2030은 얼죽신? 천정부지 분양가에 '이곳' 몰려간다는데…

부동산 매매시장 주요 수요층이 40~50대에서 일명 'MZ세대(1980년대 초~2000년대 초 출생)로 불리는 20·30대로 옮겨가고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 기준 전국 아파트 매매량 중 20·30대 거래가 차지하는 비중은 30.6%로, 40대(26.2%)를 웃돈 것으로 나타났다.

'얼죽신'(얼어 죽어도 신축 아파트)라는 신조어가 생길 정도로 최근 20·30세대 사이에서 신축 아파트 선호 경향이 뚜렷해지고 있다. 낡은 아파트에서 재건축을 통해 자산을 불리는 기존 세대와 사뭇 다른 양상이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “미래가 불확실하니 재건축을 바라보고 낡은 아파트를 살기보다는 새 아파트에 살고 싶어 하려는 트렌드가 영향을 미친 것"이라고 진단했다.

준공 10~15년 정도의 구축 아파트도 덩달아 인기를 끌고 있다. 최근 신축아파트 분양가가 천정부지로 치솟는 가운데 2010년 이후 입주한 대단지들은 고급화 영향으로 외관, 각종 설비 및 커뮤니티를 포함한 주거 편의성에서 신축 아파트와 차이가 크지 않아서다. MZ 수요자들 사이에서 구축 아파트로 인식하지 않는 경향도 많아지고 있다는 설명이다.

지난 6월 기준 연령별 서울 아파트 매매가격지수에 따르면 가장 높은 수치를 기록한 아파트는 준공 10년 초과~15년 이하(97.9) 아파트였다. 송승현 도시와경제 대표는 "누구든 새 아파트로 가고 싶지만, (신축 물량 부족 등) 여러 이유로 매수가 어려운 상황"이라며 "10년 정도 된 준신축부터 20년 이상 된 구축까지 눈을 돌리는 사례가 많아졌다"고 분석했다.

지역 내 브랜드타운, 대단지 찾아봐야

전문가들은 구축 아파트 중 옥석을 가리기 위해선 제일 먼저 지역 내 브랜드타운 여부를 따져보는 것이 좋다고 조언한다. 이른바 한 단지만 섬처럼 있는 '나홀로 단지' 보다 특정 브랜드가 밀집한 단지가 지역 시세를 주도하는 경향이 있기 때문이다. 서울 구로구 개봉역 남쪽에 있는 개봉 현대1차 아파트가 대표적이다. 2001년 2400여가구 규모의 대단지가 들어선 뒤 현대홈타운2차, 개봉아이파크 등 현대 브랜드가 잇따라 주변에 들어섰다. 세 단지 주변으로 상권과 교통, 학교 등이 형성돼 있다.

마포구 공덕동, 신공덕동 일대의 ‘삼성타운’도 비슷하다. 공덕, 신공덕동 일대 아파트 일대에는 총 7개 단지, 5119가구에 이르는 삼성래미안 아파트들이 포진해 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 공덕동 '래미안공덕 5차' 전용 59㎡는 지난달 13억9000만~14억3500만원에 거래됐다. 이 단지 전용 59㎡의 3.3㎡당 평균 매매 가격은 지난 7월 기준 4935만원으로 같은 달 마포구 아파트 평균 매매 가격(4250만원) 대비 약 700만원 높았다.

교통, 학군 등도 꼼꼼히 따져야

입주하고자 하는 아파트가 1000가구 이상 대단지인지도 살펴볼 필요가 있다. 단지가 크면 입주민이 많기 때문에 편의시설, 관공서, 학교, 교통 등 이 단지를 중심으로 발달하게 된다. 아파트가 1000가구 이상이면 유치원, 3000가구 이상이면 초등학교가 의무적으로 설치돼 자녀 통학에 대한 부담도 줄일 수 있다. 1000가구 이상 대단지일수록 거래가 활발하고 관리비도 소단지에 비해 저렴해진다는 설명이다.

서울 양천구 신정동 신트리 1단지

통계청 주민등록인구현황 자료에 따르면 작년 10월 기준 서울 내에서 20·30대 주거 비중이 가장 높은 자치구는 관악구였다. 마포구, 영등포구, 광진구 등이 뒤를 이었다. 관악, 마포, 영등포, 광진 등은 모두 서울 내 주요 업무지구와 가깝다는 공통점이 있다. 관악구는 3대 업무지구인 강남 접근성이 좋고 마포구는 광화문, 영등포구는 여의도 업무지구와 가깝다. 광진구는 강 하나만 건너면 강남으로 갈 수 있다.

아이가 있는 가구는 교통이 좋지 않더라도 학군이 좋은 지역을 고려해볼 필요가 있다. 높은 자녀 교육열은 학부모들의 눈을 좋은 학군 지역으로 돌리게 한다. 학군이 좋거나 학교가 가까운 아파트 단지는 투자가치가 높을 수밖에 없다. 앞으로 특목고 주변 아파트나 학군이 좋은 아파트는 위상이 커질 가능성이 높다.

서울 내 주요 학군지로는 강남구 대치동, 노원구 중계동, 양천구 목동 등이다. 전문가들은 "이들 지역으로의 진입이 어렵다면 상대적으로 가격이 조금 더 저렴한 인근 지역으로 눈을 돌려볼 필요가 있다"고 조언한다. 노원구에선 상계동과 하계동, 양천구에서는 신월동과 신정동 내 단지들을 살펴보면 좋다는 설명이다.

은정진 기자 silver@hankyung.com