치솟는 아파트 가격을 캔바 생성AI이미지로 표현 / 박대석
치솟는 아파트 가격을 캔바 생성AI이미지로 표현 / 박대석
패닉 바잉(공항구매, Panic Buying)이라는 보도가 나오면서 서울의 똘똘한 아파트만 무섭게 오른다. 200억 원대를 넘어가는 고가아파트 현상은 무엇인가? '슈퍼스타 시티(Superstar Cities)'이론으로 보면 간단하다.

2006년 미국 집값 급등기에 펜실베이니아대학 와튼스쿨의 조셉 그르코와 토드 시나이, 컬럼비아 경영대학원의 크리스토퍼 메이어 교수 등 세 학자는 '슈퍼스타 시티(Superstar Cities)'라는 공동 논문에서 40년간의 미국 주요 도시 주택 가격과 인구·소득 통계를 분석, '특정 도시들이 다른 지역에 비해 집값 상승률이 지속해서 높았다'는 사실을 밝혀냈다.

연구 결과는 간단했다. 인구 유입이 많지만 공급할 택지가 부족하면서 소득 수준이 높은 곳(뉴욕, 시애틀, 샌프란시스코 등) 즉, 슈퍼스타 시티의 주택가격이 다른 곳에 비해 높게 올랐다.

지금의 대한민국 수도 서울에 강남(강남, 서초, 송파)과 성수동, 한남동 일부 지역이다. 경제학의 수요공급 이론으로 보면 수요는 지속해서 유입되는 데 비해 공급이 부족, 비탄력적이라는 말이다.

세계적인 경제학자 리처드 플로리다는 '도시는 왜 불평등한가'에서 인적, 물적 자원이 모여 가장 높은 수준의 혁신을 창조하고 가장 많은 글로벌 자본과 투자를 통제하고 끌어들이는 승자독식의 도시가 슈퍼스타 시티라고 말했다.

부자들이 살기 좋은 지역의 아파트를 선호하는 것은 당연하다. 이들 고가아파트는 공급이 부족하여 희소성이 있다. 자본주의 사회에서 부자들이 모여 사는 아파트에 거주함으로써 차별적인 만족감은 기본이다.

늘 사줄 매수자(Buying power)가 있어 고가 아파트 매물이 나오자마자 사라지니 꾸준히 가격이 상승한다. 고가 아파트는 부동산 상승장 때는 껑충 오르고 하락시장에서는 다른 아파트와 달리 횡보세를 보이는 특징이 있다.

아파트 등 부동산 투자에 중요도를 따지는 순위가 첫 번째로 입지(Location), 두 번째도 입지, 세 번째도 입지라는 말이 있다. 최근 고가아파트 입지는 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구와 성수동 및 한남동 일부 지역에 편중되어 있다.
2024년 5월에서 6월 사이 거래된 고가 아파트 현황 / 박대석 작성
2024년 5월에서 6월 사이 거래된 고가 아파트 현황 / 박대석 작성
국토부가 공개한 올해 5월에서 7월 중 아파트 실거래가 1위는 용산구 '나인원한남'으로 1층에 전용면적 273.94㎡가 200억 원에 매매되었다. 2위는 성수동 아크로서울포레스트 109억 원 (20층 전용면적 200.67㎡), 3위 역시 성수동 갤러리아포레가 94억 원(37층 전용면적 218.58㎡)에 거래되었다.

최근 우수입지 지역의 공급 부족, 건축비 인상 등으로 고가 아파트는 하루가 다르게 신고가를 찍고 있다. 수도권 아파트의 착공 실적은 2만1000가구로 2018년 이후 최저 수준을 보였다. 지속해온 부동산 경기 불황은 건설업 취업자수 감소로 이어져 지난 6월 기준 지난해 같은 달에 비해 6만 6천명이 감소했다.

최상목 부총리 겸 기획재정부 장관이 10일 부동산 추가 공급 방안 가능성을 언급한 것은 수도권을 중심으로 아파트 가격 상승세가 예사롭지 않기 때문이다. ‘패닉 바잉’을 방지하기 위해 공급 시그널을 보냈지만, 추가 공급이 현실화하는 데는 걸림돌이 많다.

앞으로 금리 하락 및 정부의 건설경기 부양 정책 등 방향에 따라 특정 지역의 고가 아파트들이 세 자릿수 억 단위 거래가 속출할지 부동산업계 관심사다. 이래저래 요즘 아파트 신고가 흐름은 갈수록 부의 양극화, 자산시장 양극화 심화로 이어질 것으로 전망된다.

<한경닷컴 The Lifeist> 부동산 개발 전문인력(디벨로퍼), 공인중개사 박대석

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