이은형 "'불장' 재연 두려워 말고 '이런 집' 골라야" [한경 재테크쇼]

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 인터뷰
"2021년 불장과는 달라…오르는 곳만 오른다"

오는 30일 '2024 한경 재테크쇼'
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"서울 강남의 유명한 아파트가 수십억원에 거래됐다는 소식이 남의 이야기처럼 들릴 수 있습니다. 하지만 서울의 일반적인 아파트 가격도 당분간 계속 상승할 겁니다. 여기서 중요한 점은 2021년 불장과는 상황이 다른 부분입니다."

이은형 대한건설정책연구원 연구위원(사진)은 지난달 26일 <한경닷컴>과의 인터뷰에서 현재 부동산 시장 상황에 대해 "전국 집값이 모두 오르고 있진 않다. 지역별 편차가 크게 발생하고 있다"며 "서울 집값의 추세적 상승세는 향후 수년 동안 유지될 것"이라고 말했다.

"주거 선호도 높은 서울 집값, 향후 수년 간 오를 것"

이 연구위원은 주거 선호도가 높은 서울 아파트 가격이 당분간 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 그는 "집값이 오른다는 것을 복잡하게 생각할 필요는 없다"며 "생활물가 상승세가 계속되고 있는데, 이러한 물가에는 주택을 짓는 자재도 포함된다. 물가가 오르고 자잿값이 오르는데 집값만 내릴 거라 기대하는 것은 현실적이지 않다"고 조언했다.

이 연구위원은 오는 30일 열리는 '2024 한경 재테크쇼'에서 '하반기 내 집 마련해도 될까'를 주제로 강연한다. 그는 건설산업의 싱크탱크 역할을 하는 대한건설정책연구원에서 건설경기 동향과 전망, 건설금융과 경영전략 등을 연구한다. 서울시, 경기도 등 다수 지자체에서 정책 결정을 돕는 자문위원으로도 활동하고 있다. '2024 한경 재테크쇼'에서 내 집 마련을 고민하는 수요자들에게 명료한 방향성과 노하우를 제시할 예정이다.

최근 수도권 집값 상승을 놓고 일각에서는 인구 감소 추세와 100%를 넘은 주택보급률 등을 이유로 일시적 상승이라 주장한다. 이은형 연구위원은 "인구가 국토 전체에 균일하게 분산돼 있다면 인구가 줄어듦에 따라 이론적으로 집값이 내릴 수 있지만, 현실은 그렇지 않다"며 "이미 서울 등 특정 도시에 인구가 밀집했다. 인구가 줄어들수록 산업과 인프라가 발달한 주요 도시로 인구가 더욱 집중돼 집값이 오르게 될 것"이라고 설명했다.

주택보급률에 대해서도 "기본적으로 주택은 사람들이 살고 싶어 하는 집이 중요한 기준"이라며 "전철은커녕 버스도 다니지 않는 산속의 60년 된 흙집에 살라고 하면 좋아할 사람이 얼마나 있겠느냐"고 지적했다.

그러면서 "주택보급률은 사람들이 선호하는 집을 계산하는 것이 아니라 모든 주택을 포함한다"며 "그렇기에 수요자 입장에서는 쓸만한 집이 부족하다고 반응하는 것이 당연하다"고 말했다. 그는 "그나마도 선호도가 높은 서울의 경우 주택보급률 100%가 달성된 적이 한 번도 없다"고 꼬집었다.

"2021년 불장 재연되긴 어려워…오르는 곳만 오른다"

국내에서 주거 선호도가 가장 높은 서울 집값은 인구와 관계없이 오를 것이라는 게 그의 분석이다. 다만 전국으로 집값 상승세가 번졌던 2021년과 같은 상황은 재연되지 않을 것으로 보고 있다.

이 연구위원은 "서울 집값도 전체적으로는 상승했지만, 자치구별로 편차가 크게 나타나고 있다"며 "송파구 같은 곳은 공동주택 공시가격이 전년 대비 10%대 상승률을 보였지만, 아직 전년 대비 가격이 낮은 곳도 있다"고 말했다.

이어 "수요자가 선호하는 지역, 아파트는 정해져 있다"며 "선호도가 높은 곳부터 가격이 오르게 된다. 특정 지역 집값이 오르지 않았다면 수요자 선호가 낮기 때문"이라고 진단했다.

이 연구위원은 "이 부분이 2021년 불장과 가장 차이 나는 부분이 될 것"이라며 "선호도에 따른 지역별 편차가 크게 나타나면서 서울 집값 상승세가 수도권으로, 다시 전국으로 확산하는 모습이 반복되긴 어렵다"고 내다봤다.

그는 "2021년을 기준으로 10여 년 전에는 '하우스푸어'라는 말이 흔하게 쓰일 정도로 부동산 하락론이 부각됐던 시기"라며 "집값이 억눌린 기간이 길었기에 상승 폭이 크게 나타났고, 전국 집값이 모두 올랐다"고 설명했다.

또 "지금은 2년 전 미국 기준금리가 단기에 급등하면서 억눌렸던 가격만큼 오르고 있다. 그렇기에 2021년만큼의 상승세를 기대하기 어렵고, 전국이 오르지도 않는 것"이라고 강조했다.

그는 하반기 내 집 마련을 고민하는 이들에게 "대한민국 전체나 수도권 전체가 오를 것이라 생각해 아무 곳이나 급하게 매수할 필요는 없다"며 "지역별로 인프라가 집중돼 향후 인구 감소가 가시화하더라도 정주 여건이 양호할 것으로 예상되는 곳을 선택해야 한다"고 당부했다.

한경닷컴이 매년 개최하는 한경 재테크쇼의 이번 주제는 '다가오는 금리인하, 재테크 전략 어떻게 바꿀까'이다. 주식과 부동산 등 각 분야 전문가들이 강사로 나선다. 부동산 시장에 대해서는 이 연구위원을 비롯해 필명 '빠숑'으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장이 하반기 전망을 할 예정이다.

거시경제와 증시 전망에 대해서는 윤지호 LS증권 리테일사업부 대표, 채상욱 커넥티드그라운드 대표, 박희찬 미래에셋증권 리서치센터장 등이 강연한다. 최근 실전투자대회 '한경 스타워즈'서 우승한 '상선약수'팀의 박장원 신한투자증권 센트럴금융센터 차장도 한경 재테크쇼에서 투자 전략을 소개한다.

2024 한경 재테크쇼는 서울 영등포구 여의도동 글래드 여의도 호텔에서 오프라인으로 진행한다. 행사는 오는 30일 오후 1시30분부터 4시30분까지 진행된다. 참가 신청은 한경 재테크쇼 홈페이지에서 할 수 있다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com