스타트업도 궁금해할 임차인의 계약갱신청구권과 묵시적 갱신의 모든 것 [긱스]

최앤리 법률사무소의 최철민 대표변호사
'스타트업x법' 기고문

대부분 스타트업이나 중소기업, 소상공인은 아직 건물주 꿈나무일 겁니다. 지금은 상가건물의 임차인으로 사업을 영위하고 있을 겁니다. 사업장을 임차에서 사업하시는 분들은 상가임대차보호법(상임법)에 대해 익숙해야 합니다. 늘 부딪치는 HR 이슈 뿐만 아니라 임차 기간 끝날 때마다 돌아오는 임대차 계약기간 갱신 문제도 사업가들이 항상 골치 아파하는 단골 법률 문제이기 때문입니다.

최근 대법원 판례에서 상임법상 임차인의 계약갱신청구권, 묵시적갱신에 대한 획기적인 판결이 나왔습니다. 해당 판례와 함께 상가임차인의 계약갱신청구권에 대해 샅샅이 살펴보겠습니다.

DALL·E

우리 회사도 상가임대차보호법을 적용 받나요?
상임법은 임차인을 우선적으로 보호하기 위해 제정된 민법의 특별법입니다. 민법에서도 임대차에 대한 규정이 있지만 상임법은 임차인을 더욱 보호하는 내용으로 이루어져 있으며 민법보다 특별법인 상임법이 우선 적용됩니다. 또한 상임법은 강행 규정이기 때문에 상임법에서 정한 내용보다 임차인에게 불리한 계약은 무효가 됩니다. 근로기준법도 특별법이기 때문에 법보다 근로자에게 불리한 근로계약서 등은 전부 무효가 되는 것과 같은 이치입니다.

가임대차보호법 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

상임법 적용 대상인지 판단하는 기준은 크게 2개입니다.
1) 건물의 주된 부분을 영업용으로 사용해야 한다
2) 환산보증금 이하의 임대차이어야 한다.

1번 관련해서 필자의 로펌에서 수행했던 사건이 있었습니다. 상임법 적용 문제가 쟁점이었는데 해당 건물이 제조 공장으로 주로 이용됐기 때문입니다. 물론 쇼룸도 있어서 공장에서 일부 계약도 체결된 경우도 있지만 주된 용도가 영업용이 아니고 사업자등록도 되어있지 않아 상임법 자체가 아예 적용이 되지 않았습니다.

위 1번 사유보단 2번 사유인 환산보증금 초과 여부가 상임법 적용 판단에서 주된 쟁점입니다. 상임법은 임차인에게 일방적으로 유리한 조항이 많기 때문에 모든 임차인에 대해 적용되는 것은 아니고 소규모 임차인에게만 전부 적용되는 것이 바람직합니다. 상임법도 이런 취지를 살리기 위해 환산보증금 제한을 두고 있습니다. 즉 ‘부자’ 임차인은 상임법에서 일부만 적용되는 것이지요. 지역별 환산보증금을 한번 보겠습니다.

1. 서울특별시 : 9억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 및 부산광역시: 6억9000만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4000만원
4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원
(이상, 상임법 시행령 제2조)

월세랑 섞여있는 경우는 환산보증금을 어떻게 계산할까요? 보증금에 [월차임 X100]을 더한 것이 환산보증금입니다. 서울 기준으로 보증금 1억에 월세가 800만원이라면 환산보증금 9억이니 턱걸이로 상임법 적용이 됩니다. 한가지 더 기억해야 할 부분은 대법원 판례에 따르면 관리비와 부가세는 환산보증금 계산에 산입하지 않습니다(수원지법 2009. 4. 29 선고, 2008나27056 판결 참조).

환산보증금 초과인 ‘부자’ 임대차인 경우에는 상임법이 전면 배제가 되는 영업용 임대차 조건과 달리, 상임법상 “대항력”, “계약갱신청구권”, “권리금 회수 보장” 등 일부 조항은 적용됩니다(상임법 제2조 제3항).

DALL·E

환산보증금 초과 여부에 따른 임차인의 계약갱신청구권과 묵시적갱신
계약갱신청구권이란 애초에 임대차계약을 체결했을 때 정했던 임대차 계약기간이 종료돼도 임차인은 계약을 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 무한정 가능한 것은 아니고 최초 계약일로부터 10년까지만 갱신청구를 할 수 있습니다. 물론 그 10년 이내라면 그 기간이 도달할 때까지 여러 번 갱신청구를 할 수도 있습니다. 임차인의 계약갱신청구권을 행사할 경우에는 임대인은 특별한 사정(차임 3기 이상 연체, 동의 없는 전대 등)이 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

1) 환산보증금 초과 임대차이어도 임차인의 계약갱신청구권은 인정
비록 ‘부자’ 임차인이어도 안정적인 영업을 유지하기 위해서는 일정한 계약기간이 필요할 것입니다. 즉, 돈은 더 올려도 좋으니 제발 그 자리에서 사업을 하게 해달라고 요청할 수 있는 것이죠. 환산보증금 초과한 임차인도 계약기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구한다면 최초 계약 10년 이내 기간 내에서는 임대인은 종전과 동일한 조건으로 계약 갱신을 해줘야 합니다.

