'3기 신도시'에 기댄 집값 안정…非아파트 공급 급감은 어쩌나

'전가의 보도' 3기 신도시…'2029년까지 23.6만가구' 적기공급 관건
정부 "올해·내년 서울 아파트 입주물량 충분"…내년 이후는?
아파트 전세·매맷값 밀어올린 비아파트 시장 침체 과제로

정부는 3기 신도시 분양과 입주가 2027년 이후 본격화하면 주택시장을 안정시키는 효과가 나타날 것으로 기대한다.

실제 3기 신도시 등 공공택지 분양 물량은 올해부터 2029년까지 23만6천가구로 상당한 수준이다.

그러나 2026년까지 공급 공백이 발생할 수 있는 데다, 빠른 기간 내 주택을 공급할 수 있는 빌라·오피스텔 등 비(非)아파트 물량 확대 방안은 뚜렷하지 않아 시장의 불안 심리를 가라앉히기는 부족하다는 평가가 나온다.

◇ 정부 "부동산시장, 전반적 과열로 보긴 어렵다"
정부는 18일 열린 부동산 관계장관회의를 통해 최근 부동산 시장 상황에 대해 "시장 전반적인 과열 움직임으로 보기는 어렵다"는 판단을 내놓았다.

최근 서울·수도권 아파트 중심으로 주택 가격 오름세가 지속되고 인근 지역으로 확산하고 있으나, 비아파트와 지방 주택 가격은 하락하고 있다는 것이다.

이날 한국부동산원이 발표한 '주간 아파트가격 동향'에 따르면 7월 셋째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.28% 올랐다.

2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 5년 10개월 만에 상승 폭이 가장 크다.

정부는 서울을 중심으로 한 수도권 아파트 상승세의 원인으로 ▲ 전세사기 여파로 인한 아파트 쏠림 현상 ▲ 금리인하 기대감 ▲ 공급 불안 심리가 복합적으로 작용해 실수요자들이 매수에 참가하고 있다는 점을 꼽았다.

현재 주택시장에는 상·하방 요인이 동시에 존재하기에 아직 '추세 상승'이라고 보기는 어렵다는 점도 재차 밝혔다.

금리 인하 기대가 높아지면서 유동성이 늘고, 공급 부족 우려 확대로 매수 심리가 살아난 점은 집값을 밀어 올릴 수 있는 요인이지만, 정부의 가계부채 관리 의지가 확고한 데다 주택담보대출 금리가 과거 주택시장 과열기 대비 월등히 높은 수준이라 자금 조달 부담이 여전히 크다는 논리다.

갭투자가 늘고, 지방에서 서울 아파트 원정 투자가 증가하는 등 이미 시장이 과열됐다는 의견에 대해선 올해 5월 기준 갭투자 비율이 예년보다 크게 낮은 상황이라고 설명했다.

자금조달계획서로 분석한 갭투자 비율은 2021년 말 60.1%, 2022년 말 57.9%에서 작년 말은 38.9%, 올해 5월 37%로 줄었다.

서울 아파트 매수자 중 서울 외 지역 거주민의 비율은 20%로 작년 말 23.0%보다 낮아졌다.

정부는 "청년·서민·실수요자에게는 정책금융을 차질 없이 지원하되 과도한 유동성이 유입되지 않도록 시장 상황을 예의주시할 계획"이라고 밝혔다.

◇ 3기 신도시 적기 공급 관건
작년부터 주택공급 부족 문제가 불거질 때마다 정부가 꺼내는 '전가의 보도'는 3기 신도시다.

정부는 이날도 3기 신도시 5개 지구에서 7만7천가구, 수도권 중소택지 60여개 지구에서 15만9천가구 등 올해부터 2029년까지 모두 23만6천가구가 분양될 예정이라고 강조했다.

면적 330만㎡ 이상인 3기 신도시 5개 지구는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장이다.

면적 330만㎡ 미만 중소택지에는 구리갈매역세권, 안산장상 등이 포함된다.

2029년까지 3기 신도시 5개 지구의 입주 물량은 4만1천가구, 수도권 중소택지 입주 물량은 20만1천가구로 총 24만2천가구다.

