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최근 개인 임대 사업자를 법인으로 전환하는 사례를 자주 볼 수 있다. 개인사업자와 법인사업자의 세금은 다양한 차이가 있다. 소득세 및 법인세, 상속세와 증여세 측면에서 다양한 차이가 있고 각각의 장단점이 있다. 개인 임대 사업자를 법인으로 전환하는 것이 무조건 유리하다는 컨설팅은 적합한 컨설팅 방향이 아니다. 다양한 요소를 고려해야 적합한 컨설팅을 할 수 있다. 법인 전환 시 어떤 비용들이 발생하는지 살펴보고 실익을 따져보자.

1. 개인사업자 법인 전환 시 발생하는 세금
일반적으로 법인 전환을 하는 방식은 현물출자와 사업양수도가 있다. 사업양수도의 방식으로 하기 위해서는 순자산가액(자산에서 부채 차감) 이상으로 융통할 수 있는 금전 자산이 있어야 하므로 아래 내용은 현물출자(개인사업자 명의로 보유한 토지 및 건물 등을 출자하여 법인 설립)를 가정한다.

(1) 취득세
개인기업에서 사업용으로 사용하던 토지와 건물을 법인으로 이전한 경우 법인은 취득세를 4.6%(부가되는 세금 포함)를 납부해야 한다. 과밀억제권역 이내에 법인의 본점을 설립하는 경우에는 9.4%(부가되는 세금 포함)를 납부해야 한다. 제조업 등은 취득세 감면이 있으나 부동산 임대 사업자는 취득세 감면이 없다. 실제 법인 전환 시 가장 크게 발생하는 세금이다.

(2) 등록면허세
법인을 설립할 때 자본금(주식)에 대한 등록면허세를 납부해야 한다. 자본금에 0.48%(부가되는 세금 포함)이다. 다만, 과밀억제권역 내에 법인의 본점을 설립하는 경우 1.44%(부가되는 세금 포함)를 납부해야 한다.

(3) 양도소득세 이월 과세
현물출자로 개인사업자를 법인 전환하는 경우 개인의 토지 및 건물을 법인에 양도한 것으로 간주하여 양도소득세를 납부해야 한다. 다만, 조세특례제한법 제32조의 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 유보하고 향후 법인이 부동산을 양도할 때 유보된 양도소득세를 법인이 납부해야 한다. 이를 이월과세라고 한다. 가령, 법인 전환 시 계산된 개인의 양도소득세(감정가액에 양도)가 30억원이 된다면 전환 시 납부하지 않고 향후 법인이 부동산을 양도할 때 법인세에 추가하여 법인이 납부(유보된 양도소득세 30억원)를 한다.

이월과세액은 법인의 주식 평가 시(법인 전환 후 5년 지나야 함) 부채에 차감되니 5년 이후에 주식 평가할 경우에는 주식 가치가 그만큼 낮게 평가된다. 양도소득세 이월과세는 승계받은 사업을 5년 이내에 폐지(사업용 고정자산을 1/2 이상 처분 등)하거나 법인전환으로 취득한 주식을 5년 이내 50% 이상 처분(유상, 무상 등)하는 경우에는 추징을 당한다. 따라서 자녀가 대주주로 있는 법인에 주식을 처분하거나, 자녀에게 증여 등을 하더라도 5년 이내에 50% 이상을 하면 안 된다.

(4) 기타 비용
현물출자에 따라 법인 전환을 하려면 감정평가사의 감정을 받아야 한다. 감정평가수수료가 발생한다. 또한 세무사, 법무사, 공인회계사(감사 비용) 등의 전문가 용역 비용이 발생한다. 전문가마다 수수료는 차이가 있다.

2. 개인사업자 법인 전환 시 실익
개인 임대 사업자가 법인으로 전환 시 비용은 큰 금액 위주로 살펴보았다. 가령, 부채가 없고 부동산 자산만 있고 감정평가액이 100억원이라면 취득세와 등록면허세(서울에 법인의 설립을 가정함)가 대략 10억8000만원 정도 발생한다. 전문가 용역 수행 비용 등까지 고려한다면 11억원은 넘을 것이다. 전환 시 초기비용이 만만치 않다. 전환 비용(세금 포함)은 통상 부동산 감정가액에 11%~12%(과밀억제권역 내) 정도 된다. 초기 비용 11억원 정도를 부담하고 전환을 해야 하는데, 전환 이후에 다양한 세금에 대한 절세를 고려하여 실익이 있다면 실행할 필요가 있다.
개인 임대 사업자의 법인 전환, 득과 실을 따져보자 [한경부동산밸류업센터]



하나은행 WM본부 상속증여센터 박정국 센터장

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