서울 집값 폭등 심각 호들갑 떨더니…아직은 그들 만의 리그

서울 집값이 23주 연속 상승 행진을 이어갔다. 경기도와 인천 등 수도권 집값마저 상승세로 돌아서자 정부는 주택 시장이 과열됐다고 판단해 집값 담합 등 시장교란 행위 차단에 팔을 걷었다. 하지만 전문가들은 주택 시장이 과열됐던 2021년과 비교하면 일부 지역을 제외한 현재 시장은 비교적 안정적인 모습이라고 진단한다. "시장교란 행위를 우려할 정도로 시장이 과열되진 않았다"는 게 중론이다.

2021년 불장에 21% 뛴 서울 집값…올해는 4%대 상승

29일 한국부동산원에 따르면 6월 서울 아파트값 실거래가지수는 164.3을 기록했다. 실거래가지수는 해당 월에 거래된 주택 가격과 직전 거래(동일 단지·동일 주택형)의 실거래가를 비교한 수치다. 호가를 배제하고 실제 거래된 가격만을 비교하기에 시장 상황을 가장 정확하게 보여주는 지표로 평가받는다.

올해 1월 157.6이던 서울 아파트 실거래가지수는 6개월 연속 상승세를 보였다. 다만 상승 폭은 올해 상반기 4.48%에 그쳤다. 전년 같은 기간과 비교해도 4.88%로, 채 5%가 오르지 않았다.

이는 시장 과열로 집값이 폭등하며 서울 아파트 실거래가지수가 가장 높게 올랐던 2021년 10월과 비교하면 차이가 크다. 2021년 10월 서울 아파트 실거래가지수는 189.6을 기록했다. 그해 10달 동안 17.14% 올랐고, 전년 같은 기간과 비교하면 21.84% 치솟았다.

지역별로 비교해도 2021년과 같은 상승세는 찾아볼 수 없다. 한국부동산원은 서울의 실거래가지수를 △도심권 △동북권 △동남권 △서북권 △서남권으로 구분해 공개한다. 실거래가 지수가 가장 낮은 곳은 160.9를 기록한 서북권이다. 올해 들어 4.6% 올랐고 전년 같은 기간 대비로는 5% 상승에 그쳤다. 이어 서남권 162, 동북권 165.5, 도심권 169.7 등으로 집계됐다. 이들 지역은 올해 들어 3~4%대 상승 폭을 보였다.

서울 집값 상승을 주도하는 강남 3구가 포함된 동남권 실거래가지수는 167.2를 기록했다. 올해 들어 5.14%, 전년 같은 기간 대비 6.3% 오른 수치다. 2021년 10월 동남권 실거래가지수가 183.6을 기록하고 전년 말 대비 16.81%, 전년 같은 기간 대비 21.7% 올랐던 것에 비하면 매우 안정적인 모습이다.

서울 집값 상승 폭이 크지 않은 것과 별개로 일부 지역에서는 집값이 이전 최고가를 넘어 신고가를 경신하고 있다. 다만 실제 지표를 살펴보면 이러한 상승세는 특정 지역 인기 아파트에 국한된 것으로 나타난다.

일부 지역서 신고가 경신하고 있지만…"과열 우려할 상황 아냐"

KB부동산 월간 선도아파트 가격지수에 따르면 8월 서울 상위 10개 아파트는 기준점 100(2022년 1월 시세총액)을 넘어선 100.2를 기록했다. 전달까지 기준점을 넘지 못하다가 8월 기준점을 간신히 넘었다. 올해 들어 8월까지 상승 폭은 5.3%를 기록했다.

지역별로도 큰 편차를 보인다. 서울 23개 자치구 가운데 기준점 100을 넘어선 자치구는 △강남구(106.9) △서초구(107.4) △용산구(108.5) 등 3곳에 그쳤다. 절반 넘는 12개 자치구는 70~80포인트 수준에 머물렀다.

