[칼럼] 부동산 임대업은 5억 원 초과 시 성실신고 확인 대상이다

광주에서 임대사업을 하는 소 대표는 상속증여에 대한 부담을 크게 느끼고 있다. 주변 지인들은 광주 신도시에 건물이 위치하고 있어 경기 변동에 큰 영향을 받지 않고, 임대수익이 고정적으로 들어오기에 걱정할 필요가 없다고 이야기한다. 하지만 고령인 소 대표는 일생을 바쳐 일군 가치를 외아들에게 온전히 물려주고 싶은 마음이 크다. 하지만 소 대표가 아무 대책 없이 아들에게 모든 재산을 상속할 경우, 약 40억 원의 상속증여세를 납부해야 하는 상황이다.

부산에 2채의 꼬마빌딩을 가지고 있는 김 대표도 상속세 때문에 고민이 크다. 얼마 전 건강검진에서 췌장암 진단을 받은 김 대표는 자녀가 없어서 배우자와 형제들에게 재산을 상속해야 하는데, 주변 부동산 전문가들에게 계획 없이 부동산을 상속하는 순간 그 건물이 쪼개져서 남의 것이 될 수 있다는 이야기를 들었기 때문이다.

상속과 증여세가 고민인 개인 임대사업자라면, 법인전환이 해답이 될 수 있다. 단순히 세율만 비교해보자면 개인사업자는 6~45%의 세율을 적용받아 종합소득세를 납부하고, 법인은 9~24%의 세율을 적용받아 법인세를 납부한다.

또한 법인으로 전환한다면 대표이사의 가족을 임원 및 주주로 구성할 수 있기에 근로소득을 분산해 소득세를 절감할 수 있고, 인건비를 비용으로 인정받아 법인세를 낮출 수 있다. 가업승계를 할 때도 개인사업자보다 유리하게 진행할 수 있으며, 은퇴 계획까지 마련할 수 있다. 더욱이 법인기업의 특성에 따라 배당, 이익잉여금, 자사주 매입 등을 활용할 수 있다.

성실신고 확인 대상에서 제외된다는 것도 법인전환을 하는 이유다. 규모 법인을 포함한 개인사업자들은 세무대리인을 통해 세무 업무를 진행하기 때문에 성실신고 확인제도 등 놓치기 쉬운 항목을 꼼꼼히 확인해야 한다. 개인사업자는 기본적으로 모든 업종을 대상으로 과세기간 수입금액이 업종별 일정 규모에 해당하면 성실신고 확인 대상에 포함된다.

부동산 임대업의 경우 5억 원 초과 시 성실신고 확인 대상에 포함된다. 기준 금액은 앞으로 더 낮아질 수 있고, 많은 부동산 임대업자가 성실신고 대상자로 분류될 확률이 높다. 개인사업자로 성실신고 확인 대상에 포함되면, 법인으로 전환할지라도 3년간 신고 의무가 있기 때문에 상황을 분석해 법인전환 시기를 결정짓는 것이 좋다.

일례로 수도권에서 개인 임대사업을 오랫동안 영위했던 장 대표는 소득이 증가할수록 세금 부담이 커지는 탓에 5년 전 법인 임대사업자로 전환했다. 그 후 매년 6천만 원 정도의 절세 효과를 볼 수 있었다.

법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세 지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물 출자 하는 방법으로, 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만 처리 기간이 많이 소요된다.

일반 사업양수도 방법은 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용하는 것이 좋다.

세감면포괄양수도를 활용하는 방법도 있다. 이 방법으로 법인전환을 하는 경우에는 부가가치세가 면제되지만, 양도소득세는 이월과세되고 부동산 취득세는 75% 감면된다.

다만, 절세를 목적으로 법인전환을 하는 것은 지양해야 한다. 법인 설립 후 5년 이내에 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 부동산을 매각하거나 전환하는 과정에서 주식 50% 이상을 매각한다면, 양도소득세는 개인이 부담해야 하고 감면받은 취득세도 환원해야 하는 등 사후관리가 필요하다. 또 법인은 개인사업보다 의사결정 과정이나 절차가 추가되고, 소유와 경영의 구분이 확실해진다. 그뿐만 아니라 사업 방향과 경영 관리에 대한 계획도 필요하므로 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다.

[글 작성] 조용우, 최난주 / 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가

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[글 작성] 조용우, 최난주 / 스타리치 어드바이져 기업 컨설팅 전문가

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