'대출장벽'에 한숨 쉬는 실수요자…내집마련 중장기 전략은

금융위원회가 다음달 1일부터 '2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)' 규제를 본격 시행한다. 지난 2월 1단계 스트레스 DSR 시행 이후 금리인하 기대감에 따른 시중금리 하락 추세 등을 감안한 조치다. 금융위는 "최근 가계대출이 은행권 주택담보대출을 중심으로 증가세가 확대되고 있어 우선적으로 스트레스 금리를 상향 적용했다"고 설명했다. 대출자의 상환 리스크를 줄이고 금융시장 및 부동산시장의 안정화를 위한 조치라지만 당장 내집 마련을 하려는 주택 수요자들에겐 대출 장벽이 더 높아지게 됐다.

기존 대출자, 전보다 10~15% 가량 덜 받아

금융위는 지난 2월 은행권 주택담보대출을 대상으로 기본 스트레스 금리(1.5%포인트)의 25%를 적용하는 1단계 스트레스 DSR을 도입했다. 스트레스 DSR은 DSR을 산정할 때 금리 상승으로 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대비해 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 반영해 대출 한도를 산출하는 제도다. 다음달부터는 은행 주담대와 신용대출, 2금융권 주담대에 기준 스트레스 금리의 50%인 0.75%포인트(수도권은 1.2%포인트)를 적용하는 2단계 조치에 들어간다.

각 은행들은 가산된 스트레스 금리를 기준으로 연간 원리금 상환액을 다시 계산하고, 이 금액이 대출자의 DSR을 넘지 않도록 대출 가능 금액을 산출한다. DSR은 대출자가 벌어들이는 연소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율을 의미한다. 현재 은행권은 40%, 비은행권은 60%로 DSR을 규제 중이다. 전과 똑같은 대출금을 빌리더라도 2단계 스트레스 DSR에 따라 가산되는 스트레스 금리가 높아지기 때문에 원리금 상환액이 그만큼 커진다. 연소득이 그대로인 상황에서 DSR을 맞추기 위해선 대출금 규모가 줄어든다.

예를 들어 연소득이 5000만원인 A씨는 작년 12월 25일까지만 해도 30년 만기 분할상환 방식의 주택담보대출을 변동금리 유형으로 빌리면 스트레스 DSR 도입 전엔 최대 3억2900만원을 받을 수 있었다. 하지만 1단계 스트레스 DSR이 도입된 지난 2월 26일부터 이달 31일 사이에 주담대를 신청했다면 3억1500만원까지만 받게 된다. 대출금이 1400만원 가량 대출금이 줄어든다. 이마저도 다음달 1일부터는 2억8700만원(수도권 담보물건 기준) 4200만원 더 줄게 된다.

연소득이 1억원인 B씨가 A씨와 똑같이 30년 만기 분할상환 방식의 주택담보대출을 변동금리 유형으로 돈을 빌린다면 대출액은 더 줄어든다. 스트레스 DSR 도입전엔 6억5800만원을 빌릴 수 있었지만 2단계가 적용되는 다음달부터는 수도권에서 5억7400만원만 빌릴 수 있다. 무려 8400만원가량 줄어드는 것이다.

실수요자는 어떻게 해야할까

주택 마련을 희망하는 실수요자가 까다로운 대출 규제를 피해갈 수 있는 방법은 많지 않다. 다만 적용 시기가 며칠 남아있고 규제를 받지 않는 대출도 남아있는 만큼 현명하게 중장기 전략을 세워야한다는 게 전문가의 조언이다. 먼저 이달 31일까지 입주자모집공고가 시행된 집단 대출은 기존처럼 1단계 스트레스 DSR이 적용된다. 청약 신청 때 입주자 모집공고 날짜를 유심히 봐야하는 이유다. 이달 31일까지 부동산 매매계약이 체결된 일반 주택담보대출도 1단계 스트레스 DSR을 적용돼 기존 대출 총액대로 받을 수 있다. 결국 당장 내집 마련을 고민하고 있다면 이달 31일까지가 현실적인 마지노선이 될 수 있다.

서울 중구의 한 은행 대출창구에서 시민들이 대출 상담을 받고 있다. 사진=한경DB

금융위는 다음달부터 신규로 취급하는 모든 가계 대출에 대해 예외없이 내부 관리 용도로 DSR을 산출한다고 설명했다. 2단계 스트레스 DSR이 적용되는 대출은 은행과 제2금융권의 주택담보대출(아파트·빌라·오피스텔 등)이다. 하지만 DSR이 적용되지 않는 대출도 여전히 있다. 바로 보금자리론과 디딤돌대출 등 정책 모기지와 이주비·중도금대출, 전세대출이다. 또 신용대출의 경우 잔액이 1억원을 초과하는 경우만 DSR을 산출해 적용한다. 다시 말해 신용대출을 받지 않은 수요자라면 1억원까지 DSR 적용을 받지 않는다는 뜻이다.

부동산 전문가들은 대출 총액이 줄어들게 되는 만큼 자금 여유가 있거나 갈아타기 수요자들 중심으로 '똘똘한 한 채' 전략으로 갈 필요가 있다고 입을 모았다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "내년에 전세대출도 DSR에 포함시키거나 조정대상지역 강화 전략 등이 나올 수 있는데 다주택자가 주택을 추가구입하면 대출금, 세금 등에 부담이 될 수 있다"며 "10월에 기준금리가 인하되면 (2단계 스트레스 DSR과) 상쇄되는 부분이 있다하더라도 당장은 여유자금이 준비돼있는 사람들을 중심으로 보수적으로 움직일 필요가 있다"고 말했다.

은정진 기자 silver@hankyung.com