△강북구(81.5) △강서구(89.7) △관악구(84.1) △구로구(87.3) △금천구(84.6) △동대문구(85.4) △서대문구(88.8) △성북구(85.0) △은평구(87.5) △중랑구(87.1) 등이다. 특히 △노원구(77.7)와 △도봉구(78.1)는 70포인트대로 나타났다.

KB부동산 월간 선도아파트 가격지수를 바탕으로 시군구별 상위 10개 아파트 지수를 표현한 카토그램. 사진=오세성 한경닷컴 기자

상승 폭으로 비교하면 서초구가 7.9%로 가장 높았고 성동구(6.5%), 마포구(5.8%), 송파구(5.5%) 등이 뒤를 이었다. 반대로 도봉구가 올해 들어서만 3% 하락했고, 노원구(-2.2%), 금천구(-1.8%) 등도 집값이 내리며 시세총액이 줄어든 것으로 집계됐다.

부동산 전문가들은 서울 집값 상승세가 주요 지역·단지에 집중된 만큼 투기나 과열을 우려할 상황은 아니라는 입장이다. 이창섭 우대빵부동산 대표는 "시세총액 지수에 포함된 아파트는 지역 대장 아파트로 향후 지역 주택가격을 전망하는데 중요한 선행지표"라며 "매매가격이 오르더라도 시세총액이 하락하고 있다면 현재 매매가격 상승세가 지속되기 어렵다는 의미"라고 설명했다.

수도권 일부 지역서 상승 조짐…"강남발 집값 상승, 확산할 수도"

그러면서 "올해 서울 전체 실거래가 상승 폭도 4%대에 그치고 있다. 통상적으로 서울 집값은 1년에 8% 내외 상승하는 만큼 상승 폭은 정상적"이라며 "일부 지역에서 집값이 전고점을 경신하고 있지만, 이러한 상승세가 서울 전역으로 확산했다고 보긴 어렵다. 지역별 편차를 보이면서 정상 범위 안에서 오르고 있는 것"이라고 진단했다.

다만 강남 3구 등을 중심으로 한 집값 상승세가 수도권 아파트로 확산할 가능성은 남아있다. KB부동산 월간 선도아파트 가격지수에서 수도권 내 시군구 지역별 상위 10개 아파트 가격 동향을 살펴본 결과 성남시 분당구가 기준점 100을 넘은 102.5를 기록한 것으로 나타났다. 이웃한 성남시 수정구도 상위 10개 아파트 시세총액 지수가 85.2로 올랐다.

과천시는 98.1을 기록하며 전고점에 바짝 다가섰다. 과천시 아파트 시세총액이 오르자 바로 옆 안양시 동안구도 지난 4월 81포인트대로 낮아졌던 아파트 시세총액이 83포인트대로 반등하고 있다. 광교신도시가 있는 수원시 영통구는 88.3을 기록했고, 서울과 인접한 하남시와 구리시도 각각 87.1, 85로 시세총액이 상승세를 보인다.

다만 경기도 전역 집값이 함께 오르진 않는 상황이다. 경기도 상위 10개 아파트 시세총액지수는 91.2였지만, 범위를 상위 30개 아파트로 넓히면 90.9로 낮아진다. 선호도가 높은 일부 지역의 소수 고가 아파트 가격만 오르고 있다는 의미다. 개별 아파트 단지 시세총액 순위에서도 경기도의 경우 과천시와 성남시 분당구, 성남시 수정구, 수원시 영통구, 안양시 만안구 등 일부 지역 아파트만 이름을 올렸다.

이 대표는 "각 지역별로 시장 흐름을 주도하는 아파트를 '대장 아파트'라고 부른다. 이들 아파트는 호황일 때 다른 아파트보다 빨리 오른다"며 "아직은 대장 아파트 가격만 들썩이고 있지만, 서울 강남발 집값 상승세가 지속될 경우 주변 아파트들이 키 맞추기에 나설 우려가 있다"고 지적했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com