)업체들은 형식인증을 용이하게 하기 위해 인간 조종사가 탑승하는 모델을 개발 중이다. 그러나 자율비행을 가능하게 하는 것은 운영 비용을 낮춰 많은 사람들이 저렴한 가격으로 서비스를 이용하도록 하는 핵심 요소로 인식됐다. 일례로 보잉(Boeing)의 자회사인 위스크(Wisk Aero)는 조종사가 탑승하는 전기 수직이착륙기(eVTOL·electric Vertical Take-Off Landing)는 이용가격을 낮추는데 한계가 있다고 보고 처음부터 조종사가 탑승하지 않는 eVTOL을 개발 중이다. 가까운 미래에 형식인증을 획득하기 어렵기 때문에 구체적인 상용화 시기 목표는 제시하지 못하고 있다.조비(Joby Aviation)은 2025년 상용화를 목표로 조종사 포함 5인승 eVTOL을 개발 중이다. 경쟁사들 대비해서 진행 상황도 가장 빠르고, 보유자금도 여유가 있기 때문에 계획대로 진행된다면 목표대로 상용화가 가능할 것으로 보인다. 만약 FAA(미 연방항공청)의 항공기 인증이 지연된다면 아랍에미리트(UAE)에서 먼저 상용화가 될 것으로 전망된다.지난 4일 조비는 자율비행 개발 분야의 선두업체인 엑스윙(Xwing)을 인수한다고 발표하였다. 비록 당장의 상용화를 위해 조종사가 운전하는 AAM을 준비하고 있지만, 자율비행의 미래 역시 준비하고 있음을 밝힌 것이다. 뿐만 아니라 이는 조비가 추진 중인 강력한 수직 통합 전략에 따른 인수 거래의 일환이라고 볼 수 있다. 조비는 2021년 수소 전기 추진 시스템을 개발하는 에이치2플라이(H2Fly)와 경량 고성능 레이더 시스템을 개발하는 인라스(Inras)을 인수하였고 2022년에는 항공전자 소프트웨어 개발업체인 에비오닉스(Avionyx)를 인수하였다.2016년에 설립된 엑스윙은 항공기의 자율비행 개발을 이끌어온 몇 안되는 스타트업 중의 하나다. 경비행기인 세스나(Cessna)기에 자체개발한 수퍼파일럿(Superpilot) 소프트웨어를 사용하여 2020년부터 자율비행 항공기를 운항하고 있다. 현재까지 250회의 완전 자율 비행과 500회 이상의 자동 착륙을 완료했으며, 2023년 4월 FAA로부터 대형 무인 항공 시스템(UAS, Unmanned Aerial System) 인증을 위한 공식 프로젝트 지정을 받은 최초의 기업이 됐다. 올해엔 공군 군용 비행 허가를 받은 최초의 기업이 되었다.이번 인수로 조비는 현재 및 향후 미국 국방부와의 업무에 즉각적으로 도움이 될 것으로 예상된다. 현재 양 사 모두 미 공군과 계약을 맺고 있고 엑스윙이 맺은 계약은 전부 조비로 이전될 것이기 때문이다. 참고로 엑스윙은 연초 열린 미 공군 훈련에 참가하여 자율비행 기술을 통해 화물 운송 임무를 수행할 수 있는 능력을 입증한 바 있다.