문제는 묵시적 갱신의 경우입니다.

2) 환산보증금 초과 임대차인 경우 임차인의 묵시적 갱신은 인정될까?
정답은 세모입니다. 환산보증금 초과 임대차도 묵시적 갱신 자체는 됩니다. 다만 상임법상 묵시적 갱신이 아니라 민법상 묵시적 갱신이 적용되는 것입니다. 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다. 상입법상 묵시적 갱신은 임대인이 상가임대차법 제10조 제1항의 기간(6개월~1개월) 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 이때 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(상가임대차법 제10조 제4항).

그런데 환산보증금 초과 임대차에는 상임법상 묵시적갱신을 적용하지 않고 있습니다. 따라서 만약 보증금 1억에 월차임 1000만원인 환산보증금 초과 임대차의 경우에는 계약종료 6개월~1개월 내에 명시적인 계약갱신청구를 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우에는 일반 민법 제639조에 따른 묵시적 갱신(기간의 정함이 없는 임대차)이 됩니다.

민법 제639조(묵시의 갱신) ①임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다.

3) 상임법과 민법에 따른 묵시적 갱신의 차이점
환산보증금 초과 임대차도 어쨌든 묵시적 갱신은 되는 것 같은데 상임법 적용과 민법 적용의 차이점은 무엇일까요? 바로 묵시적 갱신으로 인한 계약기간과 임대인의 해지입니다. 환산보증금 이하 상가임대차의 경우에는 묵시적 갱신이 될 경우 계약기간은 1년입니다.

반면 환산보증금 초과 상가임대차는 민법이 적용되어 ‘기간의 정함이 없는 임대차’로 됩니다. 따라서 1년이 보장되지 않는 것이죠. 이때 임대인은 임차인에게 언제든지 해지 통고를 할 수 있고, 임차인이 그 해지 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 임차대계약의 해지 효력이 발생합니다(민법 제635조 제1항, 제2항 제1호).

여기서 환산보증금 초과인 임차인 회사가 기억해야 할 것은 상임법상 계약갱신청구권은 인정되므로 묵시적 갱신이 되지 않도록 계약기간 종료 1개월 전까지는 반드시 명시적 계약갱신을 청구해야 한다는 점입니다.

임차인이 계약 만료 1개월 이내에 갑자기 계약해지 통보를 한 경우
대법원에서 2024. 6. 27. 상가임대차 관련하여 중요한 판례가 나왔습니다(대법원 2023다307024 판결,임대차보증금 사건). 상가임차인이 임대차 계약기간 만료 1개월 전까지 아무말도 없다가 그 만료 1개월 전에서 만료일 사이에 계약갱신 거절을 임대인에게 통고한 것입니다.

앞서 살펴보았듯이 계약갱신 만료 6개월부터 1개월 사이에 임대인과 임차인이 별말이 없을 경우에는 묵시적 갱신이 됩니다. 그런데 아무말 없다가 계약 만료 1개월부터 만료일 사이에 갑자기 임차인이 갱신거절을 할 경우 이에 대한 명확한 규정이 없어서 문제가 되었던 것입니다.

이 사건에서 1심과 2심에서는 임대인의 손을 들어주었습니다. 1심과 2심에서는 임대차 만료 1개월 전부터 계약 만료일 사이에 임차인이 계약 갱신 거절을 통보해도 묵시적 갱신의 효력은 유지된다고 본 것입니다. 그러나 대법원은 이를 뒤집었습니다.

대법원은 ‘임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다’는 상임법 제10조 제1항이 임차인의 계약갱신 요구권을 인정하는 것이지 임차인의 갱신거절 통지기간을 제한하는 것이 아니라고 본 것입니다. 대법원의 이러한 판결은 상가임차인 보호라는 상임법 제도 취지에 따른 것입니다. 따라서 임차인은 계약기간 종료 1개월 이내에도 갱신거절 통지를 할 수 있는 것입니다.

최철민 최앤리법률사무소 대표
△연세대 법과대학 졸업
△서울시립대 법학전문대학원 졸업
△공무원 연금공단 감사관
△창업진흥원 예비·초기창업패키지 법률멘토