금리 인하기 뜨는 리츠…투자시 이것 따져야

※ 한국경제TV는 급변하는 투자환경 속 신뢰할 수 있는 정보와 인사이트가 가득한 고품격 투자 콘텐츠, <투자의 재발견>을 매주 금요일 오후 6시 30분 방송합니다.

미국 연방준비제도가 오는 9월 기준금리 인하 가능성을 공식화하면서, 코로나 팬데믹으로 시작됐던 전 세계적인 고금리 시대가 드디어 막을 내리는 모습입니다. 금리가 정점을 찍고 내려올 때 주목받는 투자 상품이 있죠. 바로 리츠(REITs)입니다. 금리가 내리면 자금조달 비용은 줄고, 배당 확대와 주가 상승까지 기대할 수 있기 때문입니다.

국내 상장된 리츠들도 앞다퉈 신규자산 편입에 나서고 있습니다. 삼성FN리츠가 삼성화재 판교사옥을 1258억원이 매입하기로 결정했고, 한화리츠는 을지로 한화빌딩을 8080억원에 인수할 예정입니다. 자금은 담보대출과 유상증자를 통해 조달합니다. 국내 상장 리츠들이 이렇게 외형 성장에 나서고 배당 여력 확대에 나설 수 있는 것은 이미 하락세로 들어선 시장금리 덕분입니다. 삼성증권은 "현재 국내 리츠와 인프라 펀드가 준비하는 신규 자산편입 규모는 3조원에 이를 것"으로 추정하고 있습니다.

전문가들은 미국의 기준금리 인하가 시작된 이후 1년이 리츠 투자 수익률의 황금기라고 말합니다. 16일 한국경제TV <투자의 재발견>은 금정섭 한화자산운용 ETF사업본부 상무, 박준우 이지스자산운용 대체증권투자팀장과 함께 리츠 투자 시 어떤 것을 눈 여겨 봐야 할지 점검해봤습니다.

● 美금리 고점 이후 1년 수익률, 리츠 23% vs. S&P500 10%

박준우 이지스자산운용 대체증권투자팀장은 역사가 긴 미국 리츠 시장을 먼저 주목했습니다. 박 팀장은 "수차례 금리 인상기를 거친 미국 리츠 시장을 보면 금리 상승시기는 확연히 수익률이 저조하지만, 금리가 고점 이후 1년의 수익률을 비교해보면 리츠가 평균 23%, S&P500은 10.27%를 나타냈다"고 말합니다. 그는 현재 리츠의 밸류에이션이 매우 저렴한 가운데, 안정적인 임대수익 구조를 갖춘 우량한 리츠를 선별할 좋은 시기라고 덧붙였습니다.

한화자산운용의 금정섭 상무 역시 금리 인하를 시작한 지금이 리츠를 투자의 적기라 봤습니다. 금 상무는 "금리가 하락하면, 리츠가 부동산을 매입하는데 드는 비용이 줄어 배당이 늘어나는 효과가 있으며, 또 금리가 낮아지는 만큼 배당 매력 자체도 높아진다"고 말합니다. 또 리츠가 갖고 있는 부동산의 가치에 대해서도 "실물자산은 장기적으로 물가가 올라갈 경우 같이 올라가는 경향이 있어서 물가에 대한, 즉 인플레이션에 대한 헤지 기능을 리츠는 어느 정도 가지고 있다"고 말했습니다.

미국은 데이터센터나 통신탑, 쇼핑몰, 호텔, 요양원 등 다양한 섹터로 리츠가 활성화 되어 있습니다. 개인이 사기 어려운 부도산에 투자할 수 있다는 매력이 있죠. 그에 비해 국내 시장은 상대적으로 자산의 다양성은 낮은 편입니다. 현재 국내 상장된 리츠는 모두 24개로, 단일 섹터 자산을 보유한 리츠로는 오피스 리츠, 물류 리츠, 주거 리츠, 리테일 리츠가 있고, 여러가지 종류의 자산을 보유하고 있는 복합 리츠가 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다.

박준우 팀장은 리츠 투자의 특징으로 "흔히 이야기하는 꼬마빌딩이 아니라 몇 천억 또는 몇 조 원 단위의 우량 부동산에 투자할 수 있다는 장점을 갖고 있다"며 "리츠 투자는 부동산 간접 투자의 의미를 넘어 리츠의 경영진에게 부동산 투자 운용을 맡기는 행위인 만큼, 투자를 선택할 때 리츠 경영진의 역량과 거버넌스가 중요하다"고 강조했습니다.

● "리츠도 시장 변동성에 노출…보유 부동산 종류 고려해야"

그렇다면 현재 국내 상장된 리츠들의 성적은 어떨까?

상위 10개 종목을 보면 연초 이후 수익률이 10%안팎에서 많게는 30% 넘는 것을 확인할 수 있습니다. 리츠 ETF는 연초 이후 최고 13%를 나타내는 상품도 있지만 마이너스 수익률을 벗어나지 못하는 상품도 있습니다. 이에 대해 금정섭 상무는 "아직 해외자산을 주로 들고 있는 리츠들은 성과가 마이너스"라며 "싱가포르와 일본 리츠가 마이너스 수익률을 보이고 있어 상대적으로 저조한 모습"이라고 설명했습니다.

국내 리츠의 평균 배당수익률은 7.3% 수준으로 글로벌 리츠 시장내에서도 높은 수치입니다. 정기예금 금리도 3%대로 하락했고, 리츠의 주가가 반등을 시작한다면 원조 배당주였던 리츠가 다시 부각될 수밖에 없는 상황이라는 분석입니다. 또 리츠의 경우 배당소득세율을 15.4%에서 9.5%로 낮춰주고 분리과세를 해준다는 점도 매력적입니다.

박준우 팀장은 "리츠를 선택할 때 '높은 배당수익률' 수치 자체를 보기보다, 배당금이 늘어날 수 있는 리츠인지를 파악하는 게 핵심"이라고 조언합니다. 리츠의 임대율과 임대료, 조달금리 살펴보고, 또 일부 리츠는 미리 배당계획도 발표하는 만큼 이를 주목하라는 것입니다.

금정섭 상무는 다만 "리츠가 부동산에 투자하지만, 상장돼 거래되는 순간 주식의 특징도 함께 가지게 된다"며 "금리만큼 이나 주식시장의 변동에도 같이 움직인다는 점을 주의해야 한다"고 강조했습니다. 금리 인하기 수혜 종목 중 하나로 접근해 포트폴리오 다변화 측면에서 투자할 필요가 있다는 것입니다. 또 오피스와 물류창고, 호텔, 병원 등 리츠의 보유 자산에 따라 수익률도 차이 날 수 있는 만큼 투자하는 상품 관련 시황도 함께 주시해야 한다고 조언했습니다.