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상담 문의

“안녕하세요. 인천 부평구에서 임대업을 하고 있습니다.
얼마 전 제 건물의 3층 임차인으로부터 천장에서 물이 샌다는 연락을 받았습니다.
빨리 수리해 달라는 임차인 요청에 저도 서둘러 방수 업자와 누수 전문가를 찾아 제 건물로 출장 확인을 요청했습니다. 그런데 최근 장마로 인한 많은 비가 내려 옥상 방수공사와 누수 원인을 찾는 데 본의 아니게 시간이 지체되고 있습니다.
그러다 보니 임차인은 자신이 직접 인테리어 업자를 불러 공사를 진행하겠다고 합니다. 임차인은 입점한 지 약 8년이 지난 상황이어서 각종 설비와 시설이 노후화된 상태인데, 이참에 내부 인테리어를 대대적으로 할 참인 것 같습니다.
문제는 그 비용을 누수로 인한 피해 복구라는 명분으로 제게 청구할 낌새를 보인다는 점입니다. 게다가 내부 수리와 인테리어 완료되기 전까지는 임대료를 납부하지 않겠다고 하고요.
천장 누수로 인한 문제는 당연히 임대인인 제가 해결해야 한다고 생각합니다만 이참에 인테리어를 싹 바꾸고 공사 기간의 임대료마저 책임지라는 임차인의 입장을 제가 어떻게 이해하고 대처해야 할지 갈피를 못 잡겠습니다.
합리적인 조언을 부탁드립니다.”

상황 분석 및 가이드

건물 천장 누수로 인해 발생하는 문제는 임대인과 임차인 모두에게 큰 스트레스를 유발할 수 있습니다. 그러나 차분하게 문제를 해결하는 방향을 세우고 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

다음은 이 상황에서 고려해야 할 기초적인 법률적 측면과 대응 방안입니다.

임대인의 수선의무와 임차인의 임대료 지급 의무
임대인은 건물의 기본적인 구조와 안전을 유지할 의무가 있습니다. 이는 임차인이 계약된 목적에 따라 건물을 사용할 수 있도록 하기 위함입니다.
따라서 천장 누수와 같은 구조적 결함은 임대인이 신속하게 수리해야 하는 문제입니다.

임차인의 임대료 지급 의무
임차인은 임대료를 정기적으로 지급해야 할 의무가 있습니다.
그러나 건물의 상태가 임대차 계약에 명시된 조건을 충족하지 못할 경우, 임차인은 임대료 감액 청구를 임대인에게 주장할 수 있습니다.

손해배상 문제 여부
천장 누수로 인해 임차인의 재산에 피해가 발생한 경우, 임대인은 이에 대한 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 이에 따라 임차인은 손해배상을 청구하기 위해 피해 정도와 이를 입증할 수 있는 자료를 준비할 수 있습니다. (사진, 영상, 문서 등)

임차인의 수리 권한과 비용 청구
임대인이 누수 문제를 신속히 해결하지 않을 경우, 임차인은 임대인의 동의를 얻어 직접 수리를 진행할 수 있습니다.
이 경우 임차인은 수리 비용을 임대인에게 청구할 권리가 있습니다. 그러나 임대인의 사전 동의 없이 임의로 수리를 진행하고 비용을 청구하는 것은 법적 분쟁의 소지가 됩니다.

임대차 계약서의 조항
임대차 계약서에는 일반적으로 수리 및 유지보수에 관한 조항이 포함되어 있습니다. 계약서의 내용에 따라 임대인과 임차인의 권리와 의무가 명확히 구분됩니다.

계약서에는 특히 다음과 같은 내용이 포함될 수 있습니다.

1. 누수와 같은 구조적 결함 발생 시, 임대인의 수리 의무
2. 수리 요청 및 처리 절차
3. 임차인이 임대료를 감액하거나 지급 중지할 수 있는 조건

결론
천장 누수 문제는 임대인의 수선의무, 임차인의 임대료 지급 의무, 손해배상 문제, 임차인의 수리 권한과 비용 청구, 임대차 계약서의 조항 등 다양한 법률적 측면에서 쟁점이 될 수 있습니다. 이러한 문제를 예방하고 해결하기 위해서는 명확한 계약서 작성과 정기적인 건물 유지보수가 필요합니다. 임대인과 임차인은 소통을 통해 문제를 신속히 해결하고, 필요한 경우 법적 조치를 고려하는 것이 좋습니다.
천장 누수 사례 / 자료제공=밸류업이노베이션
천장 누수 사례 / 자료제공=밸류업이노베이션
<참고> 임대차계약 체결 시, 특약 문구 예시

(건물 재산의 관리 및 보수)
건물 자체의 유지, 설비, 보전을 위한 보수는 "임대인"의 책임으로 하고, 임대차 목적물 내의 수선 및 "임차인"의 영업상 필요한 수선비용은 "임차인"의 부담으로 한다.
"임차인"이 이 의무를 소홀히 함에 따라 건물의 유지 및 관리상 "임대인"이 불가피하다고 인정할 경우, "임대인"은 필요한 수선 또는 조처하고 "임차인"에게 그 실비의 보상을 요구할 수 있고, "임차인"의 위 의무 위반행위로 인하여 "임대인" 또는 다른 임차인에게 발생한 손해의 배상은 "임차인"에게 청구할 수 있으며, "임차인"은 이를 지체 없이 "임대인"에게 지급하여야 한다.

한경부동산밸류업센터
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조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
정재윤 법률전담팀(밸류업이노베이션 변호사)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.

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