[가치를 창조하는 부동산자산관리] 불황기의 자산관리 성공 전략
최근 경제 불황이 지속되면서, 수익형 부동산을 소유한 임대인들에게 성공적인 임대관리는 더욱 중요한 과제가 되었습니다. 부동산의 가치는 단순히 매입 시점의 가격이 아니라, 어떻게 관리하느냐에 따라 크게 달라집니다. 특히, 공실을 최소화하고 안정적인 현금 흐름을 유지하는 것은 임대인의 성공을 좌우하는 핵심 요소입니다.

부동산 투자는 현재와 미래의 현금 흐름을 매입하는 것과 다름없습니다. 따라서 목표로 한 현금 흐름이 꾸준히 유지되느냐에 따라 투자의 성패가 결정됩니다. 그러나 많은 중소형 빌딩 투자자들은 현금 흐름 관리의 중요성을 간과하고, 막연히 시간이 지나면 공실이 채워질 것이라는 기대를 가지는 경우가 많습니다. 그 결과, 공실 장기화로 인해 심각한 재정적 어려움을 겪게 되는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

부동산 자산관리(빌딩 임대관리)는 결코 쉬운 일이 아닙니다. 임차인과의 분쟁, 임대료 연체, 건물 유지 보수 등 다양한 문제가 발생할 수 있습니다. 임대 관리 경험이 부족하거나 시간적 여유가 없다면 전문가의 도움을 받는 것이 효율적입니다.

- 직접 관리: 임대 관리에 대한 전문 지식과 경험이 풍부하고 시간적 여유가 있다면 직접 관리하는 것도 좋은 방법입니다. 그러나 전문성이 부족할 경우, 오히려 손해를 볼 수 있습니다.

- 전문 업체 위탁: 임대 관리 전문 업체에 위탁하면 시간과 노력을 절약할 수 있을 뿐만 아니라, 전문적인 관리를 통해 공실률을 최소화하고 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.

많은 임대인들이 비용 절감을 위해 비전문가에게 관리를 맡기거나 직접 관리를 시도하지만, 이는 종종 실패로 이어집니다. 다음은 비전문적 관리의 실패 사례들입니다.

1 상가건물 사례: 소유주가 전업주부인 배우자에게 건물 관리를 맡겼으나, 임대 시장에 대한 이해 부족으로 높은 임대료만을 고집했습니다. 결과적으로 1년 내 공실률이 30%까지 상승하고 임대료 체납 문제가 발생했습니다.

2 다가구주택 사례: 소유주가 직접 세입자를 관리하며 비용을 절감하려 했으나, 다양한 요구사항을 적시에 처리하지 못해 세입자들의 불만이 누적되었습니다. 특히 긴급 수리 요청에 대응하지 못해 평판이 하락하고 공실이 증가했습니다.

3 소규모 상가건물 사례: 소유주가 변화하는 부동산 관련 법규를 제대로 파악하지 못해 임차인에게 부당한 요구를 했고, 이로 인해 법적 분쟁에 휘말려 건물의 평판이 하락했습니다.

성공적인 부동산 자산관리를 위해서 다음 세 가지 전략을 제시합니다.

1 명확한 투자 목표 설정: 단기적 수익과 장기적 안정성 중 우선순위를 정해야 합니다. 예를 들어, 장기 안정성을 추구한다면 신용도 높은 임차인 유치에 집중해야 합니다. 한 오피스 빌딩 소유주는 초기 임대료를 다소 낮췄지만, 대기업을 장기 임차인으로 유치해 안정적인 수익을 확보했습니다.

2 객관적인 건물 상태 평가와 개선: 노후화된 시설은 과감히 리모델링하고, 부족한 인프라는 보완해야 합니다. 한 상가 건물주는 주차 공간 부족 문제를 해결하기 위해 인근 주차장과 제휴를 맺었고, 노후 시설을 개선하여 건물 가치를 높였습니다. 이로 인해 임차인 만족도가 상승하고 신규 임차인 유치도 용이해졌습니다.

3 시장 상황의 면밀한 분석: 주변 지역의 공실률, 임대료 수준, 경쟁 건물들의 임대 조건 등 시장 상황을 면밀히 분석해야 합니다. 시장 상황에 맞춰 임대료를 조정하거나, 차별화된 혜택을 제공하여 세입자를 유치할 수 있습니다. 예를 들어, 공실률이 높은 시기에는 단기적으로 임대료를 낮추되 장기 계약을 유도하는 전략을 사용할 수 있습니다.

교세라 창업자이자 경영의 달인으로 불리는 이나모리 가즈오 회장은 "경영이란 사람의 마음을 얻는 것"이라고 강조했습니다. 이 철학은 부동산 자산관리에도 적용될 수 있습니다. 임차인의 니즈를 이해하고 그들의 '마음을 얻는' 것이 장기적으로 안정적인 임대 수익을 창출하는 핵심이 될 수 있습니다.

이나모리 회장은 또한 "어려운 상황일수록 긍정적인 마인드로 도전해야 한다"고 말했습니다. 현재의 부동산 시장 침체기를 단순히 위기로만 볼 것이 아니라, 자산의 가치를 높이고 경쟁력을 강화할 수 있는 기회로 삼아야 한다는 것입니다.

불황기의 임대 시장에서 성공하기 위해서는 전문적이고 체계적인 자산관리가 필수적입니다. 임대인들은 자신의 역량을 객관적으로 평가하고, 필요하다면 주저 없이 전문가의 도움을 받아야 합니다. 단기적으로는 비용이 발생할 수 있지만, 장기적으로는 자산 가치를 보존하고 수익을 높이는 가장 효과적인 방법이 될 것입니다.
효과적인 자산관리는 단순히 비용을 절감하는 것이 아니라, 임차인에게 가치를 제공하고 그에 상응하는 대가를 받는 것입니다. 이나모리 회장의 말처럼 '사람의 마음을 얻는' 방식으로 접근한다면, 임대인들은 현재의 불황을 극복하고 지속 가능한 수익 모델을 구축할 수 있을 것입니다.

<한경닷컴 The Lifeist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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