집값은 오르는데 주택공급은 하세월…"청약통장 깰까요 말까요"

"청약통장 깬 돈으로 집 사는 데 보태려고요. 내후년부터 분양도 별로 없다는데, 1500만원 청약통장에 있어 봐야 뭐하나 싶네요."(서울 강남구 역삼동에 거주 중인 30대 대기업 과장 이모 씨)
"1주택자 물량도 얼마 안 되는데 2주택, 다주택자는 왜 필요하겠어요. 아이 교육비랑 노후 생활비로 굴리려고 통장 해지했어요."(서울 마포구 공덕동 거주 중인 40대 금융사 과장 김모 씨)

서울 아파트값이 23주 연속 상승세다. 하루라도 빨리 청약통장이라도 깨서 집을 사야 하는 건 아닐까. 요즘 무주택자와 갈아타기를 꿈꾸는 1주택자는 마음이 급하다.

청약 당첨 가능성은 확 떨어졌다. 아파트값이 오르고 공사비 등으로 분양가도 상승하면서 올해 상반기 서울 일반분양 1순위 청약경쟁률은 평균 167.1대 1을 기록했다. 지난해 같은 기간(51.9대 1)보다 경쟁자가 많아졌단 얘기다. 최근 서초구 디에이치방배(방배5구역) 1순위 청약은 650가구 모집에 5만8684명이 몰렸다.

서울 시내의 한 은행에 주택청약 종합저축 안내문이 붙어있다. 연합뉴스

경쟁률도 그렇지만 가점 '문턱'을 보면 숨이 턱 막힌다. 반포동 래미안 원펜타스에 당첨된 만점자(84점)는 3명이나 나왔다. 70점대를 받으려면 세대원 수가 5~6명은 돼야 한다.

강남3구(강남·서초·송파)처럼 분양가상한제가 적용되는 지역만 그런 것도 아니다. 부동산 경기가 좋지 않았던 지난해 8월에도 광진구 구의역롯데캐슬이스트폴의 가점 데드라인은 최고 79점, 최저 67점이었다. 각각 6인 가족, 4인 가족 기준 만점이다. 무주택기간(32점·15년)과 청약통장 가입 기간(15년)은 기본으로 채워야 한다는 분석이다.

여기에 가족원 수 가점 15~35점을 채우면 당첨선을 넘어설 수 있다. 공공분양으로 눈을 돌려도 문턱이 높기는 마찬가지다. 뉴홈(공공분양) 일반분양으로 나왔던 동작구 수방사 당첨자의 최소 납입액은 2550만원. 21년을 꼬박 10만원씩 넣어야 채울 수 있는 금액이다.

1주택자 '청약 무용론'

1주택자나 다주택자 사이에서 '청약 무용론'이 제기되고 있다. 공공분양은 세대원 전원 무주택자여야 한다. 1주택자는 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구, 수도권 공공주택지구에서 기존주택 처분 조건으로 추첨제 물량의 25%가 주어진다.

수도권·광역시가 아니면 2주택 이상 다주택자도 추첨제에 편입이 된다. 하지만 전부 추첨제 물량인 전용 85㎡ 초과로 청약을 넣어도 물량이 많지 않은 게 문제. 더 나은 지역으로 '갈아타기'를 꿈꾸는 1주택자나 다주택자 입장에서 수도권 공공주택지구 물량은 큰 관심사는 아니기 때문이다.

실제로 청약통장 가입자는 지난달 말 기준 2548만9863명으로, 1년 전 대비 34만7430명 줄었다. 하반기 들어 집값이 오를수록 감소세가 두드러지는 분위기다.

정부가 청약통장의 혜택을 대폭 늘렸다. 청약통장 납입액 인정 한도를 10만원에서 25만원으로 올리고, 연 2.8%에 불과한 금리를 연 3.1%로 높였다. 내년 1월부터는 청약저축 가입자 연 소득이 7000만원 이하이면 저축액(연 300만원 한도)의 40%까지 소득공제를 받을 것으로 전망된다.

용산·강남 꿈꾼다면 무조건 유지

무주택자와 1주택자는 청약통장을 유지하라는 게 전문가들의 공통된 조언이다. 다만 공공분양으로 갈지, 일단 내 집을 사고 민간분양으로 갈아타기를 꿈꿀지 일찌감치 정할 필요는 있다. 돈이 없다면 전자, 있다면 후자를 선택하는 게 낫다는 설명이다.

공공분양은 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 무주택자 중 통장 납입액이 많은 순으로 당첨자를 정한다. 통장을 유지해 놓고 납입을 중단했다가 일시불로 납입해도 일부 납입 회차로 인정되기도 한다. 지역에 따라 6회~24회까지 채워야 청약이 가능하다.

유주택자였다가 집을 팔아서 무주택이 된 다음에 3년만 채우면 통장 납입액 순으로 당첨될 수 있어 꾸준히 납입하는 것도 중요하다. 계속 임차로 살면서 꾸준히 25만원씩 채워서 납입한 무주택자가 가장 유리하다는 것이다.

특히 정부가 앞으로 5~10년 뒤 핵심지의 공공 물량을 예고했다는 게 주목할 점이다. 대표적인 곳이 서울 용산국제업무지구(6000가구)다. 그린벨트 해제 물량(8만 가구)이나 3기 신도시도 노려볼 만하다. 더구나 분양가상한제가 적용되기 때문에 자산이 많이 없는 무주택자에겐 기회다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "서울에 거주하려고 하는 사람은 내 집 마련까지 10년 정도 보면 유지하는 게 좋다"고 말했다. 박지민 월용청약연구소 대표는 "당장 5년 안에 당첨되려면 물량은 없다"며 "이미 오랫동안 부어서 최고의 스펙을 달성한 사람만 25만원씩 증액하는 게 유리하다"고 말했다. 이어 "10년 이상 보고 준비할 사람은 괜찮다"며 "공공분양은 일시에 납입한 금액이 인정받으려면 안 넣은 만큼의 기간이 더 필요해 문턱이 높다"고 말했다.

민간분양은 증거금 수준만 넣어야

민간분양은 1주택자와 다주택자도 1순위 청약을 넣을 수 있는 게 공공분양과 다르다. '가점제'와 '추첨제'로 당첨자가 선정된다. 추첨제는 앞서 언급됐듯이 전용 85㎡ 이하 가점 40%, 추첨 60%다. 전용 85㎡ 초과는 전부 추첨제다. 다만 2주택 이상 다주택자는 강남3구와 용산구, 그리고 수도권 내 공공주택지구, 전용 85㎡ 초과 공공건설임대주택에서 1순위 청약을 넣을 수 없다.

서울 서초구 래미안 원펜타스에 입주를 축하하는 현수막이 걸려있다. 뉴스1

전용 85㎡ 초과 물량은 전부 추첨제여서 1주택자도 무주택 가점과 상관없이 갈아탈 기회가 주어진다. 박 대표는 "민간분양은 청약통장 선납이 빠른 기간 안에 인정되고 다주택자도 청약이 된다"며 "추첨제 물량도 배정되기 때문에 굳이 해지를 안 해도 나중에 활용할 수 있다"고 설명했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "1주택자까지는 유지해야 한다"며 "조정대상지역에 청약하려면 2년 이상 유지해야 하는 조건이 있기 때문"이라고 말했다. 그는 "꼭 당첨용이 아니어도 연말정산 세액공제도 있고 이자도 더 주기 때문에 필수 가입통장"이라며 "공공은 25만원씩, 민간으로 갈 땐 지역별 청약증거금을 넣으면 된다"고 말했다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com