사진=게티이미지
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서울 집값이 언제 얼마나 오를지 궁금해하는 이들이 많습니다. 우선 가격 상승을 정확히 예측하는 것은 불가능합니다. 너무나 많은 변수가 있기 때문입니다. 심지어 예상하지 못한 변수(블랙스완)도 생기니 정확한 예측은 신의 영역에 가깝습니다.

하지만 대략적인 방향성을 예측할 수 있는 방법은 있습니다. 경기가 전체적으로 바뀌기 전에 먼저 바뀌는 선행지표를 살펴보는 것입니다. 주택산업에서는 인허가 건수가 선행지표 역할을 합니다. 주택시장 분석에서 가장 많이 활용하는 입주 물량 통계는 선행지표가 결정되면 자연히 따라오는 후행지표입니다.

주택시장의 또 다른 선행지표는 거래량입니다. 거래가 늘어나면 늘 가격이 올랐습니다. 대략 3~6개월 동안 거래량이 계속 늘어나면 이는 시장이 긍정적으로 변해간다는 의미입니다. 특히 거래량이 평균 수준이 회복되면 시장이 변곡점(하락에서 상승으로 반등하는)에 다다랐다고 판단할 수 있습니다. 올해 5월 서울아파트 거래량은 5000건으로 평균 거래량에 육박했습니다.

선행지표를 살피면 앞으로 아파트 가격이 오를 것인지 내릴 것인지를 내다볼 수 있습니다. 이러한 지표도 통계를 모아서 발표하는 시간이 걸리기에 현장의 정보보다 느립니다. 실거래가 신고는 거래 한 달 이내에 이뤄집니다. 발표된 시점에서는 이미 늦은 정보인 셈입니다.
사진=심형석우대빵연구소 소장·美IAU 교수
사진=심형석우대빵연구소 소장·美IAU 교수
거래하자마자 신고되는 실거래가도 주택 수요자가 의사결정을 내리는 시간까지 고려하면 후행지표에 가깝습니다. 집은 의사결정에 시간이 오래 걸리는 고관여 상품입니다. 집이 어떠한지 확인한 뒤에 고민해야 하고 다른 사람들의 평가도 참고해 최종 결정을 내립니다. 이를 감안하면 실거래가도 최소 3개월 전에 확정된 주택 매수 수요라 볼 수 있습니다.

실거래가보다 더 선행하는 지표는 호가입니다. 집주인이 팔기를 원하는 가격이 호가인데, 어느 정도는 미래를 반영하고 있습니다. 간혹 터무니없는 가격을 내세우기도 하지만, 전체 호가를 반영하고 실거래가로 보정하면 현재의 시황과 미래 전망까지 포함하는 지표로 삼을 수 있습니다.

더 중요한 사실은 광역적 지역보다는 내 단지의 가격 흐름이 더 중요하다는 점입니다. 주변 아파트 단지들은 오르고 있지만 내 아파트만 하락하는 경우도 있기 때문입니다. 지역의 상승률이 높다고 하더라도 내 아파트의 가격 상승률이 낮다면 큰 의미가 없습니다. 내 단지에 주목해서 가격 흐름을 파악하는 것이 중요합니다.

내 단지의 가격을 예측하려면 실거래가와 호가도 중요하지만, 매물이 어느 정도 나와 있는지, 그리고 그 매물의 가격이 직전 거래보다 높은지 여부도 중요합니다. 매물이 많으면 매도자는 불리합니다. 매물이 많고 가격도 이전 거래가격보다 저렴하다면 그 아파트 단지 가격은 하락할 가능성이 큽니다. 매물이 많더라도 가격이 이전 거래가격보다 높다면 큰 문제가 되지 않을 수도 있습니다.
사진=심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
사진=심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
과거와 다르게 거래 건수와 매물이 주택가격에 미치는 영향이 커지고 있습니다. 주택 수요자들은 거래가 선행지표라는 것을 정확히 인식하고 있고, 매물의 과다 여부 또한 빠르게 확인이 가능하기 때문입니다. 이에 따라 대단지 영향력은 더욱 커지는 중입니다. 서울에서 송파구 집값이 가장 먼저 상승 반전한 것도 대단지가 몰려있기 때문입니다.

향후 주택시장은 수익성보다는 환금성에 좌우될 가능성이 큽니다. 투자의 3요소는 안정성, 수익성, 환금성입니다. 그동안 투자를 고려할 때 1순위는 수익성이었지만, 이제는 내 자산의 가치를 떨어뜨리지 않으면서 빠르게 현금화할 수 있는지를 나타내는 환금성의 중요성이 부각되고 있습니다. 찾는 사람이 많은 대단지는 환금성도 좋습니다. 신축 대단지에 많은 주택수요자가 몰리는 것도 이러한 이유로 볼 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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