관건은 3기 신도시 공급이 정부가 밝힌 대로 적기에 이뤄질 수 있는지 여부다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "무주택자의 공급 불안 심리를 진정시키기 위해 정부가 공급 확대 신호를 시장에 보낸 것은 긍정적으로 평가한다"면서도 "목표 달성을 위한 실행력이 중요할 것"이라고 말했다.

이미 군포대야미 등 3기 신도시 사전청약 일부 단지에서 본청약이 3년 이상 밀리는 등 당초 계획보다 일정이 늦어지는 곳이 나타나고 있다.

정부는 "사전청약 단지 일부에서 문화재, 보호종 발견 등으로 본청약이 지연됐으나 보상 절차가 대부분 완료됐다"며 "3기 신도시 전체 일정은 정상 추진되도록 지원 중"이라고 밝혔다.

◇ 시장서 여전한 '2026∼2027년 공급 부족' 우려
국토부는 올해와 내년 서울 아파트 입주 물량과 추후 분양으로 이어지는 착공 물량이 부족하지 않다고 강조하지만, 2026년 이후 공급 부족이 현실화할 수 있다는 점은 여전히 문제다.

정부는 올해 1∼5월 수도권 아파트 착공(5만7천가구)이 작년 같은 기간보다 63% 증가했다고 강조했다.

그러나 비교 대상으로 삼은 지난해 서울 아파트 착공 실적이 2022년의 절반 수준으로 급감한 수치라는 점에서 올해 착공은 여전히 저조한 수준이라는 게 업계의 시각이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "정부가 지금 내놓는 공급 대책에 따른 입주 물량 증가 효과는 2027년 혹은 2028년부터 나올 텐데, 착공 실적 등을 보면 2026년부터 공급 부족이 문제가 될 것"이라고 예상했다.

한국부동산개발협회는 "인허가 사업장의 착공 지연으로 올해 주택 착공은 2023년에 이어 최근 10년 이래 가장 낮은 수준"이라며 "(2023∼2024년 착공 저조에 따른) 2026∼2027년 입주 예정 물량 급감으로 주택시장 불안이 우려된다"고 밝혔다.

◇ 공공이 나섰지만…비아파트 침체해소 여전한 과제로
아파트 전셋값에 이어 매맷값을 밀어 올린 빌라 등 비아파트 시장 침체 해소도 주택시장 불안을 완화하기 위한 과제다.

정부는 지난해 '9·26 대책'을 통해 비아파트 건설자금을 주택도시기금에서 1년간 한시 지원해 공급을 뒷받침하겠다고 발표했고, 올해 '1·10 대책'에선 오피스텔·빌라 등 신축 소형주택을 구입하면 세제 혜택을 주는 수요 진작책을 내놓았다.

그러나 약발이 거의 먹히지 않았다는 게 시장의 평가다.

올해 1∼5월 비아파트 인허가는 전국에서 단 1만5천313가구로 작년 같은 기간보다 36% 감소했다.

김승배 부동산개발협회장은 "임대차 시장 불안정을 완화하기 위해서는 아파트보다 사업 기간이 짧고, 주거 사다리를 형성하는 오피스텔·빌라 공급이 지속돼야 하는데 너무 큰 폭으로 줄었다"며 "비아파트·준주택의 주택 수 제외 확대, 다주택자 세제 완화, 임대사업자 혜택 회복 등 제도 개선이 필요하다"고 말했다.

국토부는 오는 8월 발표하는 주택공급 대책에 비아파트를 중심으로 한 공급 활성화 방안을 담기로 했다.

업계에서는 신축 공급 확대와 함께 세제 개편 등을 통해 구축 매물 공급을 확대하는 정책이 필요하다는 제언도 나왔다.

윤 연구원은 "신축만으로는 공급을 늘리는 데 한계가 있다"면서 "양도세, 취득세 등 거래세를 낮추는 방향의 세금 정책을 통해 구축 매물이 계속 나오고 회전율이 높아지도록 해야 할 것"이라고 말했다.

수도권 주택 시장 불안의 또 다른 원인인 고분양가 안정책이 빠진 점은 아쉬운 부분이라는 목소리도 있었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울 주요 지역은 높은 분양가에 부담을 느낀 수요자가 준공 10년 차 구축 아파트를 매입하는 수요 이전이 나타나고 있다"면서 "고분양가 문제를 해결해야 청약시장에 대기하는 수요를 만들어 낼 수 있을 것"이라고 말했다.

/연합뉴스